央行5月13日下午证实,12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。业内人士认为,央行从住房贷款刚需端入手提出指导意见,有利于改善民生,有利于缓解房地产市场投资销售下滑带来的经济增速下行和金融风险压力。但也有分析认为,未来很难有更多银行跟进放松房贷业务,难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。央行力挺首套房贷对A股市场究竟有着怎样的重要启示?对房地产板块的影响又将如何?
中国证券网 分析师热议:央行5月13日下午证实,12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。央行力挺首套房贷对A股市场究竟有着怎样的重要启示?对房地产板块的影响又将如何?
张生国:促进个人住房贷款需求稳定内需是重要抓手,但高房价对此构成不小制约。股市有风险,入市需谨慎。因为市场不断变化,对同一公司或事件的分析建议可能有差异、矛盾、甚至截然相反,仅供您决策时参考。
刘巍:在今年楼市去库存压力较大,多地酝酿放松限购的大背景下,央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自信普通商品住房的贷款需要”,可以看出政府不希看见楼市出现大幅调整,更希望市场是平稳的运行。此次的态度更多的倾向于首次置业的购房者,对地产股短期影响不大。
李超:央行力挺首套房房贷需求,体现了一直以来的差别化房贷政策,并不意味着房地产调控方向的变化。差别化房贷政策,简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持,同时坚决抑制投机投资性购房需求,对前者给予政策性贷款优惠,而对后者严格贷款投放,增加其投资成本。这也从一个侧面看出房地产今年的日子确实难过。今天房地产股应该有反弹。
项超政:人民银行副行长刘士余在5月12日主持召开了住房金融服务专题座谈会,从合理配置信贷资源、科学合理定价、提高服务效率、有效防范信贷风险、建立信息沟通机制五大方面要求银行进一步改善住房金融服务工作。央行昨日要求各商业银行及时审批、发放个人住房贷款的消息,更进一步被认为是稳定房地产市场的强烈信号。随着一系列利好政策预期的出现,投资者情绪有所转暖,地产板块或将借此契机迎来阶段反弹。不过,如果没有银根的实质性放松,央行“窗口指导”个人住房贷款的效果可能会比较有限。分析称,银行各种考核指标压力很大,并不会因此出现实质性的转向。另外,受制于业绩下滑、库存压力等基本面因素,地产板块的反弹高度或相对有限。
刘建武:央行此次力挺首套房贷并非是对目前房地产初显颓势的托市,更多意义上是在纠正银行出于趋利避害选择而收紧房贷对正常的刚性住房需求群体的“误伤”。毕竟楼市的调控并不是要剥夺正常的居住权,同时去泡沫化也不等同于彻底去杠杆化。短期内此消息会对房地产板块有一定利好刺激,但不宜过高期望。
陈自力:央行力挺首套房贷的思路实际上一直没有重大变化。对于刚性需求而言,国家一直在提倡与支持,对于炒房投机而言,近几年一直在遏制。终于在今年房地产市场开始出现一定的价格松动,但也对经济增速形成了一定程度的冲击。所以,管理层坚持首套房房贷政策,具有一定的维稳地产市场的一种愿景。笔者认为,随着房地产市场泡沫化已经表现的愈来愈明显,银行对于房贷政策也形成了一种风险比利率,随着房价在后市继续存在回落趋势,银行对于房贷政策也就形成了从严与紧缩。给购房者带来一定压力,也给房地产市场带来一定压力。目前,央行重点对于首套房坚持原有的房贷政策是对市场表明一种声音,对于房地产而言将实行有保有压的双重政策。保持刚性需求,继续打压投机性购房。
燕道宣:央行出手,并不是为了救市房地产市场,而是规范银行信贷,避免过分的追求表内货币空转,而不能把钱投入到实体经济中去。当前在银行的思维中,对于房地产行业存在着很大的谨慎心态,在很多的银行房贷中对于首套住房的审核以及放贷都控制的很严,有点矫枉过正的形式出现了。央行的要求体现了人性化的一方面,另外一方面也是对于市场做了一个指导性的提示。短期对于房地产市场的刺激并不会很大,因为决定房地产市场的根本在于消费能力。建议大家还是谨慎对待银行股和地产股,控制好仓位,等待新股发行的机会。
肖玉航:2014年以来,绝大多数城市房地产市场成交冷淡,价格下滑,观望情绪严重,虽然近期有少数城市对当地有关房地产的政策进行了微调,但整体来说,去年的房地产调控政策基本得以维持。真正对房地产市场产生实质影响的,就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松,地方政府的微调效果极为有限。
央行坚持首套房贷政策,实际上是对中国地产市场的一种态度,但从实质来看,地产市场的非理性与较大的债务风险与库存,显示泡沫开始崩跌,因此此政策对地产市场整体而言,影响有限,其难以改变地产市场的回落走势。对于地产板块的影响不大。
杨岭:一直国家对于首套自住房的贷款都是支持的态度,对于投资性购房始终是不支持的,这次座谈会更加强调了对于首套房贷款需求将优先满足,这也是最近市场上关于银行限制房贷、各地放松限购、开发商崩盘消息的一种回应吧,对于房地产市场实质性影响不大,开发商的盈利能力将继续收窄,昨日房地产板块有所反弹,但在盈利能力受到挑战的前提下,持续性有限。
导读:
央行:优先满足首套房贷需求
避免调控“误伤”刚需 央行力挺首套房贷
央行难救房贷“出冷宫”
央行优先餍足首套房贷 市场人士称是救市行动
银行对央行房贷指导倒苦水:不愿干赔本赚吆喝买卖
环首都经济圈房贷周期拉长 银行称房价不值这么多
郭田勇:央行挺房贷是为防止房价过度下跌负面效应
评论:央行指导房贷难挡房价拐点形成
概念股一览
相关阅读:
(中国证券网 汪茂琨整理)
央行:优先满足首套房贷需求
及时审批和发放符合条件的个人住房贷款
中国人民银行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。
业内人士认为,央行从住房贷款刚需端入手提出指导意见,有利于改善民生,有利于缓解房地产市场投资销售下滑带来的经济增速下行和金融风险压力。
敦促银行及时发放房贷
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效,并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平;提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款;有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析等。
中国银行国际金融研究所宏观经济研究主管温彬表示,去年以来,个人住房贷款市场出现首套房贷利率上浮、部分银行停贷现象。房地产销售回落,也对当前经济走势形成压力。
央行此举意在从个人住贷刚需端入手提供针对性支持。
业内人士表示,前期房贷政策实质性收紧,对冲近期房价下调对购房者的利好,相当于购房成本没有降低,不利于消化楼市库存。
在央行发出的政策信号中,“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”最受关注。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,有关部门一直支持首套房贷。但是,在去年银行闹钱荒后,资金成本上升,即便是基准利率的房贷都属微利。下半年房贷政策应趋松,但不要奢望过松。
房贷需求依然强劲
一季度,房贷需求依然强劲。央行数据显示,一季度末个人住房贷款比年初增加4500亿元,同比多增338亿元,3月末增速为20.4%,已连续11个月超过20%。
银行执行上浮利率贷款比例大幅上升。央行日前发布的《2014年第一季度中国货币政策执行报告》显示,一季度,执行下浮、基准利率的贷款占比有所下降,执行上浮利率的贷款占比上升。3月,一般贷款中执行下浮、基准利率的贷款占比分别为8.35%和21.40%,比上年12月分别下降4.12和2.72个百分点;执行上浮利率的贷款占比为70.25%,比上年12月上升6.84个百分点。
温彬认为,银行信贷投放属于市场化行为。一方面,对定价高的贷款自然提供较多额度;另一方面,目前贷款利率上浮不只限于个人住房贷款利率。今年以来,公司类贷款利率上浮比例更高。尽管央行提出了指导原则,但在实际操作中,银行尚需在信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡。
房地产调控以结构性政策为主
温彬表示,近年来房地产融资对银行的依赖日渐下降。除银行外,房地产部门还通过影子银行、信托产品、境外融资等渠道融资。此前针对房地产信贷调控出台的政策都是有针对性的结构性政策。在个贷方面主要支持居民真实刚性需求,在房地产开发市场上主要支持棚户区改造、保障房等既促进民生、又能弥补房地产商业性投资减速带来的投资下滑压力的项目。未来若央行出台房地产领域政策,应会体现结构性、针对性方针。
中原地产首席分析师张大伟认为,今年以来,房地产市场始终处于供需双双低迷的状态。国家统计局昨日发布的数据表明,这种势头尚未有改善迹象。此时央行发布的政策信息,的确能提振市场信心。2012年上半年,央行曾表态满足首次购房家庭贷款需求。以此为起点,出现一波持续两年的房地产旺市。但是,此次情况有明显不同。一方面,央行的表态只提及按揭贷款,未提到房地产开发贷款。因此,业内预计开发贷仍将按现行额度控制进行管理,房地产企业日趋紧张的资金状况不会有根本改善。另一方面,如今的市场基础与两年前无法相提并论。当时的市场处于萧条后的低点,如今的市场刚开始降温,并处在下行通道中。
就在央行发布上述信息前,南宁、铜陵、天津滨海新区等地出台“救市”措施。
张大伟认为,未来若政策松绑,主要有6大方向:非户籍资格审查放松;限购范围放松;调整普通住宅界定标准;限价政策放松;提供购房落户及优惠等;公积金政策松动。但与此同时,限购、最低首付比例等“红线”不会被突破。(中.国.证.券.报.)
避免调控“误伤”刚需 央行力挺首套房贷
5月13日,一份会议纪要触动了金融、房地产两大领域的敏感神经。
这份材料称,5月12日,央行召集了商业银行行长,要求各银行合理发放个人住房贷款,央行副行长刘士余主持会议并表示,根据市场需求,优先确保住房消费
贷款的资源配置。央行于5月13日下午发布消息,证实了这一会议的真实性,官方公布的会议内容与网传内容基本相符。
高登资本首席经济学家付立春对《每日经济新闻》记者表示,首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆,这对银行资产也会造成冲击,会影响贷款秩序。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度,即对一套房贷款允许甚至鼓励,对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。
实际上,央行力挺首套房贷需求,体现了一直以来的差别化房贷政策,并不意味着房地产调控方向的变化。
银行对房贷“又爱又恨”
自去年下半年以来个人住房出现“贷款难”情况,监管层也因此对银行进行窗口指导。流动性紧张的局面困扰了商业银行半年,而这也是个人住房贷款审批“遥遥无期”的半年。据《每日经济新闻》记者与商业银行的多次交流,许多原本在2013年就应该发放的个人住房贷款,由于银行的额度紧张,只能积压到2014年初才发放。
这一情况在今年以来已经逐步得到缓解,随着银行资金市场利率下降,流动性有所恢复,部分商业银行加快了个人住房贷款的发放。“年初在工行办理的贷款,因为是首套房,利率是基准利率,从审批到下发贷款约一个月。”深圳一位购房者表示。
但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示,尽管地方政府刺激房地产的态度很明显,但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。“现在市场资金价格仍然比较高,不如投放到其他领域,因为房贷业务不赚钱。”
央行在公告中称,会议对进一步改善住房金融服务提出,要合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
根据年报,2013年工行个人住房贷款增加3796.44亿元,增长28.3%,占个人贷款增量的86.2%。建行2013年个人住房贷款增加3514.62亿元,增幅22.99%。
平安银行相关负责人表示,“去年以来,根据我行差异化经营战略,信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务,有意识进行了压缩。”他表示,该行会优先支持自住性住房的贷款需求,限制投机性住房业务。
招行人士则表示,对个人住房贷款,具体会根据贷款人资质、风险等情况可能会有差异化的风险定价。
付立春表示,银行对住房贷款可以说又爱又恨,态度一直很犹豫,已经发放的贷款由于房价拐点可能到来而需要承担风险,惜贷是因为自身资金能配置的并不多等原因。现在银行整体资金面并不是很紧张,更多是商业行为的影响。
调控不能“误伤”刚需
5月13日流传出来的会议纪要显示,各家商业银行提出的房贷难题主要是受市场需求和资金成本上升的影响,按揭贷款定价有所提高。受贷款规模影响,房贷有积压不能放款,影响了放款效率,还没有发生大规模的弃房贷现象。尝试个贷资产证券化的渠道,但因为房贷7折利率低,转让不出去。
会议纪要显示,央行副行长刘士余强调了个人住房贷款的重要性,他表示,个人住房贷款有经济增长的稳定功能,商业银行的房贷利率应在保本微利的水平,不能过分追求高收益。央行可以帮助银行之间协调住房贷款的规模。此外,还要持续关注房贷的不良率情况。
付立春认为,首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。此次会议明确了监管对房地产市场的态度,即对一套房贷款允许甚至鼓励,对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。
数据显示,我国一季度房地产投资增速下滑是影响固定资产投资增速下滑的一个原因。房价也出现了明显分化,一线城市房价温和上涨,二线城市有所松动,一些住房存量比较多的三四线城市出现下降。
“对中国房地产市场的政策限制应该更严格。”英国邦瑞房地产发展有限公司中华区首席代表兼总经理白兮表示,央行短期内力挺个人住房贷款的态度是没有问题的,但针对房地产开发的银根依然在收紧。他认为,中国房地产市场的限制大政策没有变,央行的会议仅仅说明,目前个人住房按揭贷款的首付比例和利率已经足够高了,不能因为对房地产市场的收紧而打击到真正的需求,限制到刚需人群。
央行力挺首套房房贷需求,体现了一直以来的差别化房贷政策,并不意味着房地产调控方向的变化,市场不宜过多解读。差别化房贷政策,简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持,同时坚决抑制投机投资性购房需求,对前者给予政策性贷款优惠,而对后者严格贷款投放,增加其投资成本。
“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能,是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则,迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。(每日经济新闻)
央行难救房贷“出冷宫”
督促银行优先满足首套房贷需求
央行难救房贷“出冷宫”
督促银行优先满足首套房贷需求
曾被视为优质资产的个人住房按揭贷款目前已被银行冷落,以致央行于近日召集国有银行以及多家股份制银行开会商讨相关问题。但业内人士普遍认为,虽然央行态度明确,但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此有很大改变
5月12日上午,央行召集15家商业银行有关业务负责人召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,央行副行长刘士余主持召开了这次会议。
央行发声力挺首套房贷
央行在这次会议上对进一步改善住房金融服务工作提出多项要求,其中重点包括合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平;提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。
这一会议引发了市场的广泛关注,一个重要原因是,目前银行个人住房按揭贷款收紧态势明显,且无改善迹象,与此同时,盛传多地房价面临下行压力。
广州中原地产项目部总经理黄韬说,目前一线城市房贷申请及发放周期普遍长达3-6个月,首套房贷利率基本在基准之上,二套则多要在基准基础之上上浮30%。
实际上,随着利率市场化的逐步推进,这一现象早已开始逐步显现,面临的新情况也并不限于上述总结,且早已引起关注。
早在年初,央行在下发的2014年信贷政策工作意见之中即提出,要积极满足居民家庭首套房自住购房的贷款需求,并首度提出对于辖区内金融机构出现的首套房贷款停贷、压单等现象,要深入调研,认真分析原因,及时报告相关情况。
房贷收紧趋势很难改变
“虽然央行态度明确,但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此就有很大改变。”黄韬说。
未有改变的重要原因不得不提利率市场化的推进以及互联网金融带给银行的压力。
国泰君安银行业分析师邱冠华认为,此次会议的背景就是利率市场化背景下,银行资金成本上升,个人住房按揭贷款“不怎么赚钱”,很多银行虽然名义上支持按揭,实际上已大幅收缩甚至暂停,并导致近期社会怨言较多。
黄韬说,银行人士对个人住房按揭贷款额度紧张及利率上调的解释则为银根紧张。但他也提到,目前房贷需求在增加,银行个人住房按揭贷款规模相对却无增长,部分银行规模甚至在减少,且银行现在更倾向于将贷款投放到中小企业等实体经济。
银行对中小企业贷款相对拥有较强的议价能力,而通常,个人住房按揭贷款定价却不能太高。
早前,较为明确收缩房贷的银行要数平安银行。去年年初,平安银行就明确说,对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务,该行近年有意识地进行了压缩。另一股份制银行也因不满于个人房贷收益,在实际上收缩个人房贷业务。
互联网金融发展间接带来的对个人房贷的压制效应也不容忽视。某银行人士近日撰文称,2014年,5年期以上房贷基准利率为6.55%,若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%,而互联网企业推出的理财产品收益率一度高达6.5%,目前仍在5%左右,受其倒逼,银行理财产品收益持续推高,维持在5%-5.5%。与此同时,2013年12月,1年期同业存款利率高达6.8%,银行存放同业甚至投资他行理财产品,被认为都可能好于发放房贷。
“面对高利率,银行房贷市场限于停顿,导致房地产交易量下滑,房价承压。”上述银行人士说,市场正在寻找均衡,或者利率下降,或者房价下降,最好两个同时下降。
对于此次座谈会之后,银行个人住房按揭贷款投放会否按央行要求行事的问题,有银行人士依然称“不一定”,中信证券也认为,各银行不会因此调整房地产和按揭贷款政策,但执行层面会加强总分沟通和资金支持,确保额度内的按揭贷款正常发放。(上.证)
央行优先餍足首套房贷 市场人士称是救市行动
要求银行合理订价、实时放贷并提防信贷危害
昨日上午,一则无关监管层“窗口”小我住房存款的新闻,搅动了中国楼市敏感的神经。
随后央行公布新闻称,人平易近银行副行长刘士余在5月12日掌管召开了住房金融效劳专题座谈会,从合理配置信贷资本、迷信合理订价、进步效劳效率、有用提防信贷危害、成立信息相同机制五大方面要求银前进一步改善住房金融效劳事情。
一位与会的股份行副行长告诉记者,央行召开这次集会的重要内容,是针对小我住房存款列队、银行惜贷等环境的呈现,盼望银行增强对小我住房存款的效劳,对曾经同意的小我住房存款进步放款效率。集会并没有说起加大投放力度等详细的政策。
据上述副行长引见,当天与会的银行包孕五大行,重要的股份制银行如招行、平易近生、中原、光大等银行,还有邮储银行。央行则称,共有15家银行的担任人与会。
只管监管层的动作被一些市场人士视为“救市”,但接管本报采访的一些业内子士认为,此举重要触及平易近生等方面考量,提法也不算新,不必过分遐想。
“刘行长讲话的目标,我理解照旧从‘维稳’角度登程,当然会对市场的生理有肯定影响。可是并非对住房存款有所抓紧,本色影相应该不会太大。”有股份行经管层人士对本报透露表现。
点名优先餍足首套房贷
在以后的楼市敏感期,央行这次“窗口”激发舆论无穷联想,市场紧盯的照旧会否呈现信贷抓紧的旌旗灯号。
在信贷资本的配置上,央行在集会上要求:“合理配置信贷资本,优先餍足住民家庭初次采办自住一般商品住房的存款需求。”
华夏地产首席阐发师张大伟透露表现,央行上述要求重要针对市场初次采办自住商品房的需求,这一提法并非初次。在2012年岁首年月,央行就曾明确说起餍足初次购房家庭的存款需求。随后中国房地产市场再次呈现量价齐升。
针对央行要求银行撑持小我购房存款,多位接管本报采访的业内子士均认为,假如没有银根的本色性抓紧,此类窗口的效果可能会对照有限。
“银行各类查核指标压力很大,并不会因而呈现本色性的转向。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为,假如贷款预备金率下调,房贷天然会松动,扣头也会变大。还有阐发人士认为,与其将这次监管层的动作与市场行情接洽起来,不如存眷其对平易近生等范畴的考量。
好比有开发商对本报透露表现,贸易银行作为市场主体,逐利无可非议。“但由于首套房贷触及平易近生问题,以是,我倡议当局可以思量用公共财务给首套购房者贴息,这在外洋是有先例的。”
以后,银行惜贷等环境在小我住房存款范畴时有产生。融360房贷数据陈述显示,从今朝环境看,各大银行不只进步利率,更已对房贷呈现“计谋摒弃”的立场,除国有银行出于社会责任未削减房贷营业外,其余银行正在逐步削减小我房贷营业,更多银行驻点起头撤离售楼处。
一位国有大行房贷营业职员对本报透露表现,今朝中小银行小我住房存款绝对严重一些,可是大行在量上会有所保障。假如政策有要求,乃至可能会对小我住房存款保障肯定的规模,这一点大行可以做到。
“而今一些在中小银行贷不到款的客户,会到咱们这里来做存款,招致手里积的名目对照多,而今贷小我住房存款可能要列队。”上述国有大行房贷营业职员称,由此可见市场对小我住房存款的需求仍然对照高。
要求合理订价并实时放贷
近年来,随同着国度的房地产调控政策,银行小我住房存款也常呈现列队征象,亦有银行因打消首套房贷利率优惠引发客户不满。上述股份行副行长告诉本报,这些征象也是央行召开这次集会的重要指向。
刘士余就此透露表现,银行在做小我住房按揭存款的时辰,要迷信合理订价,综合思量财政可持续、危害经管等要素,合理确定首套房存款利率程度;进步效劳效率,实时审批和发放吻合前提的小我住房存款。
昨日媒体报道的一份本次集会的集会纪要显示,央行还要求银行理解社会底层职员的糊口生涯压力,要有社会责任,做到财政可持续成长就好,不要过度谋求贸易可持续成长。
“银行不肯意多做小我住房存款还在于按揭存款收益太低,有的乃至不赚钱。”尚有股份行危害部分人士表达了银行的难堪。此前,央行要求对首套住房存款利率可以履行85折优惠,可是因为收益低加上信贷额度紧缺,银行根基上打消了优惠,有的乃至还抉择了利率上浮。
比方4月份以来,上海地域优惠房贷利率险些绝迹。在融360查询拜访的26家银行中,只有汇丰银行可以供给9折利率优惠,五大行首套房贷利率一概为基准,以光大、浦发为代表的部门贸易银行因为额度严重,首套房存款利率上调5百分~10百分不等,中原银行、上海银行、宁波银行则暂停了首套房存款营业。
昨日,上海多家大型房产中介在颠末具体调研后,均向本报反馈称,上海的小我房贷近期没有任何松动的迹象,不少银行乃至还在继承收紧房贷。
“最优质的客户也是维持基准利率,不少还要上浮5百分~10百分,没有任何松动。”一家大型贸易银行上海分行的信贷司理告诉本报,放款时间也没有优化,“口头上和客户说放款时间在1个月左右,理论上可能遥遥无期。”
张大伟阐发称,银行小我住房存款放款时间显明拉长,影响客户买卖。今朝北京等都会二手房买卖放款时间平均在3个月左右,相比往年拉长一个月以上,招致许多买卖阻滞。同时银行存款额度严重,4月1.23万亿元住民贷款搬离银行,银行平均本钱进步,招致不太可能给购房者优惠。
存眷“弃房”危害
房地产危害是银行近年来重要存眷的范畴,在小我住房存款危害方面,央行也要求存眷“弃房”危害。
“而今小我住房存款层面呈现‘弃房’的是个体地域极个体的案例,从偕行来看,也并没有详细说谁的‘弃房’危害很大。”上述股份行副行长对本报透露表现,一些“弃房”的案例体而今本地一些企业主或许炒房者在主业谋划欠好的时辰,会摒弃投资房地产。可是这还不克不及够回升到区域危害。
2013年,温州市银监分局就对本地“弃房”征象做过相关统计。截至2013年7月末,温州各种“弃房”案例有595例,个中按揭存款不良余额为41277万元,呈现“弃房”的为15例;因谋划坚苦无奈了偿存款,而对典质房产“弃房”的有580户。
张大伟透露表现,房地产存款的危害在增长,分外是温州等房价下调较大的都会,曾经呈现下场部断供的征象。这一征象的存在招致银行不太可能在不大规模放水的环境下增长房贷额度。
在危害防控方面,依据央行披露的信息,上述集会要求银行有用提防信贷危害,严格执行小我住房存款各项经管划定,增强对住房存款危害的监测阐发。
“总体而言,对房地产的危害照旧趋于隆重。咱们而今发放小我住房存款也会优先抉择一些对照着名的大房企的楼盘,而一些中小开发商的楼盘,咱们会对照隆重。”上述国有大行房贷营业职员告诉本报。
在上述集会中,央行并未说起房地产开发贷。前述股份行危害经管人士就此透露表现,对付开发贷,银行可能会总体收紧连结隆重,严格依照“名单制”来经管。
“银根持续压缩曾经紧张影响了咱们的名目贩卖。”有开发商告诉本报,“3月份以来,公司旗下名目的贩卖就遇到了很大的坚苦,4、5月份更是日薄西山。咱们也盼望银行可以或许撑持刚需购房。”
华远地产董事长任志强日前更是公然透露表现:“假如楼市有拐点,那也是被银行‘打拐了’。”(记者李德尚玉对本文亦有进献)(第.一.财.经.日.报.李.静.瑕.柳.九.邦)
银行对央行房贷指导倒苦水:不愿干赔本赚吆喝买卖
首套房贷款难、审批长、利率高的现象引起了央行的注意。
央行昨天表示,5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。
对于上述消息,市场反应不一。乐观者认为,房贷审批流程有望因此缩短,对于首次置业人群来说将是一大利好。谨慎者则认为,目前银行资本约束紧张,信贷额度有限,逐渐压缩房贷是商业银行面对利润压力做出的市场选择。此番央行窗口指导作用多大,有待观察。
停贷现象引央行窗口指导
“申请了好几个月,批下来优惠没有了,只能基准利率。”去年在北京买房的史先生一直在为房贷的事情烦恼。
在线金融搜索平台“融360”此前发布的3月份房贷分析报告显示,在样本选取的35个城市中,有25个城市有停贷现象,主要以中小商业银行为主。
在北京停贷现象并不那么严重,但是打折是件难事。根据贷款机构伟嘉安捷提供的信息,目前在北京,工行、农行、中行、建行、邮储、招行、浦发、渣打首套房贷利率全部为基准,而交行、光大等为基准利率上浮5%,仅有花旗在贷款100万以上可以享受9.5折优惠,另外中信银行(4.54, -0.04, -0.87%)跟中介机构合作打9折,如果是个人去中信银行申请贷款还是基准利率。
此外,一些二手房中介反映,现在放款时间明显拉长,也影响客户交易。中原地产研究总监张大伟称,目前北京等城市,二手房交易放款时间平均在3个月左右,相比往年拉长一个月以上,导致很多交易停滞。
5月12日,央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,要求银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,在定价方面合理确定首套房贷款利率水平,审批上也要及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。不过,上述会议并未提及要加大针对房企的开发贷款。
曾经的“香饽饽”遭抛弃
在中国房地产市场兴起的同时,银行的住房按揭贷款也经历了一轮扩张,房贷业务一度占到个贷业务的90%以上,在竞争激烈的年份,各家银行争相打折争取客户。
曾经的香饽饽,如今为何遭银行抛弃?
“利率市场化后,经营压力大。”一股份制银行人士称。去年开始,在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下,购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。在信贷规模总量一定的情况下,银行往往会将资产投放到收益率较好、风险可控的资产运用,而按揭贷款的利率偏低,并不是最理想的业务品种。
国泰君安分析师邱冠华表示,利率市场化背景下银行资金成本上升,按揭业务银行不怎么赚钱,很多商业银行虽名义上支持按揭,实际上已大幅收缩甚至暂停。张大伟称,目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加,4月1.23万亿居民存款搬离银行,银行平均成本利率提高,导致不太可能给购房者优惠。
从2012年开始,部分银行已经开始逐步压缩房贷业务,转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域。“有就做,没有也不强求。公司将更多的资源和注意力放到了消费抵押贷款、经营性贷款方面。”一位股份制银行人士告诉新京报记者。据了解,目前在该行北京分行的个贷业务中,房贷业务比例已经低于50%。
以目前5年期以上贷款利率6.55%计算,如果打9折为5.895%,而5年期的存款利率为4.75%,为了拉存款不少银行都上浮10%,也就是5.225%。这意味着,银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。但消费抵押贷款则更为吸引人,消费抵押贷款的利率一般要上浮20%以上,这对于银行来说,利润空间更大。
银行“听话”还是求利润?
面对央行的窗口指导,银行大倒苦水,是选择“听话”还是让位于“追求利润”?
一位银行人士表示,选择少做或者不做个人按揭贷款,是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况,做出符合自身商业利益的市场化选择。目前大中型银行都已经上市,在银行业整体营利压力增大的趋势下,几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。另一位股份制银行人士认为,监管者不能一边快马扬鞭地推进利率市场化,一边又用种种行政手段干涉商业银行自己的业务策略。
平安银行有关人士昨天对新京报表示,目前该行房贷业务正常开展,会优先支持自住性住房的贷款需求,限制投机性住房业务。平安银行也会根据国家相关政策以及银行具体情况,随时调整房贷相关政策。
事实上,银行压缩房贷的另一个背景是,目前国内房地产市场呈下行趋势,房贷业务的风险正在加大。
央行智库余永定近期表示,如果2014年中国经历一场危机,则这场危机的触发点很可能是房地产价格暴跌,房地产价格暴跌冲击金融体系的第一个环节是银行按揭抵押贷款和房地产开发贷款。尽管房地产业贷款在银行贷款中占比20%左右,但如果房地产价格下跌,和房地产相关的企业出现问题,相关贷款也会出现问题。
张大伟认为,除非大幅度降准,或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非营利性机构,否则目前房地产贷款难的趋势将继续维持。
不过,贷款机构伟嘉安捷报告指出,此次央行加强银行批贷速度的监管后,将迫使银行缩短住房按揭贷款的办理流程,改善目前银行放款迟缓的现状。这对于首次置业人群来说将是一大利好,将会刺激目前仍在观望的人群逐步入市。新京报记者苏曼丽
讲述
“选房时9.5折签合同变无折扣”
讲述者:顾先生(公司职员)
顾先生4月中旬选购了北京某楼盘。这是他在北京购买的首套住房。已工作三年的他手里有些积蓄,再加上父母朋友的支持,“总算凑了80万元的首付”。
顾先生告诉记者,在选房的时候,部分银行贷款利率为9.5折,而上周他办理的商业银行贷款利率已升为基准利率。
据介绍,顾先生所购楼盘的商业贷款银行选择与交通银行、中国农业银行和建设银行三家银行合作。4月中旬除了交通银行明确表示首套房贷款利率在基准利率基础上再上浮5%之外,农行与建行均为9.5折。
今年“五一”之后,顾先生与该楼盘签订正式合同,农业银行与建设银行贷款利率均已上涨为基准利率。
最终,顾先生选择了向农业银行办理贷款180万元,贷款期限为30年。按照基准利率下的等额本息方式计算,其月供将为11436元,30年间的还款总额为411.7万元,支付利息231.7万元。这比9.5折优惠时还款总额多了20余万元。
“去年11月申请今年4月放贷”
讲述者:石先生(媒体从业者)
去年房地产行情火爆,对于首套房贷款商业银行普遍能给8.5折的优惠。去年11月,石先生在农业银行申请首套房(期房)贷款时的折扣为8.5折。今年4月,银行放贷时通知他折扣改为9.5折,理由是“放贷以实际折扣行情为准”。
“8.5折变9.5折,30年间的还款总额便增加了几十万元”。石先生告诉记者,今年春节后银行信贷政策明显收紧。
昨日,多家房屋中介人员告诉记者,相比春节前的8.5折或8.8折贷款利率折扣,商业银行年后普遍取消折扣,恢复基准利率。不过,目前不定时有个别银行推出折扣,但是放贷时间很慢,同时,在实际放贷时未必有折扣。
“一切要以实际放贷利率为准,现在我们都不敢给购房者打包票哪家银行有折扣”。链家地产一名中介人员做出上述表示。(新.京.报.金.彧.)
环首都经济圈房贷周期拉长 银行称房价不值这么多
央行座谈前夕环首都经济圈房贷已有多紧
由于市场资金成本整体较高,地产风险累积,刘士余的讲话是否真能带动商业银行放松房贷,相关部门会否动用宏观政策工具,目前还难以确认。
对于开发商、金融机构和等待房贷审批的购房户来说,央行副行长刘士余在住房金融服务专题座谈会上的讲话意味深长。
5月12日上午,央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会。刘士余的一些讲话引发热议。如“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”;“合理确定首套房贷款利率水平”;“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”
记者近日调查显示,在地方政府政策调整背景下,各大商业银行对三四线城市的房贷却在进一步收紧。其中,因受京津冀一体化利好因素影响的环首都经济圈也毫不例外。
但是,由于市场资金成本整体较高,地产风险累积,刘士余的讲话是否真能带动商业银行放松房贷,相关部门会否动用宏观政策工具,目前还难以确认。
21世纪不动产市场总监桑豫峰认为,房地产信贷是市场化程度最高的一个领域,商业银行能在多大程度执行央行的指导尚待观察。
地方银行风险预警
“自4月28日开始,我们接到上级通知,要求在严格执行首套房4成首付的基础上,基础利率上浮1.2倍。”中国银行三河支行一位房贷部门人士表示。
中国工商银行燕郊支行一位房贷部门负责人也说,中国工商银行燕郊支行目前也针对单价在1万元/平方米以上的楼盘,执行首套房首付四成,利率上浮1.2倍的政策。另外,除了个别特定二手房代理行的业务,他们基本不再接收二手房贷业务。
对于信贷收紧的原因,多家银行驻河北分支机构给予记者的答复是,“省行对贷款规模控制很严,银行需要防控风险。”
记者致电河北省多个城市支行发现,河北省普遍在4月底上调了首套房利率,将原本在基准利率基础上上浮1.1倍调整为1.2倍。
中国农业银行永清支行房贷部门相关负责人称,去年上半年时,河北省本地人首套房贷还可以做到基准利率,而下半年就已经被省行要求首套房首付四成,并将利率调整为基准利率的1.1倍。五一假期前,省行再次要求,将首套房基准再次上调至1.2倍。
除了首套房基准利率上调,环首都经济圈一带楼盘申请贷款的周期也越来越长。位于香河的楼盘香城壹号一位业主告诉记者,自递交贷款资料之日起,她已经等待9个月了。开发商的楼盘封顶也至少有6个月,早就达到贷款标准。但贷款至今迟迟未发放。
“贷款被拒绝了,俺工作工资诚信记录都没有问题,不知道为啥被拒绝了。大家要集合找富力反映去,其他人的都下来了为啥我们的没下来?”香河楼盘富力新城一位业主愤怒地表示。
而银行在审查贷款资格方面也变得愈发严格。富力新城一位业主告诉记者,由于他以往存在一些信用卡还款逾期情况,银行直接拒绝了他的贷款申请。他目前只能面临凑齐剩余房款或者转让给其他买家的窘状。
中国银行三河支行房贷部门相关负责人通俗的说法似乎可以解释当前银行的心态。“房价太高了,我们认为,目前的房子根本不值这么多钱。”
中国工商银行燕郊支行房贷部门负责人称,在去年下半年,燕郊房价从8000元/平方米一跃至1万元/平方米以后,他们就将首套房首付从三成调整为四成。而扩大首付成数,可以防控楼市风险。
香河楼盘香榭家园一位销售主管称,在与他们合作的楼盘中,农业银行目前贷款利息最便宜。如果首付四成,农业银行只需要在基准利率基础上上浮10%;而如果首付三成,则要在基准利率基础上上浮15%。其他银行基本上要上浮20%。
河北省的先行一步执行恐具有风向标意义。
4月29日,银监会召开了2014年第一季度经济金融形势分析会,会上明确了今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务这三大领域的风险。其中,针对房地产信贷,银监会要求,强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范,加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。
开发商的压力
2014年年初,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。
中国指数研究院数据显示,2014年一季度,我国信贷不断紧缩,首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%,个人按揭贷款同比增速持续下行,导致市场交易量下降,1-4月全国商品房销售额仅为1.8万亿元,同比下降7.8%,销售面积2.8亿平方米,同比下降6.9%。
据了解,受民间借贷、盲目扩张等因素影响,光耀集团就被曝出资金链危机,在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工消息,部分业主也在网络媒体和政府网络问政平台陆续发出维权帖子,以期维护自身权益。
而光耀集团董事长称,其资金缺口有3亿-5亿元,只要能找到这笔钱,光耀就能缓过来。
无独有偶,自4月30日起,青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉便与外界失去联系。这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨,或因资金链断裂跑路。目前欠贷至少在12亿元以上,涉及三家以上的国有大型商业银行以及多个民间借贷公司和个体。
从评级机构来看,3月19日,评级机构标准普尔及惠誉指出,中国小型地产公司——浙江兴润置业也可能出现的债务违约情况,未来有可能继续出现于其他小型开发商,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。标准普尔表示,今年内地的房地产销售前景不明朗,加上市场竞争愈加剧烈,小型开发商的信贷环境急速恶化。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上,也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,那么,开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实,那么,对于上述三类企业来讲,如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时,这些企业有可能会出现债务违约的风险,成为下一个即将倒闭破产的房企。
央行风向标?
记者调查发现,尽管各地收紧房贷方式不同,但与地方政府“救市”不同的是,只有收紧没有放松迹象。
CRIC研究中心前不久对全国22个城市的69家银行分支机构进行了电话调研,调研结果显示,全国各城市银行贷款总体收紧程度没有放松。主要表现在:其一,近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%,个别上浮20%;其二,相比去年年末,仅2家银行还有优惠利率,近4成银行的首套房贷利率上升5%到15%不等,半数首套利率维持原来水平;其三,二套房方面,22个城市中的6个城市调整了一直以来相对稳定的二套房贷款利率,广州、惠州较基准利率上浮20%。
2014年以来,绝大多数城市房地产市场成交冷淡,价格下滑,观望情绪严重,虽然近期有少数城市对当地有关房地产的政策进行了微调,但整体来说,去年的房地产调控政策基本得以维持。真正对房地产市场产生实质影响的,就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松,地方政府的微调效果极为有限。
不过,中金房地产分析师宁静鞭则认为,房地产还会是经济的平衡器,地方调控政策将逐步放松,尤其是近期房地产信贷面出现的正面信号。他认为,随着房价上涨压力缓解,房地产投资数据快速放缓,且政策调控主导权下放地方,地方调控政策放松存在充分理由。从稳经济增长的角度考虑,还是银行自身从盈利性层面考虑,房地产信贷面近期都存在向正面改善的可能性,从而拉动短期需求超预期。(21.世.纪.经.济.报.道.祁.三.连.)
郭田勇:央行挺房贷是为防止房价过度下跌负面效应
12日,央行主持召开住房金融服务专题座谈会要求商业银行保证正常房地产融资需求。中央财经大学金融学院教授郭田勇[微博]在接受人民金融记者采访时回应称,个人住房贷款有经济增长的稳定功能,央行此时关注住房信贷问题可缓解我国经济下滑趋势,有助于经济平稳增长。
郭田勇认为,目前我们经济运行减速,房价也出现了一定程度上的回调,这有利于房地产挤出一些泡沫,对我国经济调整,经济健康发展有好处。但他同时表示,如果未来房地产调整过深,会让我们经济下滑过大,对经济发展有较大的负面影响。
个人住房贷款是房地产发展的一个关键因素。郭田勇表示,因个人住房贷款存在收益率低和额度小的两个特征,“除了中国邮储和一些农村商业银行,因有普惠金融战略的布局,还在积极推进个人住房贷款外,一般银行都对个人住房贷款积极性都不高。”
郭田勇认为,住宅有消费与投资的双重属性,容易形成“买涨不买跌”、“墙倒众人推”的局面,信贷政策收紧,会影响房价和房地产的发展,对中国经济的回暖冲击很大。“这种行为一定是‘弊大于利’”,郭田勇说。
人民金融从几大国有行北京网点获悉,春节前后银行悉数上调首套房贷款利率,以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率,春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。其中,交通银行还需购买至少5万元的理财产品。
郭田勇认为,从监管层的角度来看,一方面可以对房价的下降有一定的容忍度,对各项政策进行适度调整。但同时也要防止房价过度下跌所带来的负面效应。另一方面,住房信贷有经济增长的稳定功能,关系着民生,需要加强和改善。“央行需要做一些动作和预案,让银行支持购房需求,特别是对首套、自住型购房给予支持。”
谈到住房信贷的风险防控,郭田勇认为,个人房贷在银行资产中比例很低,首套房30%和二套房70%的首付款可以有效地防止“弃房”现象带来的违约情况。(人.民.网.李.海.霞)
评论:央行指导房贷难挡房价拐点形成
房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋,未来很难有更多银行跟进放松房贷业务,难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。
近来房地产行业“救市”呼声四起。有媒体报道称,央行近日召集部分商业银行召开以住房金融服务为主题的座谈会,副行长刘士余参会并要求商业银行提高个人按揭贷款发放效率,并合理定价。
春节过后,中国房贷市场期盼的“年初松、年底紧”的放贷局面并未到来。两家第三方机构此前对各地银行房贷调研的结果显示,八、九成的银行首套房贷在基准利率或上浮,鲜见优惠利率;贷款审批时间有所延长。
近日有媒体报道称,北京、深圳个别银行出现房贷利率松动。但融360金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示,4月份各大银行房贷紧张状况变化不大,首套房9折以下贷款利率优惠几乎绝迹,个别银行最高上浮40%。虽然北京、深圳有个别银行恢复房贷或放松利率,但由于条件严苛,对于广大市民而言仍是杯水车薪。
尽管个人住房贷款实际上是风险最小的贷款品种,但在利率市场化背景下银行资金成本不断攀升,按揭业务银行不怎么赚钱,因而很多商业银行虽名义上支持按揭,实际上已大幅收缩甚至暂停。分析人士认为,近期社会怨言较多,故管理层召开了这次会议。
毫无疑问,银行的审慎态度让房地产行业的资金面面临着不小的压力。从过往历史上看,信贷收紧的年份往往伴随房价走低,而信贷相对宽松的年份房价则一路高涨。曾有人据此预测,随着资金面的不断饥渴,房价高度膨胀的可能已经不复存在,稳增或保持现状将会是大概率事件,甚至不排除部分地区、部分房产商单方面下调房价的可能。
目前,房地产市场预期已经急转直下,甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此,救市的声音不绝于耳,甚至从四线城市扩展至二线城市。但在经济结构调整的关键时刻,楼市是万万不能再受刺激的,一旦全面放松楼市,尽管短期可以收到快速“稳增长”的效果,但长期而言将会使实体经济更难受,因为刺激楼市会引发银行系统的新一轮加杠杆,流动性风险将更加积聚成为实体经济头上的堰塞湖。
考虑到房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间,房贷无疑将是影响未来楼市走向的关键。如果二季度继续维持信贷收紧,即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来救市也可能收效甚微,房地产很可能会出现价格加速下跌的现象,房价拐点有望今年形成;但如果信贷再次放宽,很有可能房地产市场再现明显上涨。
笔者认为,房贷利率持续上浮与额度紧张凸显了目前房地产的潜在风险,但央行对于个人住房贷款的政策引导,或将拉长拐点出现的时间。不过,尽管央行要求商业银行提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款,个别银行对首套房的房贷利率也的确有所松动,未来不排除其他的小银行也会跟进,但是房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋,未来很难有更多银行跟进放松房贷业务,难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。(财经评论人)(新.京.报.王.莹)
万科A(000002):2014年3月销售数据点评
来源:东北证券 撰写时间: 2014-04-09
1、2014年3月,万科当月实现销售面积121.1万平方米,销售金额144.3亿元,分别比2013年同期下降了5.1%和4.8%。2014年1~3月份公司累计实现销售面积415.0万平方米,销售金额542.3亿元,分别比2013年同期增长11.7%和24.2%。万科3月份共新增土地储备项目5个。
2、事件点评:
2.1.从3月份当月的销售情况来看,公司当月销售面积和销售金额同比都出现了负增长,虽然,公司去年3月份的销售情况是全年比较好的一个月,基数相对较高也是一个原因,但这也从一个方面显示出全国房地产行业的销售情况继续处于调整过程中。根据往年的规律,市场一般会有半年到一年的调整观望时间。
2.2.公司3月份在土地一级市场获得了5个土地储备项目,支付权益地价36.92亿元。1-3月万科合计新增规划容积率建筑面积253万平方米,权益支付地价75亿元,由于下半年往往是地方政府推地的高峰,预计公司年内在土地储备方面会继续有所表现。
2.3.公司3月份当月平均销售单价为11916元/平方米,较上月的平均成交单价有所下降。我们预计2014年全国商品房调整的概论较大,房价涨幅将会趋缓,甚至不排除部分供应过剩的地区房价有小幅调整的可能。
2.4.盈利预测及投资评级:我们对公司未来3年的业绩预测为:2014年每股收益为1.69元;2015年每股收益为2.03元;2016年每股收益为2.43元,给予增持的投资评级。
2.5.风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。
保利地产(600048):销售优于全国,区域布局扩展
来源: 广发证券 撰写时间: 2014-04-18
销售规模降幅较大,均价剧增
公司3月份实现签约面积58.85万方,同比下降45.82%;签约销售金额103.74亿元,同比下降13.83%。3月份销售均价17628元,环比大幅上升56.4%,与13年3月同比上升59.03%。公司本年累计实现签约面积217.71万方,同比下降23.66%;签约销售金额280.71亿元,同比下降8.73%。1-3月份平均销售均价12894元,与13年同期相比上升19.56%。与万科、金地集团、招商地产相比,公司3月份同比降幅较大。一季度全国商品房销售规模较去年同期有较大幅度的下滑,但龙头企业销售表现整体优于全国大中城市的平均水平。在销售均价方面,公司均价上升比较明显,主要是公司本月销售项目的结构变化,拉高了整体销售价格水平。
拿地节奏放缓
公司3月份拿地节奏有所放缓,共新增2个项目储备,总建筑面积36.95万方,总地价10.56亿元,莆田市地块权益占比40%,权益建筑面积6.4万方,东莞地块拟引入合作方,权益占比未知。公司延续去年的城市群布局,加大力度深耕珠三角地区。加快布局海西经济圈,首次进入莆田市。
预计公司14、15年EPS分别为1.86、2.29元,维持"买入"评级。
公司受整体市场环境影响成交水平出现一定回落,但优于全国平均水平,价格方面,由于一线城市及部分商业项目整售,均价上升幅度较大。拿地节奏有所放缓,继续深耕珠三角三线城市,并进入海西经济圈的莆田市。公司一直坚持其优秀的基因,在千亿规模后进一步完善自身的管理机制,我们仍然看好公司未来稳定增长。
风险提示
房地产市场波动影响公司销售。
金地集团(600383):年报及一季报:毛利率下滑拖累业绩
来源: 平安证券 撰写时间: 2014-04-28
事项:公司公布2013年年报,实现营业收入348.4亿元,同比增长6.0%,归属上市公司股东净利润36.1亿元,同比下降2.9%,实现EPS0.81元,低于此前市场预期。公司拟每10股派发现金股利1.6元(含税)。公司同时公布2014年一季报,一季度实现营收31.5亿,同比下降25.9%,净利润4934万,同比下降73.7%,实现EPS0.01元,同比降75%。
平安观点:
毛利率下滑拖累业绩
2013年公司实现结算收入334.9亿元,结算面积276.1万平,同比分别增长5.1%和14.5%。由于期内主要结算2012年调价换量及2009-2010年高价地项目,公司房地产业务结算毛利率同比下降5.7个百分点至26.3%。公司期内对投资性房地产会计处理变更为公允价值计量,增厚2013年净利润约13亿,因此尽管同期毛利率大幅下降,但净利润同比仅下跌2.9%。扣非后净利润同比下降24.5%。2014年一季度公司毛利率仍处于低位,为24.7%,我们判断随着前期高价地项目逐步结算完毕,全年毛利率仍有望小幅回升。
销量稳步增长,项目周转提速
2013年公司累计实现签约金额450.4亿,签约面积359.8万平米,同比分别增长32.2%和25.3%。销售均价12518元/平米,同比增长5.5%,可售充足且产品结构合理是公司销量高增长的主因。区域分布上,公司在西安、沈阳的市占率分别达5.8%和4.3%,杭州、南京市占率亦有3%,传统布局区域份额进一步巩固。在销量高增长的同时,公司进一步加快项目周转速度,平均拿地到开盘周期由12个月缩短至近10个月。2014年一季度受推盘节奏和信贷环境影响,公司实现销售额77.1亿元,销售面积57.7万平,同比分别下降10.9%和11.9%。其中年初450亿存货仅贡献20多亿,后续加快存货去化尤为重要。公司2014年可售货值超千亿,随着推盘量逐步上升,销量增长仍有保障。维持全年600亿销售,同比增长33.2%的判断。
2013年拿地开工双提速,一季度有所放缓
公司2013年新增土地储备26个,对应可售753万平,同比增长211.5%。期末土地储备超过2500万平,区域分布上新增项目仍以公司传统布局的一二线城市为主。进入2014年以来,公司拿地相对谨慎,一季度仅新增建面63.3万平,同比下降69.7%。我们认为公司近期拿地趋缓为在目前高地价背景下的暂时性撤退,预计公司全年拿地仍将保持较高积极性。公司2013年全年实现新开工面积573万平,同比增长100%,略低于公司667万平的开工目标。2014年公司计划新开工面积634平,同比仅增长10.6%。一季度公司已实现新开工面积70.8万平,完成全年目标的11.2%。
净负债率有所上升,但经营仍属稳健
截止2013年年末,公司在手现金186亿,为一年内到期长短期负债的1.6倍。净负债率43.8%,同比上升11.4个百分点;剔除预收款的资产负债率为44.8%,与期初持平。期末公司债务融资总额352.8亿,平均融资成本6.2%,处于行业较低水平。由于销售收入大于结算收入,期末预收款较期初增长23.6%至302.8亿。2014年一季度公司负债率略有上升,剔除预收款资产负债率为49.7%,净负债率为59.7%。整体来看,尽管净负债率有所上升,但仍处于合理水平,且公司短期偿债压力较小,经营仍算稳健。
盈利预测与投资评级
考虑到公司毛利率的调整时间可能长于我们此前预期,我们将公司2014-2015年EPS由此前预测的0.99元和1.25元下调至0.85元和1.16元,当前股价对应PE分别为12倍和8.8倍。从销量来看,公司产品结构持续改善,积极补充土地储备,后续可售和销量均有保障。从业绩来看,随着近期新增土地逐步进入结算周期,未来毛利率有望逐步恢复。维持公司"推荐"评级。
风险提示:销量不及预期的风险。
招商地产(000024):1Q14实现净利7.55亿,同比小幅下降
来源: 群益证券(香港) 撰写时间: 2014-04-22
公司一季度实现净利润7.55亿元,同比下降6.8%。净利润下降主要源于低毛利项目的结算以及财务费用的增加。在行业景气下降时公司一季度销售依然取得了不错的成绩,并且公司后续将会加快推货节奏,积极应对。公司的双融资平台已建立,融资成本将进一步降低,在未来行业分化不断加大的趋势下,公司的低融资成本优势将会更加明显。
公司2014年一季度实现营业收入72.51亿元,同比增长18%;实现净利润7.55亿元,同比下降6.82%;EPS为0.44元。毛利率为36.9%,同比下降13.7个百分点,较2013年全年下降4.6个百分点。
受结转的产品及区域结构的影响,公司报告期内结算的产品毛利率较低,并且由于利息支出及汇兑损失的增加使得财务费用大幅增加247%达到2.17亿元,以上因素综合作用使得公司一季度净利润有所下降。预计随着高端项目进入结算周期,毛利率及盈利水平将会有所提升。
公司2014年1-3月累计实现签约销售面积69.03万平方米,同比增长0.23%;实现签约销售金额95.99亿元,同比增长7.22%。按公司2014年的销售目标500亿元计算,公司目前已完成全年目标的19.2%。公司一季度销售情况在"招保万金"中表现较好,实现同比正向增长(保利-8.7%,金地-10.9%)。公司后续销售更加积极,目前已改变推货节奏,公司二季度将增加新推货值约100亿,上半年推货量将达到450亿,并且公司后续有可能会增加促销活动,加速去化。但基于目前房地产景气下降的判断,我们认为公司全年去化率将有所下降,我们小幅下调公司的全年销售金额至470亿元(全年可售货值约900亿,300亿存货 600亿新推货量)。
公司一季度进行了大幅扩张,支付总地价76.4亿元,接近一季度的销售金额,但公司财务状况整体来看依旧稳健。公司净负债率较2013年上升11.2个百分点至个百分点至27.9%,扣除预收账款后的资产负债率继续下降1.3个百分点至43%,公司负债水平在同行业内仍然处于较低水平。公司在2013年成功完成招商置地香港融资平台的的建立,加之公司背靠招商局集团,公司的融资成本优势将更加凸显。
展望未来,公司作为招商局集团旗下地产平台,依托大股东支持,未来成长空间依然较大。我们认为公司相比同业的低成本融资优势将在未来更加明显。我们预计公司2014年、2015年净利润分别增长17%和8.3%至49亿元和53亿元,对应EPS分别为2.87元、3.1元,对应目前A股PE分别为5.9倍、5.5倍,PB1.15倍,B股PE4.9倍、4.5倍,PB0.95倍,估值较低,我们继续给予A、B股买入的投资建议。
荣盛发展(002146):进军济南,稳定布局发展
来源: 广发证券 撰写时间: 2014-03-31
事件描述
公司3月26日在济南竞得2014-G008号地块,总地价3.12亿,占地面积4.73万方,建筑面积27.47万方,楼面价1138元。该地块临近凤凰山商业区,距离大明湖景区3公里左右,生活便捷,环境优美,为将来的快速销售奠定了基础,目前周边楼盘售价8800元左右,预计项目的静态毛利率在47%左右。
济南市场概述
济南逐步走出11年限购政策的影响,13年土地市场和商品房市场均呈现供需两旺的局面,而公司布局的历城区更是呈现适合快周转"走量"的特征:13年土地供应建面868万方,同比增316%,商品房市场量价稳中有升,13年销售面积112万方,销售金额82亿,销售均价7305元/平方米。公司将来在继续布局历城区的同时还应积极重点关注高新区和长清区。
深耕重点区域,谋求多元化发展
公司14年坚持了深耕的布局战略,持续深耕了长沙等市场,而布局济南,进一步完善了环渤海区域的布局,推进了环渤海区域的深耕。与此同时,公司积极求变,前期与保利文化合作开发宜兴城东文化游综合体,既在开发方式引进合作模式寻求改变,又进一步加大了旅游地产的布局力度。
14-15年业绩分别为2.09元/股、2.88元/股,维持买入评级近期,京津冀一体化上升为国家战略,公司成为主要的收益标的,预计在政策红利的催化下,公司将继续持续高成长。
风险提示
行业下行风险,高杠杆引起的财务风险及流动性风险推高融资成本。
阳光股份(000608):2013年报点评:向一线聚焦,向电商拓展
来源: 国泰君安 撰写时间: 2014-03-14
维持增持评级。由于结算进度变化,下调2014、15年EPS至0.48(-0.09)、0.64(-0.11)元。公司商业管理能力卓越,积极向一线城市拓展,若运营良好预计可有效提升公司品牌形象和知名度。公司积极布局电商,预计线上线下互动可进一步促进实体业务发展。看好公司业务模式,维持目标价7.0元,对应2014年业绩15倍PE。
2013年收入6.9亿,同增26%;净利润1.9亿,EPS0.26元,同降26%,低于预期;拟每10股派现0.3元。期末公司每股净资产3.94元。公司2013净利润下降的主因是,2012年出售酒仙桥科研培训中心项目有2.8亿投资收益;而另一方面,成都锦尚项目未能在2013年底交房结算。向前看,公司2014年货值丰富,阳光上东、天津杨柳青、辛庄和成都锦尚项目预计都可售,预计总货值30亿元左右。
向一线城市聚焦,商业管理能力正当其时。1)当前商业物业结构性过剩,公司良好的物业改造能力和业务模式正当其时。2)积极向一线城市拓展:公司2013年签署了上海淮海路新业广场、松江新生活广场资产管理协议,2014年又收购了上海银河宾馆主楼项目,积极进入上海。3)向一线城市拓展的意义在于,可以帮助公司树立良好的品牌形象,从而有效拓展其他商业物业改造项目。
向电商拓展,线上线下有效互动。公司拟依托目前控股、参股和受托管理的近30个购物中心,打造电子商务平台,实现线上线下的有效互动,增加对购物人群的吸引力,进一步促进实体业务发展。
风险提示:整体信贷偏紧,开发销售偏慢。
华夏幸福(600340):布局南京,固安模式继续复制
来源: 安信证券 撰写时间: 2014-04-23
事项:公司与南京市溧水经济开发区管委会签订框架协议,委托区域不少于8.9平方公里,委托事项包括土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务等。本协议是排他性的,委托期限将在正式合作协议中进行约定。
项目交通便利,发展潜力巨大:南京溧水委托区域项目是公司继嘉善项目后在长三角的第二个大型产业新城项目。委托区域位于南京市溧水区经济开发区柘塘新城,距溧水区政府约2公里、离南京禄口机场仅6公里,南京市中心约45公里。项目周边交通便利,与宁高高速、常马高速出口均在3公里内、距宁杭高速约6公里。
溧水属于整个苏南和上海地区投资成本最低的区域之一,其主导产业为航空物流、高端装备制造、食品、轻工服饰业等,据我们了解项目周边已有包括比亚迪、创维等企业进驻,已经有一定的产业基础,区域房地产市场有较大的发展潜力。
公司长三角区域战略布局的坚决贯彻:公司此次与南京溧水区的合作再次验证固安产业新城模式的可复制性,公司园区在长三角地区的扩展表明公司产业新城模式对于经济较强区域的地产政府同样具有吸引力。该项目是公司对加快做大长三角区域战略布局的坚决贯彻,其成功开拓有利于提前占据苏南地区与上海发展轴经济一体化的战略高地,长三角区域的双100亿级产业新城复制可期。
投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2014至15年EPS分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。
风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化。
阳光城(000671):扣非后业绩大幅增长,看好公司多元化探索
来源: 安信证券 撰写时间: 2014-04-08
扣非后业绩大幅增长,房地产业务占比提升:2013年营业收入和利润分别为74.4亿和6.5亿,同比增长36.5%和16.7%。EPS为0.64元。净利润增速略低于收入的主要原因主要是由于去年确认了1.25亿的营业外收入,扣非后净利润增速为42.2%。年ROAE为24.8%,较去年略降低2.5个百分点。综合毛利率为29.8%,较2012年上升4.24个百分点,上升的主要原因是毛利率高的地产业务占比的提升,地产业务毛利率36.3%,同比降低2.6个百分点,但占收入的比重上升16.9个百分点至81.4%。三费合计5.9亿,同比增78.9%,占比上升1.9个百分点至8%。其中销售费用和管理费用合计5.7亿,同比增117%。公司拟10股派0.6元(含税),分红率9.61%,同比下降4.78个百分点。
销售保持快速增长,拿地力度加大:2013年度公司实现结算面积和金额分别为66.3万平和60.6亿元,同比分别增长80%、72.4%,主要是由于位于福建、西安、厦门和兰州的项目结算增加。公司未披露销售具体数据,现金流量表中销售商品及劳务收到的现金145亿,同比增132%,期末预收款114亿,同比增226%,销售仍保持快速增长。全年新增19块土地,计容土地面积385万平,同比增54%。新增项目楼面均价3578元/平。新增土地中41%处在大福建地区,21.2%为大西北,7.4%处在长三角。
财务状况良好:公司剔除预收款后的资产负债率为51.9%,同比下降3.2个百分点。账面现金25.8亿,同比增长166.8%。通过信托融资、基金合作、委托贷款等多种方式,筹集资金96.73亿元,期末公司短期借款和一年内到期的非流动负债分别为16.3亿和24亿。2013年至报告日,公司累计偿还融资金额57.4亿,其中提前偿付3笔融资计划,合计26.9亿。
维持"买入-A"投资评级:公司正从区域公司向全国化公司迈进,我们预计公司2014年销售仍将保持快速增长。公司计划以11.44元/股发行2.3亿股,募资不超过26亿,目前股价低于增发价。并且公司控股股东及实际控制人计划继续增持公股份。值得注意的是公司此前公告与星网锐捷合作向智能家居、互联网社区服务延伸,此次拟对公司章程进行修订,在公司营业范围中增加"对医疗健康行业的投资及投资管理"。我们调整公司2014-2015年EPS分别为1.17和1.75元,上调目标价至14年11X,12.87元。
风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。
首开股份(600376):首开股份2014年一季报点评
来源:东北证券 撰写时间: 2014-04-25
1、2014年4月25日,首开股份公布了2014年一季报。2014年一季度,公司实现营业收入25.69亿元,比上年增加173.42%;实现归属于母公司所有者的净利润3.24亿元,比上年增加357.58%;基本每股收益0.1447元,每股净资产6.24元,加权平均净资产收益率2.32%。
2、点评:
2.1.一季度销售金额仅占全年计划的11.4%,公司要完成全年计划有一定的压力。
2.2.一季度,公司在新增土地储备方面有小幅进账,但由于公司在2013年土地储备大幅放量,并创下历史最高水平,预计2014年在土地储备方面将会有所收缩。
2.3.在毛利率上,从整体上看公司长期较高的毛利率水平将会下降,并向行业平均水平靠拢;另一方面,由于2013年来房价的持续上涨,我们预计公司的毛利率短期内将会企稳有所回升。
2.5.公司短期内财务周转有一定的压力,需要通过减少支出或再融资的方式来改善。
2.6.盈利预测及投资评级:我们对公司未来3年的业绩预测为:2014年每股收益为0.82元;2015年每股收益为0.92元;2016年每股收益为1.01元;给予增持的投资评级。
2.7.风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。
世联行(002285):代理销售额略有下降,盈利能力仍有保障
来源: 申银万国 撰写时间: 2014-04-28
世联行公布2014年一季报,一季度公司实现营业收入6.26亿元,同比增长36.15%;实现归属母公司的净利润4459万元,同比增长77.68%,基本每股收益0.11元,同比增长83.33%,低于预期。
利润增速大超收入增速,公司盈利能力有保障:14年一季度公司实现净利润增速77.68%,大幅超过营业收入36.15%的增速;一季度公司净利润率为8.55%,比去年同期上升1.74个百分点;一季度公司毛利率为28.10%,比去年同期上升1.63个百分点;显示在全国房地产市场成交放缓等的背景下,公司的盈利能力并未出现大幅下降,而保持了相对的稳定,同时公司2013年末累计已实现未结算的代理销售额为1865亿元,将在今年前三季度公司约14.4亿元的代理费收入,公司业绩增长仍有相对保障。
受房地产市场转冷的影响,代理销售额略有下滑:受房地产市场一季度整体下滑的影响,公司1-3月分别实现代理销售额192亿元、123亿元、195亿元,一季度累计实现代理销售额510亿元,同比下降11.46%,但公司代理销售占比进一步提升。一季度实现代理销售额占全年预测值的12.75%,去年一季度代理销售额占全年3175亿元的18.14%,我们认为一季度市场反应过度悲观,预计二季度市场将有所回暖。
募投O2M项目进展顺利,转型值得期待:公司之前向其他7位管理层非公开发行股票募资4亿元用于基于大数据的O2M平台建设项目,目前进展顺利。一季度公司云端服务、机构客户服务集群(ToB集群)、生活服务集群(ToC集群)三大业务端分别实现1633万元、18127万元、42810万元,分别占比2.61%、28.97%、68.42%。
投资建议:在房地产市场转冷的情况下,公司代理销售额略有下滑,但盈利能力有保障,募投O2M项目进展顺利,维持14年代理销售额4000亿的预测。我们预计14年公司代理销售额为4000亿,14-16年EPS分别为0.99、1.28、1.57元,对应PE分别为17X、13X、11X,维持增持评级。
相关阅读: