平抑公募REITs市场波动 长线资金入市被寄予厚望

　　近期，波动加剧的市场行情引发了投资者对REITs市场长期稳健发展的思考。

　　多位业内人士认为，当前我国REITs市场参与者主要以基金、券商、信托等资金为主。在此基础上，加速引入保险资金、社保基金、企业年金等长线资金，不仅可以丰富投资者结构，也有助于平抑REITs市场波动。而从配置角度来看，在经历前期的市场下行后，部分REITs项目在审慎增速假设下潜在长期回报率较股债已具备吸引力，当前REITs的长期配置性价比进一步凸显，也为加速引导长线资金入市创造了有利条件。

　　公募REITs项目扩容增类

　　在首批获得中国证监会准予注册批复的消费基础设施REITs中，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT近日公告认购申请确认比例结果，网下投资者和公众投资者均实现超募。

　　截至2月1日，作为首批消费基础设施REITs中拟募资规模最大的产品，华夏华润商业REIT公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束募集并自2月2日起拒绝新申请。

　　德邦证券发布研究报告认为，随着REITs底层资产类型进一步丰富，后续有望进一步推动算力、供热、水电、旅游等基础设施项目纳入REITs底层资产类型。预计2024年REITs一级发行有望提速。 实际上，近年仓储物流、园区基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施、交通基础设施等REITs项目逐渐上市，REITs已经成为公募基金、私募基金、保险资金、信托等机构投资者重要的资产配置工具。

　　但与火爆的REITs发行市场不同，受宏微观环境影响，REITs二级市场交易较为平淡。Choice数据显示，截至2月2日，在已经上市交易的30只REITs中，今年以来有24只下跌，占比约八成。

　　经历市场持续下跌后，当前REITs已经具备较高的配置性价比。中金公司固定收益研究团队认为，由于市场估值经过前期消纳，部分项目在审慎增速假设下潜在长期回报率较股债已具备吸引力，REITs作为高分红另类资产的配置价值进一步凸显。

　　Choice数据显示，有25个REITs项目的2023年预计现金分派率在3.55%至11.59%区间，相较权益市场表现和国债收益率均具有明显收益优势。

　　基金、券商、信托是REITs投资主力

　　随着REITs市场持续调整，业内期盼引入更多长期资金入市，以充分发挥“稳定器”和“压舱石”作用。

　　从目前REITs项目份额持有人情况来看，公募基金、私募基金、券商、信托是投资REITs的主力军。

　　Choice数据显示，在披露2023年中期报告的27个公募REITs项目的流通份额的十大持有人中，公募基金、私募基金、券商、信托合计持有份额占比最多，超过流通份额十大持有人总和的五成。而长线资金参与REITs比例仍有较大的提升空间，例如，保险资金合计持有份额占流通份额十大持有人总和的比例仅约16%。

　　在市场人士看来，REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，尤其是对保险资金、社保基金、企业年金等长线资金而言，REITs能较好地匹配其投资目标。此外，相较于公募基金、私募基金、券商、信托等资金，长线资金负债久期更长、投资周期更长，也更有助于平抑REITs市场波动。

　　2023年末，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，提出将公开募集基础设施证券投资基金（REITs）纳入社保基金投资范围，这被市场视为长线资金入市的重要信号。

　　中国银河证券认为，一方面，社保基金以保值增值作为主要投资理念，对其投资范围的调整有力提振了REITs市场的信心和投资热情；另一方面，REITs市场中长期资金来源进一步拓宽，社保基金有望成为REITs市场的“稳定器”和“压舱石”，对于REITs高质量发展具有重要意义。

　　引导长线资金加速入市

　　“REITs的风险收益特征介于股与债之间，可以在股债组合资产配置中发挥重要作用。”中泰证券策略分析师张文宇接受上海证券报记者时采访表示，债性方面，REITs现金分配稳定，监管规定在符合分配条件的情况下REITs每年至少要进行1次收益分配，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；股性方面，REITs价格在二级市场波动，投资者可以赚取价格利差、实现资本增值。

　　张文宇认为，对于以长期稳健收益为目标的长线资金而言，通过增加REITs的配置权重，既可以获取稳定的现金分派，又能降低资产组合的波动率、提升夏普比率。因此，为应对复杂多变的宏观环境，随着底层资产优质的REITs项目不断上市，长线资金将会进一步增加REITs配置比重，长线资金入市也有利于平抑RIETs市场波动。

　　险资参与REITs积极性较高。太保资产相关负责人向记者表示，2023年以来，在利率中枢下行及权益市场波动的背景下，保险资金大类资产配置持续面临“资产荒”，而REITs的收益风险特征正好匹配保险资金的资产配置需求。

　　然而，当前我国企业年金等部分长线资金还不能参与REITs投资。有业内人士建议，未来可以探索放开更多长线资金参与REITs，丰富投资者结构。

　　此外，进一步完善REITs税收机制建设,解决重复征税问题，亦可以提升投资者参与积极性。