导读:
杭州首现6.8折楼盘 房企称一些项目亏本也要及时出货
杭州楼市全线失守陷肉搏战:万科加入降价行列
房地产业连续12年成查补税款大户 成偷逃税重灾区
杭州首现6.8折楼盘 房企称一些项目亏本也要及时出货
进入4月份,杭州楼市进入了“降价第二季”。
浙江华元房产集团近日高调宣布,公司在杭州的三个楼盘共160套房源将全面降价清盘,其中美林公馆项目折扣低至6.8折,成为今年以来杭州降价力度最大的楼盘。此外,滨江集团的武林壹号采取了暗降的方式,其一季度的成交均价从去年的7.36万元/平方米,降至5.8万元/平方米。
杭州透明售房网研究院院长丁建刚向记者表示,虽然有很多杭州楼盘目前以暗降的形式在促销,但随着观望情绪变得越来越浓重,未来将会有更多的楼盘明降。
降价向纵深发展
据了解,华元房产在杭州降价的项目共有三个:玉榕庄的联排别墅预存10万元可享受8880元/平方米的均价。与此前1.16万元/平方米的销售价格相比,降了约3000元/平方米。天鹅堡项目存2万元享受1.78万元/平方米的起售价,总价66万元起售。与2.12万元/平方米的成交均价相比,降价约3000元/平方米。
力度最大的为美林公馆。这一项目的叠加别墅房源,推出存10万元可享受1.28万元/平方米起的折扣价,总价368万元起售,与透明售房网1.9万元/平方米的历史成交均价相比,相当于打了6.8折。
对于降价,这家浙江本土房企并不避讳。“我们的确在降价,从4月10日开始这三个项目的价格已全面下调。”浙江华元房产内部人士向记者证实。
就为什么高调降价,华元房产向记者表示,集团之所以要降价主要是为了快速回笼资金,一方面是出于安全考虑;更重要的是准备为在杭州拿地做准备,因此希望手中掌握更多的现金。“去年地价太贵了,今年可能会有一些便宜而优质的地块。不知道什么时候会放出来,但手上的资金一定要充裕,所以我们才有了这次把尾盘处理掉的降价行动。”华元房产相关人士说。
一家房产机构人士指出,像华元房产和德信这样对外明确表示的开发商并不多,更多的开发商在暗中降价,比如滨江集团的武林壹号。
据住在杭州网统计,去年武林壹号共售出68套,销售均价约7.36万元/平方米;而今年第一季度武林壹号共售出37套房源,销售均价约为5.8万元/平方米,较去年均价下降了约1.5万元/平方米。
“今年这个楼盘新推的1号楼起价1500多万元,按310多平方米的面积,我们测算的均价确实在5.8万元/平方米左右。”杭州当地一位业内人士说。
不过滨江集团一位人士向记者否认了降价的说法:“这部分房源并不是最近推的,一二月份就已经推出了。1号楼价格之所以比7号楼低,是因为小区位置靠近道路,景观也比7号楼差,并不是什么降价。”
丁建刚认为,现在杭州一些对外宣布降价的楼盘降价幅度仍然不大。“但购房者已经有了降价的预期,放缓了入市的脚步,如果上半年开发商的业绩不好,下半年价格调整的力度可能会进一步加大。”
“亏本也要及时出货”
与2011年龙湖、绿地等房企首先在上海进行降价不同的是,今年,在规模较大的房企中,九龙仓率先打起了降价第一枪。
对于旗下楼盘降价,九龙仓集团副主席周安桥向记者指出,公司对价格的调整是局部性的随行就市,而非全局性地看空市场。
“除了杭州、常州项目降价,其实我们还有一些项目的价格也进行了下调。但这些项目价格下调的幅度并不大,媒体和一些机构都没有注意到,只有我们知道哪些项目做了什么样的调整。但这并不意味着我们看空市场。因为近期一些三四线城市的房价波动,与当地市场短期内的供应量过剩有关。”周安桥说。
据该公司披露,九龙仓今年销售目标为230亿元,比去年上调10%。然而在今年前两个月,九龙仓在内地的销售额还不到20亿元,九龙仓集团副主席吴天海表示,这一销售情况不如去年,若按这两个月的销售速度,九龙仓可能无法完成目标。有意思的是,九龙仓在杭州、常州、成都等几个城市的打折促销,恰好在3月前后。据近日披露的信息,该公司一季度已经完成40亿元的原定目标。
“在一些城市,我们发现当年拿地拿贵了,也可能某个产品在某个地区、某个阶段内过剩了,而再过一两年这个产品也不容易卖出好价格。在大家都需要降价的情况下,九龙仓可能会先下手为强。早降了一个礼拜,就会早赢得一个礼拜的时间,多卖100套总比少卖好。”周安桥说。
周安桥向记者指出,接下来会根据市场情况采取更灵活的价格策略。“有的项目可能会涨;有一些项目如果库存压力较大,出于资金回笼的需要,即使亏本也要及时出货。”
尽管绿城明确表示今年不会降价,但绿城集团董事局副主席寿柏年明确指出,今年绿城会把去化率放在第一位,加大周转、去库存将是该公司的首要任务。
绿城一季度销售数据,在某种程度上验证了将进行“调结构、快周转”的路子。据绿城公布的数据,该公司3月份的销售均价约2.4万元/平方米,较2月份2.7万元/平方米的销售均价下跌了约3000元/平方米。
“目前大型开发商还没有形成真正的资金压力,如果资金周转不过来了,一定会在价格上做出调整。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示。(.华.夏.时.报 .王.海.春)
杭州楼市全线失守陷肉搏战:万科加入降价行列
杭州楼市的率先降价并没有带动市场的回暖,反而将更多的开发商拉入降价潮的行列。
与此同时越来越多的新盘正在抢着入市,据不完全统计,4月杭州楼市预计将有40余盘入市,其中纯新盘占到开盘总数的1/4。
这些开盘的区域中,近郊盘占到了绝大多数比例,开发商想跑盘的决心十分明显,不过,哪怕是降价,开发商想出货都十分艰难。
杭州市统计局发布的数据显示,2014年1~2月杭州商品房销售面积111.57万平方米,同比下降19%,其中住宅销售面积88.43万平方米,同比下降24.1%。
一线房企率先降价
眼下,降价潮已经蔓延到一线房企身上。
4月11日,万科在杭州市场也开始降价,还把房源按不同类型分为"时尚版"、"标准版"和"豪华版"。
事实上,他们把钱塘府项目的2号楼进行促销,其中89平方米小户型只有52套,这次推出的52套小户型降低了装修标准,比此前开售的1号楼和6号楼,总价有40万~50万元的优惠。
万科杭州公司营销部门的一位人士称,此轮项目价格调整有涨有跌,并不能完全算降价。
一说起降价,开发商就风声鹤唳。"这52套就是降价的户型,降低装修标准,包括推出不同版本是为了怕老业主来闹事。"当地的一位开发商透露,这都是为了防止房闹。
去年至今,杭州万科从未参与过降价潮,他们一直被业内视为风向标,所以尤为谨慎。此次杭州万科推出部分房源以精装修的名义进行降价,意味着开发商在杭州已全线失守。
实际上,在此之前已有很多一线开发商守不住底线,不得不做出更明显的降价之举。
九龙仓在3月份就宣布,三年前的"地王"项目君玺将以折后37900元/平方米起价入市,推出首批房源,均价40000元/平方米,而这一项目的楼面地价高达24621元/平方米。
九龙仓在常州的年华里项目也在急着跑盘,推出了4800元/平方米的特价房,较之前6300元/平方米的价格下降近24%。
此前,九龙仓副主席吴天海在业绩发布会上公开表示,今年在内地的策略是"走量",随行就市,希望尽力完成230亿元的销售目标。
"这些开发商降价等于放出一个信号,整个行业的信心正在不断下降。"当地的一位开发商称。
降价也难跑盘
"我们决定从4月10日开始,调整玉榕庄、美林公馆和天鹅堡的价格,以期实现清盘的目标。"华元房产集团对媒体称,该集团已经做出降价决定,向市场推出具有震撼力的价格。
一些开发商正在"零利润"跑盘,金昌集团在萧山的春和钱塘项目楼面地价为15000元/平方米,目前销售价格为19000元/平方米。
此前,杭州降价潮闹得最凶的是"勾庄板块","这个板块打得最凶猛,大部分开发商都是贴着成本价在走。"该板块的一位开发商称,所有人都盯着其他开发商,只要有项目开盘,其他开发商马上来个超低价狙击该项目的客户。
不仅如此,一些非正常手段也在这个板块盛行。"我们开盘前夜被其他开发商拔了道旗,之前从来没有过如此恶劣的竞争手段。"杭州的一位开发商称,竞争太过残酷。
"我们的销售被他们打了。"同样在这个板块的一个全国排名前十房企代表称,他们也中招了。
一家房企则公开在项目门口拉起大幅广告,只要从五十米外的"对手项目"过来的认筹客户,可以凭认筹单来领礼品卡。
对方马上接招,迅猛派出大量的员工,纷纷拿出认筹单来领礼品卡。"据说准备派出千名员工去领礼品卡,还有很多纠纷来自于员工打扮成购房者去其他楼盘揽客户,被发现之后大家就不理性了。"一位业内人士称,开发商之间不理性的竞争,反映的是楼市降至冰点的事实。
还有一些开发商索性放弃了近期开盘,开盘时间一拖再拖。
"怎么开呢?"杭州城北的一位开发商反问记者,最近市场上"肉搏战"这么赤裸裸,他们情愿采用拖延战术。
杭州临平新城的一些楼盘,开盘价从2010年开始连创新低,从14000元/平方米的开盘价,卖到12000元/平方米,然后开到11000元/平方米,今年的价格已经低于10000元/平方米了。
同一个区域的项目,几乎已经没办法开盘了,"8300元/平方米的均价,这个价格开出来之后也难以蓄客。"一位知情人士称,勾庄板块之后,杭州的许多近郊板块,像萧山、临平板块的开发商都纷纷遭遇降价也卖不掉的难题。
降价背后是大量的库存。数据显示,2014年第一季度,杭州主城区商品房成交套数5276套,创了近三年来同期成交套数新低,还不到去年同期的50%。
2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元,这个数字比2012年的611亿元翻了一倍还多,刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。此前的2009年杭州土地出让金以1054亿元位居全国第一,2010年以738亿元位居全国第六名。这意味着,未来杭州还面临着大量的新增供应。(.第.一.财.经.日.报 .李.娟)
房地产业连续12年成查补税款大户 成偷逃税重灾区
2014年税收专项检查大幕初启。记者日前从国家税务总局获悉,房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目,这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。
体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种,包括广受关注的土地增值税。记者整理发现,在往年的税收专项检查中,房地产行业成了查补税款的"大户",有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半,其涉税违法手段花样百出。
突出
行业成偷逃税重灾区
国家税务总局近日发布了《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》,明确2014年行业税收专项检查项目包括3项指令性检查项目和3项指导性检查项目。3项指令性检查项目是"房地产及建筑安装业"、"办理出口退(免)税企业"和"股权转让交易的企业及个人",3项指导性检查项目是"地方商业银行"、"高污染、高能耗及产能过剩企业"和"高收入者个人所得税"。据了解,每年税收专项检查于四五月间全面启动,持续至11月底结束。
记者梳理历年税收专项检查方案发现,房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来,今年已是连续12年"榜上有名"。
国家税务总局制订的检查方案要求检查房地产业涉及的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税和印花税,是对所有业务、所有税种的全面检查。
"从近几年全国开展税收专项检查的情况看,房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。"一位来自税务稽查部门的人士指出。
来自国家税务总局稽查局的数据显示,房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%;户均查补收入30.82万元,是总体户均查补收入的4.37倍;问题率为50.98%,高于全国平均问题率12.34个百分点。
2007年全国房地产业及建筑安装业税收专项检查共查补税款91.3亿元,加收滞纳金3.4亿元,罚款6.8亿元,共查补收入101.7亿元。房地产业及建筑安装业查补收入占到专项检查查补总收入的45%,户均查补收入35.4万元,是总体户均查补收入的2.6倍。
2011年中国税务年鉴中关于税收专项检查的总结中特别提到,对房地产行业开展税收专项检查是为配合国家宏观调控政策而部署的重点检查项目。2010年税务机关检查房地产企业9.63万户,查补收入294.47亿元,占全年税收专项检查总收入的49.23%。
个别地区房地产行业的涉税违法问题尤为严重。《福清市地税局稽查局2010年度税收专项检查工作总结》称,2010年专项检查查补各项收入2227.95万元,其中,共实施查补房地产行业税款约2126万元。
北京明税律师事务所高级合伙人夏聪告诉记者:"从2002年开始,每年房地产业和建筑安装行业都入围(税收专项检查),说明行业面临的税收问题比较多。房地产业这几年发展比较快,每年房地产查补的收入几乎占到整个专项检查的一半。"
夏聪还表示:"我们多年帮助房企应对专项检查,就我们所接触的情况看,房地产行业近年来查补的税收收入是呈逐年增长态势的,我觉得占全部查补税款的比例大体上也会有所增加。"
金杜律师事务所税务部负责人董刚说:"我作为税务律师,为一些房地产开发企业提供税务和法律服务,对房地产行业的业态和信息有一定了解。房地产行业业务复杂,涉及的税种比较多,拿地、立项、融资、拆迁、建设、销售,各个环节问题都比较集中,如果不放过任何细节、深究严查,很难说有多少房企能100%在税务上合规。"
手法
逃漏税花招迭出
中国政法大学财税金融法研究所教授施正文接受记者采访时表示:"每年税务总局进行税收专项检查,选择重点检查对象有几重考虑:一是重点选择税收征管可能存在漏洞或者税收风险较大的行业;二是这个行业比较重要,税源大,对完成税收收入任务影响较大;三是这个行业领域最近出台新的法规、政策,执行中可能对政策的理解不太清楚从而出现风险;四是根据历年检查中发现的问题,选择长期以来问题比较严重的行业;五是选择一些很久没有被选取的行业。"
他认为,房地产行业连续多年被列为税收检查的重点,是因为该行业符合上述五条标准中的多项。"房地产是支柱产业,利润高,税负比较重,涉及多个税种,对税收收入贡献大,长期存在风险,容易出现逃漏税"。
施正文告诉记者,在往年专项检查后公布的欠税名单中,很多房企都曾出现过。尤其是大房企,每年纳税额很高,通过欠税或避税可以获得很高的收益。
一位地方税务系统工作人士指出,很多房地产企业纳税人一味追求利益的最大化,偷逃税现象较为严重。有意隐瞒利润逃避税收,不记或少记收入,虚列成本费用,设置"账外账",开具虚假发票、白条等都是企业的惯用手段。
此外,有不少企业通过税收筹划把利润转移到享受税收优惠的地方。"比如设置一个高新技术企业,把其他企业的利润转移到高新技术企业,享受15%的所得税率,而非一般企业的25%的税率。或者在维尔京群岛等避税地设置公司,通过转让定价把利润转移到避税地,来逃避中国征税。"施正文说,"还有一些房地产企业转让土地、房产的时候,为了规避营业税、土地增值税、契税等交易环节税种,经常通过公司股权的方式转让,这样就只涉及所得税的问题了。"
董刚则认为,房地产企业的税收漏洞,除了房企自身的问题,和地方政府的态度也密不可分。"对地方财政而言,土地出让是很大一部分收入来源,地方政府对房企的管理、态度影响着地方土地出让的收入。同时,房地产行业的很多税种是地方税种,由地方税务局管理,而地方税务局受地方政府的影响比较大。包括土地增值税在内的一些税种这些年征管力度没有达到预期,我认为和部分地方政府的态度有很大关系。"他说。
治理
税种设置有待调整
专家认为,税务总局针对可能存在税收风险的行业开展每年一度的税收专项检查,加大了征管力度,通过检查发现房地产等行业在纳税中存在的问题,有助于规范纳税,成效值得肯定。不过,要从根本上解决问题,还需要进一步健全、完善税制。
施正文认为,应对当前税种设置进行调整和改革。以土地增值税为例,现实中能不能征收到位、税种是不是需要改革,都需要讨论。政策层面、征管层面和现实层面的很多问题都交织在房地产领域。
施正文告诉记者:"我认为应该对房地产领域的税种进行归并。很多税种是重复的,比如土增税和企业所得税。税种的归并应该和房地产税立法结合起来。同时,'营改增'应尽快推进,把建筑业、不动产行业纳入。另外房地产领域税收主要在交易环节,持有环节几乎没有。为了遏制投机行为,应减少交易环节税负,增加持有环节税负,有利于财富公平分配。"
此外,多位业内人士认为,税收费用负担过重,影响房地产业健康发展。上述地方税务系统工作人士告诉记者,房地产行业不仅税多,涉及的各种收费也多,高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平,弱化了税收的调控能力。因此不合理的收费应该清理。另外,房地产行业税负偏高且存在重复课税问题。"如果合法纳税,房地产行业的税负明显高于其他行业,不利于行业的健康发展。"该人士称。
董刚则表示,解决问题,除了要从立法层面、税务监管方面加强外,也需要培养纳税人合规纳税的意识。企业方面应该避免有意钻空子、偷逃税的行为。(.经.济.参.考.报 .赵.婧)
推荐阅读: