5月4日下午5时,住建部网站挂出消息称,陈政高同志任中共住房和城乡建设部党组书记,免去姜伟新同志中共住房和城乡建设部党组书记职务。有分析指出,辽宁较早开始棚户区改造,一直在辽宁从政的陈政高此次就任住建部,意味着住建部门工作重心可能将更多向棚户区改造倾斜。5月,142家房企一季度过半业绩下滑,楼市调控思路或改变,究竟是机遇还是风险?
中国证券网 分析师热议:5月4日下午5时,住建部网站挂出消息称,陈政高同志任中共住房和城乡建设部党组书记,免去姜伟新同志中共住房和城乡建设部党组书记职务。5月,142家房企一季度过半业绩下滑,楼市调控思路或改变,究竟是机遇还是风险?
肖玉航:陈政高同志任中共住房和城乡建设部党组书记,免去姜伟新同志中共住房和城乡建设部党组书记职务。说明住房改革面临新的变化,而由于我国地产行业所累积的高泡沫风险,实际上更多的让利益阶层维持为一种正常的投资增长模式,可以预期,对于地产行业而言,并不是因为高层变动就短期可以出现巨大变化,但任何高于市场的泡沫总有崩跌之时,目前全国地产的降价可以理解为一种正常现象,而从最新地产上市公司来看,存货与业绩下降也符合行业运行规律,因此对于投资地产股而言,需要采取中期回避策略,我们看到钢铁与煤炭行业竞争后出现的微利或亏损,在未来必将体现到地产业中。
苏瑜:当然是机遇,楼市近年从来都是稳定向上的,短期来看,这种趋势还将延续,如果把楼价画图成一条k线,现在的调整不过是上升趋势中的一波阶段性回调。作为关系到国家经济基础的地产行业,政府思路的改变有利于缩短其回调幅度,但考虑到去年形成的高库存,楼市的崛起应该下半年才可以看到。
张生国:住建部换帅的影响,重点还是其反应出来的政策预期变化,与短期地产公司业绩下滑带来的业绩预期下调相比,后者的影响可能更大,所以短期还是以避险为主,静待新变化出现。股市有风险,入市需谨慎,本建议仅供您参考!
王国庆:房价下跌已经是无须讨论的事实了!按中国老百姓的收入水平,中国的房价实在是太贵了!新一届领导高瞻远瞩,对未来经济发展思路是清晰的!他们清醒的意识到房价高企非国民之福,非国家之福,非政党之福!非中国经济之福!......因此,上任伊始,他们就没有过多的去刻意调控房价,而是采取市场化的态度,任由市场来决定房地产的定位。同时,高层未来保持经济的持续发展,不至于出现大的震动,使经济硬着陆,也需要采取一定的投资拉动举措。而从忧国忧民的角度看,无疑加大保障房和棚户区的改造投资是一件惠及贫苦百姓,利国利民的大好事!让社会底层的贫苦百姓安居乐业本身就是任何一个国家的政府和政党需要努力去做的一件事情,更何况中国作为社会主义国家,中国共产党作为植根于劳苦大众的执政党自当不余余力的努力去践行之!因此,对拉动经济,还是惠及百姓,中央政府是一定会去做的!
陈政高履新住建部,明确的信号就是国家要进一步加大棚户区改造力度,这是加大供给的重要方面,对房地产是利空因素,房地产行业的风险很大。对股市的负面影响亦不应小视!毕竟房地产行业的下跌将影响到一系列行业,而且在经济下滑态势明确,形势严峻的情形下,对一些行业的负面影响是非常之大的。
但对经济的拉动会逐步显现的。毕竟是全国棚户区改造的面积是不小的。而且面对国内外严峻的政治政治形势和国内百姓艰难的苦日子来说,棚户区改造是个具有政治高度的政治举措。利大于弊,高层必然去推动执行。
梅洋:目前地产行业受到了空前的冲击,发展势头得到抑制,5月北上广深的销量同比下降了80%,无疑将对整个市场造成一定的负面影响,不论是刚性的需求者还是房产的投资者目前都处于一个观望的阶段,静待政策方面的明朗化。棚改计划一方面可以为整个产业链的上下游企业带来一定的支持,但另外一方面则对目前市场现有的楼市造成负面的冲击,价格、数量上都将制约商业、住宅地产的发展。个人认为短线对于地产板块的影响有限,但长远看来还是有一定的冲击,建议投资者还是谨慎看待,但对于水泥、钢铁行业的上市公司可以重点关注一下当前的动态。
刘巍:陈政高之前在辽宁主政期间,是推进棚户区改造的得力干将。目前到住建部履新也给了市场很多关于政策方面的联想,但其具体施政方针还需后续更多的观察。对于楼市调控而言政策迫切需要一个有效的解决方案来破解,陈政高在履新之后可能会带来一些新的思路。但就短线来看,对于未来房企上市公司的影响还值得观察。
李超:推进棚改对于拉动投资将会起到立竿见影的作用。此外,目前钢材、水泥等行业普遍面临产能过剩的局面,而棚改能消化一部分这种过剩产能。棚改对于中国经济的长期影响有限,目前中国的房地产市场和整体经济已经陷入了迷局之中,政府迫切需要一个有效的解决方案来破解,而棚改有可能就是其中关键的一步棋。就目前来看,对相关公司的影响有待观察。
项超政:陈政高是国务院总理李克强在辽宁主政时推进棚户区改造的得力干将,之后辽宁也是在棚改政策上执行得最坚决、最成功的省份;陈政高入主住建部后,棚改将有望成为破解楼市调控乃至宏观调控迷局的重要一步棋。棚改对于中国经济的长期影响有限,但目前中国的房地产市场和整体经济已经陷入了迷局之中,政府迫切需要一个有效的解决方案来破解,而棚改有可能就是其中关键的一步棋。对于房地产调控来说,可能带来一定的新思路,但是短期来看,对于未来房企上市公司的影响还值得观察。
杨岭:陈振高的履新多多少少与其棚户区改造有一定联系,不排除上任后加强棚户区这块的工作。而一季报房企业绩过半下滑是个不争的事实,包括龙头万科在内,前两年就有房企利润逐渐向制造业靠拢的预期,在土地、融资、人力成本等越来越高的背景下,房企很难实现暴利,预期行业平均利润率持续走低的趋势将进一步延续。从年初的政策大方向来看,房地产市场目前依然面临的是不同城市采取不同的政策,而不是以往一刀切的调控模式,虽然目前部分城市房价有下降趋势,但仍然有不少地区的房价稳步上行,这种有针对性的调控政策有望延续,楼市调控思路还未到发生改变的时候。
燕道宣:新的住建部领导上任,楼市可能加大改革,棚户区改造可能成为新的一个方向,推进棚户区改造对于拉动投资短期内会有一个立竿见影的效果,对于钢铁,水泥等普遍产能过剩的行业也有一定的刺激作用,但是从长期来看,棚改对于中国的经济影响有限,但是目前中国的房地产市场和整体的经济陷入了一个低迷期,政府需要找到一个新的增长点来刺激这种低迷,而棚改无疑是当前最好的手段之一。对于地产板块短期还是一个利好,也利好钢铁,水泥等下游产业。
导读:
原辽宁省长陈政高履新住建部 或改变楼市调控思路
陈政高履新:棚改关键棋 辽宁棚改经验或将复制至全国
多地松绑限购火速救市 开发商称政府比我们还着急
天津武清蓝印户口大限将至 售楼员:不买别耽误时间
北京1.5万套自住房入市拉低房价 房企陷抢客恐慌大量推盘
五一成交惨淡楼市下行概率增大 万科等看空未来
五月开局遇冷全国楼市 成交量跌至四年低点
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142家房企一季度过半业绩下滑
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税费政策倾斜 资本市场迎来资金活水
(中国证券网 汪茂琨整理)
原辽宁省长陈政高履新住建部 或改变楼市调控思路
陈政高资料图中新社发盛佳鹏摄
原辽宁省长陈政高日前履新中共住房和城乡建设部党组书记一职。分析指出,辽宁较早开始棚户区改造,一直在辽宁从政的陈政高此次就任住建部,意味着住建部门工作重心可能将更多向棚户区改造倾斜。
陈政高履新住建部
"陈政高同志任中共住房和城乡建设部党组书记,免去姜伟新同志中共住房和城乡建设部党组书记职务。"住建部网站5月4日发布的上述消息引发关注。
新任住建部"掌门人"何许人也?公开简历显示,陈政高出生于1952年,辽宁海城人,1970年12月参加工作以来一直在辽宁省内任职,自2008年任辽宁省委副书记,省政府省长、党组书记。
值得注意的是,2004-2007年,在现任国务院总理李克强任辽宁省委书记时,陈政高曾任沈阳市委副书记、市长等职。李克强在辽宁省任职期间,曾大力开展棚户区和工矿采空区住房改造工作。陈政高在任职辽宁省长之后,其在全省范围内也推行了大规模的棚户区改造工作。
"辽宁是中国进行棚户区改造最早的一个省份,每年改造的规模、数量和面积也最大,其取得棚户区改造经验也比较多。"住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受记者采访时指出,一直在辽宁从政的陈政高此次赴任住建部,可见将有助于棚户区改造工作的推进。
社科院经济研究所、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明也对记者表示,作为李克强的旧部,陈政高应该会比较好地领会和执行李克强对房地产调控的思路。
或更加侧重棚户区改造
"棚户区改造"成为舆论关注此次人事变动背后的一大关键词。分析指出,陈政高就任住建部可能传递出住建部门将更加侧重棚户区改造的信号。
事实上,新一届政府特别重视棚户区改造。李克强曾在多个场合强调部署有关棚户区改造的相关工作。
2013年6月26日,李克强主持召开国务院常务会议,研究部署加快棚户区改造,提出将棚户区改造等作为接续形成新的经济增长点。会议决定,今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户,其中2013年改造304万户。
赵路兴表示,棚户区改造可谓"一石三鸟",不仅是民生工程,可以解决困难群众的住房问题,还能有效拉动投资,带动上下游产业发展和就业,促进经济增长,同时还能改变旧城区基础设施严重破旧或不足的问题,提升城市水平和功能。
"棚户区改造面临最大的难题是资金平衡问题",赵路兴指出,棚户区改造一方面解决住房问题,另一方面解决老旧城区基础设施破旧短缺问题,但绝大多数家庭属于中低收入家庭,住房支付能力比较差,而且城市棚户区基础设施欠债特别多,管气、通讯、道路、教育、医疗公共服务基础设施建设投入资金比较大,这是棚户区改造工作面临的最大瓶颈。
房地产调控思路或变化
另有分析指出,陈政高履新住建部,或意味政府的手可能逐渐从市场缩回,侧重为棚户区改造这项民生和发展工程的监理。
"政府应该主要把住房支付能力不足的群体管好。" 赵路兴表示,一方面是为老弱病残等基本没有住房支付能力的群体解决托底问题;一方面是解决"夹心层"群体的住房问题,包括刚就业时间不长但阶段性住房支付能力不足的年轻人、进城务工人员等。
赵路兴指出,目前"夹心层"的住房问题矛盾更加突出,这是需要拿出解决办法的。在上述两大问题解决好后,就应该交给市场,让市场发挥配置资源的决定性作用。
对于房地产市场的调控,今年的政府工作报告指出,要针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。
在专家看来,陈政高履新住建部后,应会积极推进这一政策,简言之,就是根据各地的需求特点、住房状况,采取区别化的政策。
"重行不重言",这是陈政高信奉的一句老话,公众期待着住建部这一新任"掌门人"将给中国房价的合理回归以及房地产健康运行注入更多的积极因素。(.中.新.网 .李.金.磊)
陈政高履新:棚改关键棋 辽宁棚改经验或将复制至全国
4月29日,辽宁省省长陈政高宣布辞去省长一职。而此前一天,就已有消息称其将赴任住建部。
“我们还没有接到上面的通知。”住建部宣传处的一位工作人员随后接受记者采访时称。然而,在“五一”假期后的首个工作日(5月4日下午5时),住建部网站就挂出消息称,陈政高已于4月29日任住建部党组书记,同时免去姜伟新党组书记职务。
辽宁省社会科学院副院长梁启东告诉记者,陈政高是国务院总理李克强在辽宁主政时推进棚户区改造的得力干将,之后辽宁也是在棚改政策上执行得最坚决、最成功的省份;陈政高入主住建部后,棚改将有望成为破解楼市调控乃至宏观调控迷局的重要一步棋。
棚改先锋
房地产业发展关键时刻,住建部终于等来了重要人事变动。
现任住建部部长姜伟新出生于1949年1月,已过65岁。依据惯例,除了少数具有专业性质的部门外,我国正部级官员的任职年龄上限就是65岁。而外界之所以在消息公布前就猜测将由陈政高接棒姜伟新,主要是其曾经为李克强在辽宁推进棚改时的助手。
2004年底,李克强由河南调往辽宁担任省委书记,辽宁的棚改由此起步,并开全国先河。
梁启东告诉本报记者,辽宁是重要的老工业基地,拥有沈阳、抚顺、本溪、铁岭、阜新等众多老工业城市,这些城市存在大量的棚户区,很多居民当时居住的房子还是解放前盖的。
从2005年开始,辽宁省在全省范围内开展了声势浩大的棚户区改造,采取集中连片开发、重点突破的方法,在短短两三年的时间内就取得了重大成效。到2007年10月份李克强离开辽宁时,省内主要的、成片的棚户区已经基本完成改造。
而在此期间,陈政高一直是李克强推进棚改的部下。从2005年到2007年,陈政高先后担任辽宁省会城市沈阳的市长和市委书记,全面主持沈阳棚户区改造,可谓棚改“先锋”。在李克强上调中央后,陈政高先后开始担任辽宁省代省长、省长,全面主持辽宁棚改工作。其在执行棚改政策上的不遗余力,也使他在民间有了“陈大扒”的称号。
李克强到国务院担任副总理之后,迅速将从辽宁发轫的棚改向全国推广,但在梁启东看来,辽宁依然是执行棚改政策最坚决的地方。
破题关键
保障性安居工程已经成为了本届政府在房地产领域的重点工作之一。根据规划,在“十二五”期间,我国将建设3600万套保障性住房,使全国保障性住房覆盖面达到20%左右;而在这其中,棚户区改造将占据重要位置。根据住建部统计数据,从2011年到2013年底,我国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,其中棚户区改造1084万户。
4月29日,住建部下发通知,要求做好2014年住房保障工作,计划新开工全国城镇保障性安居工程700万套以上,而其中各类棚户区就达470万套以上,占比近七成。
“棚改对于楼市具有一定的影响。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫指出,棚改不仅可以完善住房供应体系与住房制度,还能增加市场的有效供应,具有分化住房需求的作用,因此有利于稳定市场预期,缓解房价的上涨压力。
梁启东认为,棚改的意义远不止于此。他表示,房地产乱象横生,但中国房地产的根本问题不是房价涨和跌的问题,而是如何健康发展的问题;上个世纪90年代底开始的房改为中国经济的发展作出了贡献,但房改本身也是有问题的。
房改的问题就在于片面强调了房子的商品属性,盲目地、全面地市场化和产业化,而忘记了其作为大宗不动产,还具有社会保障的属性。“西方一些发达国家真正有自己住房的人,也就40%多,其他大部分都住政府的房子。”梁启东称,未来中国也可能有一半人的住房问题不通过市场解决,而是由政府来保障,这就需要探索建立棚改等保障性住房体系。
此外,棚改对于经济的拉动作用也不容忽视。4月初召开的国务院常务会议明确了三项经济推进措施,其中就包括发挥开发性金融的支持作用,大力推进棚户区改造。
业内分析人士认为,推进棚改对于拉动投资将会起到立竿见影的作用。此外,目前钢材、水泥等行业普遍面临产能过剩的局面,而棚改能消化一部分这种过剩产能。
梁启东则认为,棚改对于中国经济的长期影响有限,但目前中国的房地产市场和整体经济已经陷入了迷局之中,政府迫切需要一个有效的解决方案来破解,而棚改有可能就是其中关键的一步棋。(.华.夏.时.报 胡.坤)
多地松绑限购火速救市 开发商称政府比我们还着急
近日,南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市,而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息,拟分类、分地区对购房政策进行调整。
"房价还没怎么跌,地方政府比我们还着急。"一位在全国多地有项目的开发商向记者直言,地方政府依赖土地财政的惯性很难改,只要明白这一点,就知道政府肯定会出手救市。
"既然会救市,干吗要降价?扛一阵就过去了。"上述开发商说。杭州一家房企高层也表示,限购松绑的预期,在某种程度上打乱了该企业原本想以价换量的节奏。
地方密集救市
4月28日,南宁市房管局发文称,自2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
实际上,多个城市都在寻找放松调控的突破口。无锡宣布从5月1日起,该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米;杭州萧山区则通过下调土地竞买金,以减轻开发商资金成本压力;郑州市房管局也表示,在国家政策允许的情况下,未来将可能根据市场形势,对购房政策适时进行调整。同时,河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
业内人士认为,这几个城市的试探性放松,将引发其他城市的效仿。
"现在地方多为曲线救市,以此试探中央的政策底线。"深圳一家上市房企高管表示,一般地方救市的特点,都是先等不起眼的城市冒出来,若未被叫停,其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。
如2012年,最先救市的如芜湖、佛山、珠海等,均是出乎市场意料的三线城市。
"深圳当时也储备了救市政策,但几个小城市被叫停后,深圳就不敢出了,幸好下半年市场好转了。"深圳市国土房管局内部人士告诉记者,目前"双向调控"的政策指引,使一线城市不敢轻举妄动。
"目前房价确实涨不动了,不少城市库存量太大,房子太多卖不出去,取消限购有其合理性,如果等到统计局的房价数据下跌,再去调整政策就来不及了。"深圳某龙头房企高管说。
此前市场传闻杭州在"五一"后将放松限购,但截至5月5日,尚未有措施出台。
"杭州楼市情况非常不妙,但因受舆论关注度高,暂时还不敢全城取消限购,最多先放松几个存量大的郊区。"上述上市房企高管日前正在考察杭州楼市,他表示,杭州地价如果大幅下跌,地方财政会很困难。浙江省一季度GDP比去年同期只增长了7%,政府清楚要拉动经济增长,房地产是最快的,尤其是杭州、宁波这类城市对全省购买人群吸引力较大。
"虽然政府放松调控会很谨慎,但到憋不住的时候还是会救。"他说。
难扭转降价预期
目前,降价潮正在席卷全国楼市,二三线城市降价声此起彼伏,而一线城市也未能幸免,不久前上海出现高端楼盘7.2折甩卖,深圳宝安西乡一楼盘则因"五一"期间降价引发业主维权。
地方政府的救市冲动,给了开发商们一次试图扭转市场降价预期的机会。长沙一位开发商人士对记者直言,"救市肯定会影响开发商心态,至少不那么悲观了。"
而九龙仓中国地产公司主席周安桥公开表示,"未来并不会刻意继续降价,同时不排除涨价。我们在等地方政府下一步的松绑政策。预计未来几个月内,不同的地方会有一些松动的政策出台,而一些地方的销售也会根据松动的变化做出调整。"
记者"五一"期间致电南宁龙光君御华府时,销售人员以放开限购作为销售卖点,"无形之中增加了很多人的购买资格,对促进房价上涨肯定会有影响。"
"做营销的人说的话就别太当真了,救市要看成交量是否会好转,没有成交,谁敢涨价?"上述上市房企高管表示,此轮救市行为有助于提振购房者信心,但是作用有限,因为地方政府无法对关键性的"限贷"政策做出调整。
"开发商手里都有很多库存,现在救市能有个机会赶快出货,还涨价不是傻子吗?"上述深圳龙头房企高管对记者坦言,2014年都将是一个去存货的过程,房价环比仍将继续降温。
万科副总裁毛大庆近日在一场内部沙龙上透露,多数城市存消比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月,其中,无锡57个月,天津39个月,杭州和上海为33个月,深圳29个月。而批售比也处于恶化状态,除北京、上海相对较好外,其他城市市场情况均不好。
中原地产市场研究部总监张大伟认为,现在开发商降价主要有三方面原因,首先是信贷紧张,其次是库存压力大,三是预期变了。而信贷是最关键因素,今年就算全面放开限购,如果信贷依然收紧,市场依然会降温。(.华.夏.时.报 .陈.小.瑛)
天津武清蓝印户口大限将至 售楼员:不买别耽误时间
眼下天津武清一些楼盘的售楼员,可能是“史上最牛的售楼员”。
“价格你已经知道了,如果想买就继续谈,如果不想买,那就别耽误彼此的时间了。”近日,记者在走访武清枫丹天城售楼处时,一名售楼员在简单介绍房子的单价和总价之后,立刻要求本报记者表态是否购买。这样“牛气”的售楼员在武清很多楼盘都能遇到,而其“牛气”依仗的则是源源不断涌入的看房者。
“武清楼市的火爆,实质上是蓝印户口政策的‘末班车’效应。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫指出。5月31日后,天津市将取消蓝印户口政策,届时通过买房获得天津市蓝印户口将成为历史。
谢逸枫认为,在最后的疯狂之后,武清楼市有可能进入冰冻期。中原地产首席分析师张大伟也认为,如果没有替代性政策出台,5月31日之后,武清楼市肯定会迎来一波调整。
最牛售楼员
武清是天津离北京最近的一个区,从北京南站乘坐京津城际列车到武清站只需要不到半个小时。在武清站一下车,售楼气息就扑面而来:扶手电梯旁、过道里、出口大厅的前后左右,到处都是楼盘广告。
此外,其中还不乏三两成群的房地产销售人员,这里面不仅有一些楼盘的售楼员,还有一些专门为这些楼盘“拉客”的中介公司的销售代表,小韩就是其中之一。
小韩告诉本报记者,这些天来武清看房的外地人越来越多,她现在每天都要带好几拨客人。她所在的公司本来有三辆专门用来接送看房客的车,现在这三辆车根本忙不过来,只好临时征用了公司经理的私家车。被小韩称为“老板娘”的司机告诉本报记者,一个星期之前,她还是一名全职的家庭妇女,而现在,她忙得连接小孩放学的时间都没有。
从武清各个售楼处里的人头攒动可以看出她俩所言不虚。看房者蜂拥而至,也让这些楼盘的售楼员更忙了。在武清新城区的富兴御园,小韩找了半天也没能找到一位闲着的售楼员,不得已,她自己充当了一会儿讲解员。在离富兴御园不远的御溪苑,一位售楼员在介绍完相关情况后,见本报记者无意下定金,扔下一句“请自便”后,便转身开始接待其他看房者。
最“过分”的要属前述枫丹天城的售楼员了。这位售楼员根本没有介绍楼盘的相关情况,只是说了一下价格,就要求记者下定金,否则就“不要耽误彼此的时间”。
“他们以前也不是这样子的。”小韩告诉本报记者,随着来武清咨询、看房的人越来越多,一些售楼员的脾气也大了起来,不仅对看房者不再像以前那么细心了,就连给她们这些中介销售代表的脸色也越来越难看了。据她介绍,其所在的公司同武清的大多数楼盘都签有协议,公司为这些楼盘提供客源,每谈成一笔购房交易,公司抽取交易额的百分之一作为酬劳。以前各售楼处的售楼员对她们都笑脸相迎,现在他们不愁客源了,就开始“变着法的克扣提成”。而造成这种情况的根源,则是4月18日传出的天津将取消蓝印户口政策的消息。
蓝印户口末班车
所谓蓝印户口,就是一种介于正式户口与暂住户口之间的户籍,因公安机关加盖的蓝色印章,而被称之为蓝印户口。近年来蓝印户口在各地逐步被叫停,目前在四大直辖市中,天津市是唯一一个可以办理蓝印户口的城市,外地人只要购买一定额度的房产,就能获得天津市蓝印户口,在教育、医疗等方面享受与正式户口一样的待遇。眼下天津市内六区蓝印户口的购房款标准为80万元,环城四区60万元,武清区、宝坻区和其余三县则只需要40万元。不过,这种“好事”在5月31日之后将不复存在。
荔隆时代广场的一位售楼员告诉本报记者,天津楼盘有本地盘和蓝印盘之分,蓝印盘主要是针对那些想获得天津市蓝印户口的外地人提供的。据介绍,御溪苑、枫丹天城等就是比较典型的蓝印盘。
张大伟告诉本报记者,武清楼市具有自己的特殊性,来这里购房的外地人目的性很强,基本就是为了获得蓝印户口。在其他地方买房,可能还要比较一下位置、朝向、户型等等,但在这里,只要房子总价过了40万元就行,房子本身并不重要。
张大伟表示,房地产开发有自己的周期,短期内武清可供交易的房子就那么多,因此不可避免地会出现一波抢房潮。谢逸枫也指出,武清楼市之所以这么火爆,一方面是大量购房者追赶蓝印户口末班车,另一方面是一些主打蓝印牌的楼盘闻风而动。
本报记者在走访中也发现,一些楼盘为了在5·31大限之前“抢收”蓝印户红利,纷纷调整了自己的开盘节奏。其中比较典型的为枫丹天城,其二期原本定为5月1日开盘,但其开盘日期远早于这一天。“取消蓝印户口政策的消息头一天出来,我们第二天就开盘了。”该楼盘的一位售楼员这样告诉本报记者。
在走访过程中,几乎所有的售楼员都提醒本报记者赶快拿主意,因为要想获得天津蓝印户口,就必须在5月31日之前签订购房协议、缴足房款、完成网签。而在一些楼盘里,听完售楼员讲解之后就缴定金的大有人在,甚至有个别看房者当场缴全款签订了购房合同。
最后的疯狂
在谢逸枫看来,武清蓝印楼盘目前只是最后的疯狂。张大伟也认为,除非5月31日之后出现新的替代性政策,否则武清蓝印盘的降价不可避免,甚至有可能出现“无价之市”,即降价也没人买。“就好比你去饭馆点韩国大酱汤,饭馆却给你端上一碗米饭,你会花这个钱么?”他说。
由于以往购房款只需超过40万元即可获得蓝印户口,因此武清蓝印盘的户型普遍较小,大多在70平米左右,总价刚好40万出头。而这种小户型的房子,对于天津本地和北京的改善性需求是没有吸引力的。“谁会去那个地方买小房子呢?”张大伟问。
前述荔隆时代广场的售楼员还提到了蓝印盘的另外一个风险,即部分蓝印盘的资金链可能断裂的风险。他指出,天津不少蓝印盘体量巨大,项目分好几期,现在开盘的肯定不愁卖,但5月31日之后就很难说了。而一旦房子卖不出去,资金收不回来,开发商的资金链就有可能断裂,楼盘也可能烂尾。
张大伟也认为这种风险的确是存在的。他认为现在是蓝印盘的最后一波行情,这一波之后剩下的一旦卖不完,而且量比较大的话,可能就会出现问题。他建议购房者在购房时优先考虑大的开发商。大的开发商不仅资金实力强,而且其项目规划往往更有层次,对于一些改善性需求也有吸引力,更能承受蓝印户口政策取消带来的市场波动。
“蓝印户口政策取消的影响不会长久。”谢逸枫对武清乃至天津楼市的长远发展比较乐观。他认为,武清楼市在经过一段时间之后,将恢复到稳定与合理的状态,而未来随着京津冀一体化的推进,天津城市功能和产业的重新调整也将对当地楼市形成较为坚实的支撑。(华.夏.时.报)
北京1.5万套自住房入市拉低房价 房企陷抢客恐慌大量推盘
预计2014年北京自住房将成交4万套至5万套,房企为“抢客户”而急速出货,北京房价已创近6个月新低。
首付总价不到200万元的自住房对北京楼市成交量和市场预期影响都非常大。记者获悉,自住房供应量将在二季度以后大量释放,部分房企已经执行提前抢收策略。
事实上,截至目前,据中原地产统计数据显示,北京自住房入市项目已经达到了9个,合计供应住宅高达1.5万套。
鉴于此,北京楼市观望情绪非常明显,一手房“量价”齐跌,成交量环比和同比下滑幅度均超过两成,成交均价也创下了近6个月以来的新低;二手房房价更是在自住房刚刚入市之际就呈现微跌状态,从单月成交来看,成交均价2%以内的微跌幅度达到了3个月。
房企陷抢客恐慌据中原地产统计数据显示,北京市从2013年11月份第一个自住房恒大·御景湾项目入市后,自住房项目供应已经涵盖朝阳区、通州区、顺义区和大兴区等区域,总计入市项目达9个,套数为1.5万套,是自住房5万套供应计划的30%,总计入市建筑面积接近200万平方米。
对此,中原地产首席分析师张大伟认为,1.5万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量,年内后续还将有超过20个自住房项目入市,预计2014年北京将成交约200万元总价的自住房4万套至5万套,而相比2013年全年的商品房住宅成交量,4万套相当于增加50%的供应。
张大伟表示,大量自住房的入市,明显影响市场预期,加之2013年年末以来出现的信贷紧张,双重压力下,北京楼市开始滞涨。
事实上,自住房大量入市的冲击已经让开发商担忧且忙乱。亚豪机构副总经理高姗向记者透露,鉴于自住房的冲击和半年销售业绩的压力,部分房企旗下敏感的刚需项目“恐慌情绪加剧”,“抢客群、快出货”成为其普遍选择。
据亚豪机构统计数据显示,截至4月29日,2014年4月份,北京共有33个项目推盘入市,累计释放7136套房源。其中,东亚·印象台湖、首创·伊林郡等售价在每平方米3万元以下的刚需项目共19个,占到整体市场推盘量的六成。
高姗表示,无论是开盘项目个数,还是新增供应套数,均超过了3月份“小阳春”的供应水平,成为今年前4个月中供应最多的一个月。
房价创近6个月新低在自住房大量入市的背景下,据亚豪机构统计,截至4月29日,4月份北京商品住宅共成交5699套,环比、同比分别下降22%、31%。同时,商品住宅的成交均价为24846元/平方米,不但环比下滑了一成,也创下了近6个月以来月度成交价格的最低。
此外,区域成交数据也同样呈现了“量增价跌”的规律。据亚豪机构统计数据显示,截至4月29日,4月份房山区共成交了1438套普通住宅产品,以30%的占比一举拔得当月成交量头筹。同时,4月份房山区成交均价为18212元/平方米,比3月份19064元/平方米的成交均价下滑了4个百分点。
据监测,包括中国铁建·国际花园、东亚·朗悦居、中冶蓝城等在内,共有来自八大房企的九个项目在4月份集中推盘,其中售价最高的项目为24000元/平方米,而最低售价已经达到14000元/平方米。
高姗表示,比起去年曾经一度高达25000元/平方米至28000元/平方米的区域房价水平,房企的整体价格预期已经明显放低,其纷纷抢收、低预期开盘竞跑。
高姗进一步表示,大兴区、房山区这种前期出让大量土地的区域因同质化项目集中,已经率先进入价格竞争的“肉搏”阶段,有项目率先降价后,为了争抢有限的客群,跟风降价成为区域内项目不得不做的选择。
“自住商品房的加入,正在加速改变着市场供应与竞争格局。”高姗向记者表示,当前整体市场预期偏弱、销售情况不甚乐观,房企不得不走上“迅速出货-迅速补仓”的高周转之路。此外,自住房5万套规模的供应量导致出让土地时与商品房捆绑入市,房企不得不调整土地储备结构,积极购置未来占据主力供应的自住房地块,这将成为房企“洗牌”的必经途径。
除此之外,北京二手房成交均价也出现下跌。据链家地产市场研究部提供给记者的数据显示,扣除2014年2月份和4月份,二手房房价2013年12月份、2014年1月份、3月份均环比微跌,微跌幅度均在2%以内。(.证.券.日.报.王.丽.新.)
五一成交惨淡楼市下行概率增大 万科等看空未来
百城房价近半数环比下降万科等开发商看空未来
五一成交惨淡楼市下行概率增大
房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的五一小长假期间,全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡,北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时,一直坚挺的成交价格也出现下行迹象,4月份的“百城房价指数”显示,近半数城市环比下跌,甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。
冷清
五一成交量整体下滑
五一小长假期间,北京楼市成交继续遇冷,三天成交量创下7年来新低。据亚豪机构数据显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅仅成交169套,成交面积为1.89万平方米,成交套数、成交面积不但相比去年五一假期分别降低78%、74%,更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来、连续7年来的最低值。
亚豪机构数据显示,过去7年间的五一小长假,北京商品住宅成交的最高峰值出现在2009年到2011年,连续三年五一成交量均保持在千套以上,最低峰值则出现在2008年,成交套数为410套。而今年五一,商品住宅仅成交了169套,相比起2008年的小长假楼市销量最低值还萎缩了6成。
亚豪机构副总经理任启鑫认为,在经过了4月份的推盘高峰后,5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局。这进一步证明了在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下,市场预期正在持续下降,即使大量房企跑量清盘、供应大增,也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。“伴随着成交量的不断萎缩,北京楼市正逐渐由买方市场占据主导”。
不仅仅是北京市场,在五一小长假这一销售旺季,其他城市的楼市成交量同样冷淡。中原地产研究中心数据显示,五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套,同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中,一二线城市下调幅度最大,北上广深四大一线城市三天合计签约1046套,同比下调了40%。
中原地产首席分析师张大伟认为,从近期市场走势看,成交量持续下滑趋势愈加明显。全国整体市场而言,成交量已经接近半年处于下调趋势。他认为,当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。
张大伟还认为,楼市一季度成交量整体惨淡,使得二季度销售压力倍增。2014年,整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。
动向
“以价换量”现象或增多
亚豪机构的数据显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅的成交均价开始出现下行,仅为20836元/平方米。对比上一个三天小长假———清明期间,价格下降幅度高达18%。对此,任启鑫分析,4月份刚需项目放量井喷,使得近期中低价位房源成为成交主体,拉低了商品住宅市场的整体成交均价。
任启鑫进一步预计,就北京楼市而言,在自住型商品房供量激增的楼市预期中,市场供过于求的形势将无力扭转,5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头,而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高,难以背负高库存造成的资金沉淀,未来楼盘打折促销现象将会增多,整体市场价格也存在进一步下探的可能。
就全国市场来看,当前平均房价环比下跌的城市正在增多。5月1日,中国指数研究院[微博]发布的4月百城房价指数显示,今年4月,全国百城新建住宅平均价格为11013元/平方米,仅比3月上涨0.1%。分城市来看,4月份100个城市中有55个城市房价环比上涨,45个城市环比下跌,环比下跌的城市接近半数。同比而言,全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%,涨幅较上月缩小0.98个百分点,为连续第4个月缩小。
中国房地产学会副会长陈国强表示,过去三四月份时常出现楼市“小阳春”,今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”。这样的降温态势恐怕还会进一步持续。
陈国强认为,受资金监管限制等因素影响,近期国内房地产贷款规模继续紧缩,同时购房者房贷利率优惠减少。“如果信贷持续偏紧,二季度市场情况可能更加严峻”。
市场机构CRIC研究中心研究员杨科伟认为,近期杭州、常州、无锡等部分城市楼盘降价项目越来越多,加入降价潮的城市也逐渐增多,甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力的城市。从降价力度来看,此前市场上基本以“清盘”、“特价房”、“毛坯送装修”等方式变相降价。尽管这些城市房价整体仍在高位运行,但经由个别楼盘降价,房价走高趋势减缓等因素放大之后,市场观望气氛加重,购房信心受到影响,降价有可能进一步扩围。
张大伟认为,最近多月,成交量持续下滑趋势愈加明显;房地产贷款规模继续紧缩,购房者的按揭贷款难度也越来越大;开发房企迫于资金回款和去化压力,综合多项因素,近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多。
悲观
开发商看空未来市场
在数据下滑现实的面前,一向乐观的开发商也开始转向。万科集团执行副总裁毛大庆日前在建策沙龙上的内部发言,引起舆论一片哗然。毛大庆认为,对于某些城市来说,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来房地产长时间处在难以反弹的局面。
毛大庆说,2014年一季度以来房地产市场较为复杂。从现阶段重点关注的50个城市来看,已明显出现分化的特征,沈阳、营口、唐山等30余个二三线城市,由于土地供应过多,带来了未来去化能力或销售能力的透支。另一类则是北京等需求仍然较多的一二线城市,其波动在于由于土地价格在过去一年上涨过快,带来了对市场价格上涨的透支。
对于住房供应量,毛大庆指出,从人均套数来看,北京等城市显然不足,但大多数城市,算上已有库存量,完全足够。“城市的年千人套数,它代表住宅水平和推断市场供应容量。从中国情况来看,2011年,仅以竣工套数来看,千人套数达到12,已达到多数发达国家峰值水平,若从开工量计算,千人套数高达35,是人类历史上从未达到的高端。”
除了开发商,专家也在越来越多地警示风险的存在。全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生日前表示,2014年一季度房地产投资下滑明显。下到16.2%,这是几年来都没有过的急降。但投资急降的另一方面,却是房企的高价拿地。一季度,国家土地收入1.02万亿元,北京、上海涨幅超过20%,在此背景下,房企一手拿地、一手投资下降,整个周转速度快速下滑,将带来较大的资金风险。
也正因为此,地方放松调控救市意愿愈加显现。近日,南宁、天津滨海出台楼市新政,限购政策明显放松。此外,温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施,其中涉及调整现行限购限贷政策。常州方面,包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
对于地方急于救市的动作,有专家认为应保持警惕。市场分析认为,前几年房地产市场持续膨胀、房价暴涨带来了难以收拾的房地产泡沫,因此,现阶段,在非行政性降价之时,是减小房地产泡沫的最好时机。(.经.济.参.考.报.高.伟.梁.倩)
五月开局遇冷全国楼市 成交量跌至四年低点
[市场环境不乐观,迫于资金回笼压力,开发商将“走量”摆在第一位,入市项目定价普遍不高,促销力度也有增加的趋势]
市场看空情绪弥散下的一线楼市,未能在4月份出现明显反弹,北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。
中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,较去年同期大幅下滑47%,其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫,降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位,2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%,为近四年以来的历史低位。
结合住宅供应情况,从四大一线城市的具体情况来看,除广州供求较去年整体保持平稳之外,京沪深三地表现均不理想,其中深圳供求双双下降六成。
虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段,但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。
这成为制约楼市成交的直接因素,在此前一季度楼市成交萎缩基础上,4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。
深圳市规划和国土资源委成交系统显示,2014年4月,深圳新建商品住宅成交2936套,环比增长4.2%,同比减少25.5%。该状况延续了一季度的疲软态势,1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套,成交量下滑四成。
这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空,但目前成交低迷态势尚未明显波及房价,4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元,同比上涨8.5%,环比上涨1.2%,仍维持平稳的趋势,并未出现下滑现象。
受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响,广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象,加快入市步伐,但这仍未能在整体上有效提振成交。
根据当地机构统计,4月广州全市一手住宅网签5195套,同比下跌7.5%,环比则下跌16.7%。此前1至3月,广州一手住宅共网签了16194套,同比大跌40%。在价格方面,4月广州全市均价每平方米14714元,同比上涨了8.87%,环比下降5.1%。
在房贷持续收紧的情况下,当前市场上购房者观望情绪较为浓厚,一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。
有媒体援引万科副总裁毛大庆的一次内部演讲称,从24个重点城市成交金额看,目前北京和上海情况略好,广州和深圳以及其他城市情况并不理想。
毛大庆在这份演讲资料中指出,不少城市的销售情况都是在恶化的状态上,多数存消比在上涨,有9个城市超过24个月,比如深圳存消比为29个月,上海和杭州为33个月。万科则以平均21个月为一条风险警戒线。
中原集团研究中心认为,从“五一”假期的市场表现,可以明显看出今年市场的整体下行趋势,继“金三银四”未现之后,5月市场开局仍不乐观。
目前,市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。深圳中原地产预测,目前市场环境不乐观,迫于资金回笼压力,开发商将“走量”摆在第一位,入市项目定价普遍不高,促销力度也有增加的趋势。(第.一.财.经.日.报.黄.树.辉.)
"毛大庆发言"引强震 万科称部分内容系伪造
数据显示,虽然万科一季度营收和利润双降、支出有所减少,但拿地速度并未放缓
5月1日,一篇名为《毛大庆:全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传,深入的分析以及翔实的数据意在反映目前真实的房产市场现状,内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚,万科发表声明称,文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。
"这里面有两点比较明显不是他说的,一个是对政府的态度;其次是对北京市场的分析,毛总做了这么多年的北京市场,不存在说看不懂。"昨日(5月4日),北京万科相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时证实,毛大庆的确参加了建策沙龙,但网上流传的发言稿中部分内容并不属实。
被视为房地产行业风向标的万科,其现状体现了行业的整体生存状态。进入2014年,万科交出的一季报成绩并不优异--截至3月31日,万科实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;同时,归属于上市公司股东的净利润12年来首次出现同比下滑,为15.3亿元,跌5.23%,这一指标的下滑,被视为房地产行业进入拐点。
万科称部分内容系伪造/
5月1日,微信朋友圈中,万科执行副总裁毛大庆近万字的发言让市场风声鹤唳。《每日经济新闻》记者注意到,这篇文章中,毛大庆的发言核心内容为三点:内地反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。发言中引用了大量的数据以及城市案例,信息量极大。
作为房产龙头的高管,毛大庆的"看空论"对市场的影响力不言而喻。但在文章被流传不到24个小时的时间,万科方面紧急发布声明称,该文章内容不是由活动主办方和万科公司提供。文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点,如果有采访需求,请联系北京公司品牌部。
随后,原住建部政策研究中心主任陈淮发布微博称,"网传万科毛总一个内部沙龙发言,这会恰为我主持。在我印象中,毛总所讲关键点,一是市场价格有点敏感,二是不同城市出现分化,三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会,再不会有这沙龙了。"
"这原本是内部会议,受邀参加大多是房企高层、行业分析机构领导也有政府部分的一些高层,大家也都会比较坦诚地去交流。"一位不愿具名的行业人士对记者表示。
昨日,记者联系了北京万科相关人士,该人士表示,虽然毛总的确参加了这一沙龙,但是网络上传播的这篇文章中有一些内容并非是毛总的发言。"可以看到比较明显的两点,一个是对政府的态度,不管是万科还是毛总都不会指责政策荒谬;其次,毛总已经做了很多年的北京市场,在之前接受大家的采访中,对于市场的思路也很清晰,不存在说看不懂北京市场。"
最近,北京万科部分在售项目销售价格的下调引发了市场关注。此前万科橙项目号称开盘"降3000元"引起各方热议,更有甚者将其称为北京楼市的"崩盘信号"。
而在上述发言中,记者看到文章中也提到这样的内容:"市场中90%以上还是刚性需求,他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目,单价2.2万元),在市场上引起轩然大波,这个项目是被建委要求价格合理一点,低一点,万科提出有股东、合作伙伴,是否可以不卖,但建委仍然要求卖,要求我们起带头作用……万科要带头降价了……"现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。"我们(万科)有一个建委批了的卖3.6万每平方米的项目,在北京亦庄,开盘后卖了40%,后面的量就走得很慢很慢了,大家能看出,2.2万元的项目4小时销售卖光,3.6万元的项目很慢。"
对于万科接下来的定价策略,上述相关人士对《每日经济新闻》记者表示,会坚持响应政府的号召,根据政府的要求来确定价格。
万科拿地速度未放缓
对此次事件,上述相关人士指出,在万科的历史上也曾遇到过相似事件。早在2008年,一篇名为 《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》的文稿在网络上流出,讲话中的主要内容也涉及对于市场看空的判断,并称要敢于降价,勇于降价……
万科当年也曾发布澄清声明称该文稿系伪造,并报案意在通过法律途径追究有关人员的责任。时隔6年,万科再次"中招",但不同的是此次并非 "空穴来风",万科方面也证实了此次会议的真实性,只是强调部分内容并非出自毛大庆,而是有所篡改。
值得注意的是,在这篇文章中,对于库存问题有较详细的分析--万科以平均21个月作为风险警戒线,但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。
《每日经济新闻》记者随后翻阅了万科一季度业绩报告,第一季度公司实现开工面积为420万平方米,占全年新开工计划的比例为18.8%。随着未来开工规模的增加,预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。期末,公司净负债率为40.9%,持有现金375.3亿元。
在合并现金流量表中,购买商品、接受劳务支付的现金从去年同期的320亿元下降为249亿元,同比减少了70亿元左右。而对比"招保万金"中其他三家房企的这一数字,万科一季度支出有所减少。这个数据实际反映公司购买商品、接受劳务实际支付的现金,包括本期购入商品、接受劳务支付的现金,以及本期支付前期购入商品、接受劳务的未付款项和本期预付款项、购买或接受小规模纳税人所销售商品或提供的劳务而支付的增值税。
"但从单个季度的指标下降还不能判断万科放缓开发进度,整个投资计划的安排之前就已经确定,而去年购买商品服务的支出很猛,光土地支出就超过了2012年的一倍。这一季度下降只能是说去年的基数比较高。"一位不愿具名的分析人士表示。
随后,记者统计了万科去年一季度以及今年一季度拿地支出的对比,发现在土地购买上万科并未放缓。今年一季度,万科拿下10宗地块,总建筑面积为16.52万平方米,总金额为83.46亿元。而去年同期拿下11宗地块,总建筑面积17.58万平方米,总金额为49.87亿元。根据克而瑞统计数据,万科去年一季度的平均楼面价为2835.79元/平方米,而今年一季度为5050.47元/平方米。土地价格的上涨速度十分明显。
"并不能从毛大庆的讲话中判断出万科会放缓开发脚步,万科需要大量拿地来支撑下半年的业绩。"在分析人士看来,万科一季度净利润的下滑与其自身控制结算节奏有很大关系,"一个项目交房从具备结算条件后通常可以调节半年时间,也就是说原本有一些项目可以放在一季度结算但没有结算",之所以会放慢结算,与大股东华润高层更替以及内部推行的合伙人制度有关。(每日经济新闻尚希 )
媒体称高房价渐失购买力支撑 救市恐难改低迷
一线城市成交量萎缩 二三线城市促销求存
高房价渐失支撑 "救市"恐难改低迷
多地楼市价格在春节之后就已悄然转变风向,一线城市商品房成交萎缩,二三线城市楼盘大量滞销,部分开发商开始降价促销。与此同时,部分地方政府则或明或暗地出台"救市"举措。业内人士指出,今年并未有新的房地产调控政策出台,房价调整与政策关系不大,是市场发展的必然结果,这也表明当前高房价已经逐渐失去购买力支撑,脱离经济基本面。
一线城市隐现拐点
今年"五一"期间,一线城市楼市降温迹象明显。数据显示,5月1日至3日,北京一手房成交总量为200套,创2009年以来的最低值,二手房成交仅31套。而根据链家地产的统计,扣除保障房数据后,北京4月纯商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调,仅为每平方米2.5万元左右,环比下降超过10%。
北京楼市隐约出现价格拐点。位于通州区的"东亚印象台湖"将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起,且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。通州中粮万科公园在去年年底曾将价格预定在30000元/平方米到32000元/平方米,目前价格则为26000元/平方米。北京城建(7.55, 0.02, 0.27%)海梓府从3.6万元/平方米降为2.88万元/平方米。林肯公园的单价从3.6万元/平方米直接降到3.2万元/平方米。
上海楼市价格虽然仍旧坚挺,但个别销售不畅的高端楼盘开始价格回归。4月底,位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现"跳水",该楼盘推出60套特价精装修房源,均价为36000元/平方米,此前项目均价在50000元/平方米左右。
其官方网站数据显示,金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证,总套数为113套,降价之前只卖出7套。之前50000元/平方米的单价也被业内认为是"虚胖",大幅高于同地段楼盘。网易房产中心数据显示,4月上海住宅网签5564套,环比下降27.35%,比去年同期下降23.35%;共计成交面积环比下降24.70%,比去年同期下降25.41%。
深圳市规土委日前公布统计数据显示, 4月深圳的新房住宅成交2936套,环比增加4.2%,同比减少25.5%。广州4月份一手住宅网签5195套,同比下跌7.5%,环比大跌16.7%。广州全市均价14714元/平方米,同比上涨8.87%,环比下降5.1%。
为加快销售,广州众多在售楼盘推出"零首付"的优惠促销活动。搜房网统计数据显示,5月份广州预计有155个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出了"零首付"和"低首付"活动,通过分期付首付,拉长首付款支付周期,或者由开发商垫付部分首付。
二三线城市促销降价
全国楼市在4月份延续降温态势,百城房价疲态初显。中国指数研究院发布的数据显示,4月份,中国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米,环比上涨0.10%。这也是百城房价连续第23个月环比上涨,但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看,当月55个城市房价环比上涨,45个城市环比下跌。
长三角地区楼市降价范围进一步扩大。5月1日,宁波奥克斯盛世缔壹城二期推出房源每平方米直降3500元至5500元,从一期14700元/平方米的成交均价,降至11000元/平方米。全国房地产经理人联盟理事廖百年表示,盛世缔壹城房源量较大,大幅降价对宁波地产市场造成的影响不可小视。在其之后的新楼盘必会保守开价,可能在原价基础上适当下调。
据新浪乐居统计,今年"五一"小长假3天,杭州楼市共计成交174套,其中主城区成交57套,余杭区成交72套,萧山区成交45套,成交表现为2008年以来最差。
成都楼市自今年3月起不断传出降价消息,由雅居乐和星河湾联合开发的成都高端楼盘"铂雅苑",其精装房单价从开盘时的18000元/平方米降至13000元/平方米,毛坯房单价降到7000元/平方米。仅仅一天,就创下高达7.2亿元的销售神话。3月27日,九龙仓·御园二期新推200余套房源,每平方米降价5000元左右,200多套新房源全部卖出。"五一"期间,建发鹭公馆降价活动启动,推出单价不到7000元/平方米的特价现房,同时所有现房都赠送价值1500元/平方米的精装。
长沙房地产研究中心数据显示,今年一季度,长沙市内六区网签面积为240万平米,同比下跌28.9%。令开发商忧虑的是长沙库存急剧攀升的趋势,截至4月1日,长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米,库存总套数接近24万套。若加上下辖的4个县,库存量更大。
长沙的开发商也不断推出降价促销活动,蓝光地产开发的COCO蜜城项目,价格从8000多元/平方米降至6000多元/平方米。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平方米带精装修,已经下降到6300元/平方米。目前,长沙众多楼盘采用推特价房方式暗降房价。
放松调控恐难扭颓势
3月以来,杭州、长沙、常州、无锡、郑州、天津等多地均曝出政府通过座谈会形式征求意见,拟调整现有的房地产政策以刺激楼市,涉及限购松绑、购房入户等。
无锡市宣布,从5月1日起,在无锡市购房达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前"购房70平方米落户"的规定减少了10平方米。杭州市发改委也宣布,房企涉及大幅价格调整之前,需向政府部门通报。试图缓解之前开发商竞相降价促销的窘境。
南宁市则成为首个放松限购的省会城市。从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左五市户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。业内人士认为,在严格执行了数年限购政策之后,省会级城市首次出现松动,传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。
尽管部分城市限购政策有所松动,但房地产贷款则持续紧绷,影响到限购放松的实际效果。目前,各地商业银行基本取消了首套房利率优惠,部分银行甚至要求首套房贷款利率上浮10%,且对个人信誉要求更加严格。一位股份制银行房贷部业务人士称,目前楼市看空情绪渐浓,在总行层面收紧政策之下,地方支行放贷都更加谨慎。
浙江杭州有开发商表示,银行一方面缩减开发贷规模,项目开发放缓;另一方面在房源销售环节,个人房贷进一步收紧,新房销售缓慢,无法按期限回笼资金。如此一来,导致开发商融资承重,循环贷款愈发艰难。
亚豪机构市场总监郭毅认为,银行信贷持续收紧,购房者实际购买力下降,市场供需形势正在发生变化,未来房企不得不选择舍价换量。
有开发商对中国证券报记者表示,楼市行情已经隐现拐点,今年并未出现新的调控政策,房价调整跟政策关系不大,是市场发展的必然结果,这说明而今高房价已经逐渐失去支撑力量。
业内人士指出,3月份以来全国房地产成交呈现下调趋势,房地产投资增速明显下滑,房价环比下调城市数量增加。房价下降的预期在购房人群中有所加深,如果市场无法回暖,这种深度观望情绪或将持续较长时间。
价格博弈仍将持续
"房源挂了两个多月,连个看房的人都没有,这种情况我完全没有想到。"从今年2月开始,刘先生将位于北京望京区域的一套房源挂出,但直到4月底的两个多月间,不仅没有实现成交,中介人员还反映,只有询价却无人看房。
无独有偶,位于北京市西六环的某高端项目负责人王先生,最近也遇到了定价难题。"我们将要在5月开盘的项目属于三期,虽然拿到预售证不成问题,但如果定价太高,怕不好卖;如果定价下调,又担心老业主不满。"王先生说。
上述两个案例可谓是近一段时间以来北京楼市的缩影。即便在整体供不应求的北京市场,"卖方掌握定价权"的格局也已发生改变。对于其他城市而言,出现降价、滞销等情况便不难理解。今年以来,杭州、南京等地项目率先出现降价,随后"降价潮"又蔓延至北京、广州等一线城市,而后又出现在长沙、武汉等地。值得关注的是,在区域市场中,最初出现降价的项目,基本都实现了"以价换量"的结果,但此后跟风降价的项目,却大都销售不佳。
为什么出现上述情况,市场需求释放殆尽了吗?实际情况并非如此。我国房地产市场经常会出现供需双方此消彼长的现象,即当市场供应不足、房价出现上涨压力时,需求往往争相进场;而当市场供应旺盛,房价上涨乏力甚至出现下降时,需求方则容易出现观望情绪而暂时离场。相比之下,真正意义上的"供需两低"和"供需两旺"甚少出现。
之所以出现这种奇特现象,与国内楼市的发展阶段不无关系。自我国推行住房市场化改革的十多年来,房地产市场规模迅速扩大,房价"只涨不跌"的观念深入人心。因此,即便房价出现下调,"买涨不买跌"的需求方仍然笃信这种波动不会长久,并以暂时的观望等待低点入市,进入下一轮上涨周期。
如今的北京楼市,恰恰属于这种"供应增加、需求观望"的情况。一方面,4月的最后一周,市场出现"单周入市17盘"的供应高峰;另一方面,"五一"小长假的3天,成交量遭遇"同比下降八成"的低点。
但可以想见的是,经过一番市场博弈之后,需求进场只是时间问题。上述两个案例正是市场博弈的一个侧面。就北京楼市而言,利好过度透支、房价背离购买力已成共识,出现价格下调的现象并不令人意外。尤其是在未有大的调控政策出台的背景下,体现了市场自发调整。
但真正的问题在于,这种调整能持续多久?如果降价更为迅速,市场调整的过程就相对较短,需求也能够更早入场;如果卖方严守价格阵地,那么市场调整期拉长,需求的积压也就越多。待博弈结束之时,即便市场供应有所增加,恐怕也难以满足需求的释放,并带来更为强烈的房价上涨压力。
萤火虫之城
预期并不是一条没有尽头的路。
记者的老家在小县城X城,三年前父母在县城的空中花园小区买了一套房,从此便成为记者每次回家临时落脚的地点。虽然只是一套房子,但这里却特别有"家"的感觉,因为一到晚上,偌大的小区只有记者等寥寥几家的房子亮着灯,犹如夜空中的一只只萤火虫,指引人们回家的路。实际上,在记者的老家X城,像空中花园这样入住率低下的小区并不少见。
几年前,随着经济的发展和城市化的快速推进,X城的房价经历了一轮扶摇直上的过程,以记者老家的空中花园为例,三年前的房价只有3100元/平米,现在已经涨到4100元/平米,小区的车库更是从8.5万元/个涨到了15万元/个。
记者叔叔家的小区则更具代表性,前几年购买时只有2100元/平米,现在价格已经翻了一番还多,小区里的独栋小别墅更是连番上涨,而记者叔叔也每每指着自家房子对面的那排小别墅,对自己几年前的一念之差痛心不已。
或许是有此前车之鉴,就在前年房价处于快速上涨时期,记者叔叔又在自家小区以4700元/平米的高价购置了一套180平米的房子,以做投资之用。但是,售楼小姐小李告诉记者,从去年开始,X城的房价便陷入了停滞,一年来原地踏步,而过年回来之后,房子也开始难卖,变相降价的现象屡屡出现。
记者的叔叔在投资回报落空之后,无奈只好把房子出租,但180平米的房子一年租金也只有15000元。实际上,X城的房价在陷入停滞之前虽然一直上涨,但房租价格却依然很低,这也从另一个侧面反映出X城楼盘空置率居高不下。
在X城,像记者叔叔这样预期过高导致投资落空的人并不在少数。虽然城镇化快速推进,但X城也还只是一个小县城,加上每年大量供应的楼盘,以及3700元-4000元/平米的房价,小李表示,X城的房价已经没有更大的上涨空间。
另外,在X城,一个很有意思的现象是,大量逐渐富裕起来的农民开始在城市购置房屋,但并不做居住之用,而很大程度上是处在"放风筝"的状态,很多农民只是为自己养老考虑,或者为可能进城工作的儿女购买一份所谓的"保险",但这份"保险"能否兑付却成未知数。
深圳:看空情绪蔓延 降价引发维权
"五一"期间,深圳楼市延续了今年年初以来出现的降温趋势。随着深圳关外一些楼盘去化出现困难,开发商不得已祭出降价招数。同时,降价引发的"维权"也在深圳再度上演。有中介机构表示,由于市场压力渐增,深圳楼市价格已经开始松动。
降价引发"维权"
5月2日,位于深圳宝安西乡的楼盘富通V都会售楼处遭遇多位购房者"维权"。前来"维权"的购房者表示,该楼盘的环境存在诸多问题,加之该楼盘价格出现下调,因此要求退房。
这些购房者大多是在今年年初购入该楼盘,当时的价格是每平米2.2万元。"五一"期间开发商进行促销,单价从每平米2.2万元降至2万元。而该楼盘销售人员对于降价并不否认,但其表示这是"五一"期间的促销行为,并不能说明该楼盘有大幅度降价行为。
上述购房者还列举了开发商多处涉嫌"欺诈"的行为。主要包括开发商涉嫌捂盘,将未售房源标为已售。同时,价格也并不透明,一栋楼相邻单元的价格并不一样。还有购房者表示社区的环境存在较大问题,周边有密集分布的小产权房,还有一条发出异味的河流,小区内还有一家垃圾站。但销售人员表示,购房者在购房时就已经了解小区环境,开发商也事先做出了相关的提示。
销售人员将购房者要求退房的原因归咎于中介机构的挑唆。由于近期深圳关外面市和加推的楼盘较多,这些楼盘都存在较大的销售压力。一些楼盘将项目代理给同一家中介机构,部门中介人员为了赚取佣金,可能会利用项目之间的价差劝说购房者推掉已购房产,转而购买其他楼盘。
事实上,让购房者产生退房念头的重要原因之一就是价格出现下降。有深圳地产人士表示,随着深圳新盘不断推向市场,未来楼市出现整体价格松动是大概率事件。
价格面临整体松动
近期有业内人士称深圳为楼市库存较高且超过警戒线的城市,深圳本地的一些中介机构对此观点表示赞同。
"看空情绪强势不减,市场成交回升乏力",深圳中原研报如此形容4月的深圳楼市。深圳中原称,多地楼市降价的消息从2月开始传开,自此一发不可收拾;深圳市场压力渐增,4月成交量虽然变化不大,但是价格已经有所松动。数据显示,4月深圳成交的样本楼盘数为93个,较上月减少34个。其中,有39个成交样本楼盘价格环比出现下跌。成交的样本楼盘数量出现回落,样本楼盘价格波动区间在连续3个月扩大之后,4月有更多楼盘价格下调,价格下降的楼盘占比上升9%。
看空情绪的蔓延也影响到了二手房领域。深圳中原称,市场上各种不利因素依旧在不断发酵,看空情绪强势不减。全国已有个别城市二手房价格出现下滑,业主信心逐渐下降,议价空间有所增大,对价格预期影响作用已经逐渐显现。预计二手房价格出现波动在所难免,目前深圳已有部分业主开始降价出售房产。
不过,深圳中原表示,尽管全国范围内市场环境已经发生变化,但此轮降价风波深圳还未深度参与,多地救市举措已经展开,目前楼市大幅降价的可能性不大。
保定:楼市量价齐跌 投资客急抛售
"五一"期间的保定楼市显得格外冷清。3月底市区的新开楼盘曾迎来一轮涨价高峰,不少楼盘在半个月时间内价格上涨30%-40%。然而,在之后的不到半个月时间内,保定楼市的价格和成交量便开始出现明显下降。
成交量迅速降温
在经历3月末的一轮上涨后,保定楼市已变得冷清,楼市"虚火"逐渐褪去。中国证券报记者了解到,"五一"期间,保定北市区、新市区在售楼盘的火爆销售场面已经一去不复返。
据当地业内人士介绍,从四月下旬开始,保定市区大部分楼盘的价格都开始下调。比如位于北二环南侧的公园时代项目,曾一度受到众多投资者的追捧。"五一"期间,该项目售楼处鲜有人光顾。此外,源盛嘉禾、天威绿谷等项目售楼处也均被冷落,尽管已推出全款买房优惠活动。
"目前保定楼市的冷淡表现,一方面是因为优质楼盘已经售罄,另一方面也是因为人们更趋于理性。"上述人士表示。
记者通过电话询问了几家楼盘的销售人员,他们都表示,在四月初的时候,楼盘每天的成交量都有三四十套,甚至五六十套,但现在每周的成交量都不超过10套,部分楼盘在"五一"期间甚至零成交。
"现在买房子的基本以保定本地人为主,投资客已经不来了。但通过前段时间的热炒,房价上涨得很厉害。目前,大部分楼盘的均价都在6000元以上,虽然下降了一点,但相比3月前不到5000元的均价还是贵了不少。"一位售楼人员告诉记者。
此外,保定市出台政策干预当地楼市,也使得一些资质不全的楼盘停止了销售,降低了人们的预期。4月8日,保定市住建局和物价局联合发布《关于进一步规范我市商品房交易行为促进房地产市场持续健康发展的通知》规定,禁止销售五证不全的楼盘,价格变动须报政府批准。"这个文件以严查'五证'为名,紧急叫停了大部分新盘的销售,抑制了房价上涨过快势头。"一位当地开发商营销经理表示。"五一"期间,曾经销售火爆的丽景蓝湾、领秀世纪城等楼盘处于封盘状态。
部分投资客急抛售
记者了解到,目前急于出手房源的业主也开始逐渐增多,一些楼盘的售楼部出现了"急售"的宣传广告。
记者在保定搜房网输入"急售"、"包改名"等关键词后,发现通过中介挂出的此类房源超过200套,其中大部分属于投资者抛售。不过,报价基本在6200元-6600元之间,比起3月底动辄7000元以上的价格已明显回落。然而,有中介人士表示,目前这些房源的销售很困难,外地人基本不敢接盘,而保定人也难以承受偏高的房价。
与此同时,目前保定楼市库存高企,在政策利好低于预期的当下,整体楼市的风险不容忽视。中原地产数据显示,2013年1月至11月,保定商品房累积成交150.919万平方米,平均每月保定去化14万平米。按照目前的可售面积531万平米计算,保定库存去化时间高达38个月,是北京的5-6倍。
中原地产首席分析师张大伟表示,北京市通州区在2010-2011年曾出现市场暴跌风险。2010年初,因为当时通州"次中心"概念的出现,导致通州投资购房占比高达4成,但在2011年的楼市调整中,通州很多区域出现了房价大幅下调,而保定重蹈通州覆辙的可能性仍然存在。(中.国.证.券.报. .万.晶.张.敏.张.昊.姚.轩.杰.任.明.杰)
142家房企一季度过半业绩下滑
时间进入5月份,沪深两市的上市公司也完成了今年一季报的披露工作。从业绩表现上,各个行业是几家欢喜几家愁,其中银行(行情 专区)虽然受到互联网金融的猛烈冲击,但仍是最赚钱的行业,整体净利润也继续稳步增长;而以往同样被视为“暴利”行业的房地产,今年一季度则遭遇“滑铁卢”,整体业绩不增反降,且过半公司的净利润都出现下滑,其中也包括行业龙头万科、招商地产、金地集团等。
整体净利不增反降
《证券日报》记者统计数据后发现,142家上市房企2014年一季度共实现营业收入1107.27亿元,较2013年同期的1005.19亿元,同比增长10.16%;实现归属于母公司股东的净利润117.40亿元,较2013年同期的124.05亿元,同比下滑5.36%。
此前,上市房企一季度的整体净利润曾2次出现下滑,一次是2009年,另一次则是2012年。在去年楼市异常火热的背景下,今年一季度房企整体净利润5.36%的降幅足以引发市场的担心。
龙头房企集体“沦陷”
在142家房企中,一季度净利润出现的下滑的房企数量超过半数,达74家。这其中既有宜华地产、华远地产这样的区域性房企,也包括万科、招商地产、金地集团这样的行业龙头。
其中,万科一季度实现销售面积415万平方米,销售金额为542.3亿元,同比分别上升11.7%和24.2%。但同期,万科仅实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;15.3亿元的净利润更是13年来首次出现同比下滑,降幅为5.23%,几乎与行业整体降幅持平。
对于净利润的下滑,万科董秘谭华杰称,这主要由于一季度竣工面积仅占全年计划的6.6%,导致结算面积和结算收入较去年同期有所下降。“房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律,大多集中在下半年特别是第四季度。”谭华杰表示,“公司一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低,由于基数小,同比变动的波动性也较大,对前瞻全年业绩的参考意义并不大。”他预计,万科2014年的竣工量将基本符合年初计划,全年业绩也将保持稳健的增长。
招商地产一季报则显示,报告期内公司实现营业收入72.51亿元,同比增长18%;实现净利润7.55亿元,同比下降6.82%。对此,招商地产表示,公司业绩变动的原因在于,本期房地产销售结转量增加,但受结转的产品及区域结构影响,结转项目毛利率相对较低。
近期股权陷入险资激烈争夺的金地集团,业绩表现更是让人大跌眼镜。其一季报显示,报告期内,公司实现营业收入31.5亿元,同比下滑25.91%;实现净利润4934.38万元,同比下跌73.65%;2014年一季度,公司累计实现签约面积57.7万平方米,累计签约金额为77.1亿元。
而A股四大地产龙头“万保金招”中,只有保利地产在一季度实现了业绩的增长。其一季报显示,公司2014年一季度实现净利润8.15亿元,同比增长10.8%。
不过,保利地产方面也有自己的隐忧。其3月份仅实现签约面积58.85万平方米,同比下降45.82%;实现签约金额103.74亿元,同比下降13.83%。公司今年一季度共实现签约面积217.71万平方米,同比下降23.66%;实现签约金额280.71亿元,同比下降8.73%。
市场表现整体下滑
从上述数据可以看,以往业绩遥遥领先且综合实力强劲的龙头房企,在今年一季度均或多或少的碰到了问题。而这显然和整体市场的表现有关。
公开资料显示,2014年一季度,全国商品房销售面积为2亿平方米,同比下降3.8%,销售额为1.3万亿元,同比下降5.2%。其中,住宅销售面积为1.8亿平方米,同比下降5.7%,销售额1.1万亿元,同比下降7.7%。不过,商品房销售面积与销售额的绝对水平仍处历史同期较高水平。
对此,万科方面就表示,商品房销售面积与销售额的下滑,主要原因之一在于2013年一季度全国住宅成交大幅回升,导致比较基数较高。相比2012年同期,今年一季度全国商品住宅成交面积增长33.2%。今年一季度,北京、上海、深圳等14个主要城市住宅成交面积同比下降27.5%,成交批售比为1.0,新增供应和成交基本处于平衡水平。3月底,上述14城市的新房可售库存为1.22亿平方米,与2013年年底基本持平。
中指院的报告则指出,由于待售面积持续高位,市场预期影响一季度的新开工面积同比大幅下降。与此同时,销售面积的整体趋缓推动不同城市供需情况持续分化,热点城市供应不求局面有所缓和,而部分三、四线甚至是二线城市的供应过剩风险则逐步显现。(证券日报)
险资开抢地产股
在房地产行业正处于敏感的拐点期之际,一场罕见的险资举牌大战意外地掀起了市场巨浪。
4月27日晚间,金融街(000402)发布公告称,于4月25日晚收到和谐健康保险股份有限公司通知,其通过二级市场交易,累计持有的金融街股票已达1.51亿股左右,占公司股权比例的5%。
正当安邦保险与生命人寿通过二级市场轮番增持,抢夺金地集团(600383)控股权的好戏尚未落幕之时,和谐健康险作为安邦保险旗下子公司,这一突然侧击也令市场又开始猜测金地、金融街之后保险“土豪”们的下一个目标。
险资竞相布局地产板块,究竟是出于财务投资考量,还是“醉翁之意不在酒”?受访人士一致认为,尽管这一举动与保险资金一向重仓金融、地产,看重低估值和高股息率的投资风格一脉相承,但从两家险企近年来激进扩张的角度看,显然有着更深远的考虑。
金地之争未了局
短线炒作,拉高出货—这是不少市场人士对两大保险公司频频增持金地的第一反应。毕竟,从此前的举牌事件看,举牌者多出于财务投资的目的。“主要还是财务性投资,进入大股东行列并不意味着要长期战略性投资,可以肯定的是我们看好公司的估值及发展。”今年2月,生命人寿内部人士曾对本报记者称。
2013年1月,生命人寿首次增持金地,累计持股比例为5%;11月1日,生命人寿已合计持有金地集团7.852%的股权,恰好超过第一大股东福田投资;12月初,一贯低调行事的安邦保险也举牌金地,并首次引发业界关于金地集团控股权争夺的种种猜测。
有知情人士透露,在去年四季度生命人寿举牌时,深圳国资、生命人寿、安邦保险在三方协商后达成一致,生命与安邦不再继续增持金地,同时生命人寿将4.81%的股权表决权让渡授权给福田投资,该授权期限至2014年6月30日。资料显示,金地集团的股权结构一直比较分散,持有股份约7.85%的福田投资是此前的单一控股股东。
“股权分散、且资质较好的公司,我们认为是险资关注的一个着眼点。对于这类公司,险资可以更容易获得其实际控制权,并相应进行改组,从而获得更好的业务协同。”国泰君安分析师侯丽科指出。
但谁都没料到,休战协议只是虚晃一枪。去年11月底,生命人寿再度举牌,见此情形,安邦保险亦不甘示弱以增持回应。
公开化和白热化的抢筹大戏从今年4月22日开始。4月22日,金地集团公告生命人寿持股比例为15%,为公司第一大股东;23日,金地集团再出公告称,安邦保险通过安邦人寿及安邦财险中的两个账户合计持有金地15%的股份,两家公司一时势均力敌;25日,金地集团又发公告称,生命人寿累计持有金地集团股份合计占金地集团总股本的24.8%。
随着两大险资公开较劲,金地集团股价也一路攀高。从4月22日到25日的四个交易日,公司股价区间涨幅高达31.70%,并在28日被交易所要求停牌一天。
值得一提的是,在4月23日披露的报告书中,生命人寿同意公司继续增持金地集团持股比例不超过该公司总股本的30%,而在去年3月,生命人寿将这一增持上限定为15%,今年1月再调高至20%。“这样上调持股比例,并且在股价高涨后还大量增持,意图已经很明显,怎么可能仅是财务投资?”一位保险资管风控合规部人士对记者表示。
不过,对于两家均在深圳的保险公司是如何同时看中并且坚决地你追我赶地通吃金地,这依然是令保险业内人士都很难理解的问题。
安信证券分析师万知认为,相比前几年,目前股价大幅低于公司价值的地产股并不多,大量中小地产企业估值太高,白马股估值偏低,且这些公司的市值规模这几年大幅缩水,如市值最大的地产股万科市值仅880亿元,市值第二的保利地产(600048)仅555亿元。
金融街—下一个金地?
在外界看来,尽管金地之争并未落定,随着今年6月30日生命人寿此前让渡给福田投资的表决权到期,生命人寿已算占得先机。
不过,安邦保险此时已经找到了下一个目标—金融街。4月28日,在沪深指数双双重创的弱市中,受和谐健康险举牌金融街的消息刺激,金融街依然强势涨停,并于4月29日开市起停牌。
根据金融街2013年年报,其股权也较为分散,十大股东中除了第一大股东北京金融街投资(集团)有限公司为国有法人外,其他均是机构投资者。
但此次金融街的大股东似乎已经提前嗅到了什么。4月20日,金融街公告称,4月15日至4月18日,北京金融街投资(集团)有限公司及其一致行动人增持公司股份4158.19万股,占公司股份总数的1.37%,并称不排除在未来12个月内继续增持公司股份的可能性。据悉,公司高管此前曾先后4次增持公司股票,但本次大股东增持属近年来首次。
“安邦集团敢和具有强大国资背景的金融街集团叫板,可见其背后实力同样非常强大,一场好戏或许才刚刚开始。”一位市场人士表示,近日金融街出的公告比较有意思,一是大幅调低2014年上半年的业绩预测,二是利用闲置的120亿资金进行90天的委托理财,这种做法意义非同寻常。“或许我们可以猜想公司想通过不同的渠道利用自有资金在二级市场上进行大幅购买本公司的股票,当然应该算作一致行动人,以达到与安邦相抗衡的目的。”
在多数券商分析师看来,由于目前地产板块的估值水平整体偏低,接下来很可能会有其他险资继续加仓地产股。还有哪些会成为保险公司抢筹的上市地产企业?这成为近来行业报告中最频繁出现的猜测。
“在目前另类投资已经开发过度、且已有爆发信用风险可能的情况下,优质的地产、银行可以有良好的股利,股息率达到5%甚至7%,尽管有股价波动风险,但作为长期投资,其综合风险小于另类投资。”人保资产管理公司证券研究部总经理蔡红标撰文指出。据他测算,生命人寿、安邦保险分别买入金地集团11亿股和4.47亿股,按本轮50%的累计涨幅计,两家的账面利润合计达到50亿元以上。
不过,对于两家公司激进的权益投资风格,上述保险资管风控合规部人士表示不太可能跟风。而蔡红标也认为,尽管这样可以获得短期内的超额账面利润,但其成本也不容忽视,除了投资时间难以估量外,关键是其资金成本及资金久期,若以短期资金进行长期股票投资,其风险不容忽视。
记者注意到,生命人寿增持金地集团的账户是万能险账户,而万能险大部分保费不能被计入保费收入,是计入投资型收入,对于资金流动性要求较高。
布局养老地产猜想
对于保险业而言,生命人寿和安邦保险此次高调出手A股市场也并不意外。无论是承保业务还是投资业务,近年来他们所呈现出来的激进扩张模式早已令业内瞩目。
在地产领域,生命人寿相比同行显然走得更远。据了解,目前生命人寿的地产业务就有自有地产公司、股权投资、联合开发等多种形式,而其董事长张峻本身就是做房地产出身,甚至有猜测认为张峻从房地产转而进入保险公司正是看中了其现金流。
实际上,就在生命人寿增持金地的同时,在土地市场也有大动作出现。4月9日下午,生命人寿与佳兆业联手战胜港中旅与华润置地,以54亿元竞得深圳土地出让史上最大“巨无霸”地块。
而安邦对于地产的布局也可谓大手笔。2010年7月,安邦保险出资4.92亿元购置了原成都市行政办公中心1、2号楼房产;2010-2011年,安邦人寿、和谐健康等以单独或联合体的形式,分别陆续夺得北京CBD核心区Z5、Z9和Z10地块;在2011年9月底收购成都农村商业银行后,安邦的整合速度更加令人目不暇接,包括涉足金融租赁及证券行业。
更值得注意的是,安邦保险今年3月宣布,该公司旗下安邦养老股份有限公司获得保监会同意开业的正式批复,成为业内第六家获准成立专业养老保险公司,这也是保监会自2007年以来终于再次发放养老险牌照,因此当时颇令业界意外。
西南证券(600369)分析师殷忠彬指出,目前不少险企、房企准备涉足养老产业,或许从这一点能窥视出生命人寿和安邦保险竞相增持金地集团的真实意图,而金地集团在人口稠密及养老需求较大的一线城市主营业务布局较深且地产资源较丰富,强强联合对其未来布局养老产业具有重大战略意义。
“养老地产正日益成为保险公司的投资方向,有些保险公司已把养老地产作为战略重点。从此角度看,大地产商有全国性的分支机构、广泛的土地储备、完善的人才体系等,控股大地产商的最大战略优势,就是可以快速推进养老地产的全国布局。”蔡红标表示。
此外,有市场人士称,此前在金融街西扩的月坛地块争夺战中,安邦保险曾经被劝退出竞争,后来金融街终于如愿以偿拍得该地块。显然,这一说法为市场解读安邦举牌金融街提供了更多想象空间。(华.夏.时.报.叶.琪.)
机构看好险资举牌地产股 仍需关注一季报行情
近日金地集团被举牌引发了A股市场的“被举牌行情”。有媒体统计,今年以来,A股市场合计有20家公司被举牌,其中中百集团、力合股份、金地集团等公司更是多次被举牌,公司股价也均有靓丽表现。寻找潜在被举牌的公司也成了市场追逐的热点,近日国泰君安发表了险资举牌地产蓝筹的主题报告,报告认为,保险频频举牌地产公司,彰显了对低估值、高盈利的地产板块的看好。
上述报告认为,股权分散、资质好、易被举牌和低估蓝筹是两条主要逻辑,依次推荐金融街、深振业、华发股份、金地集团等。不过依据资质好的这一标准,被举牌公司或许并不能成为股价走强的唯一依据,一季报仍然会影响股价走势。
龙头地产股一季度“失速”
从2013年年报情况来看,142家申万地产股仅有10家公司净利润亏损,其余132公司均在不同情况实现了盈利,盈利比例达到93%。实现盈利的地产公司中,有88家公司净利润同比实现增长,仅44家公司净利润同比下降,增长占比达到66.67%。
其中华谊地产、奉化股份、青鸟华光等公司因基数较低,净利润同比增长超过10倍。龙头股方面,万科A去年净利润151.12亿元,同比增长20.46%;招商地产净利润42.02亿元,同比增长26.64%;保利地产净利润107.47亿元,同比增长27.36%;金地集团净利润36.09亿元,同比下降2.92%。
不过,随着今年一季度部分楼市的降温,四大地产股一季度报告表现并不如人意,仅保利地产一家实现了实现净利润同比增长。
资质较好但股权分散公司更易被举牌
大股东集中度低普遍被市场认为更容易取得控制权,进而实现对公司的改组。记者提取了大股东持股比例小于30%的地产股,其中根据机构给出最近一年一致预测PE的公司共有27家,万科A、金地集团龙头股入列,最近受到关注的金融街也位列其中。不过,3月份频现大宗市场的新黄浦并没有在其中。
险资偏好的地产股值得关注
上述研报认为,已重仓可显示出险资的资金偏好,预计未来继续加仓可能性较大。但并不限于原保险公司继续加仓,也可能是其他公司加仓。数据显示,截至2013年年报,出现险资身影的地产股共有19家,其中华业地产险资持股比例达5.95%,公司大股东持股比例低于30%;此外,金地集团、金融街、万科A、阳光股份等也具备上述特性。
被举牌公司走势仍值得商榷
金融街日前公告称,于4月25日晚收到和谐健康保险通知,其通过二级市场交易,累计持有的金融街股票已达1.51亿股左右,占公司股权比例的5.000003%,公司股价28日放量涨停。
不过,收盘后交易所的龙虎榜数据显示,有资金借机出逃。数据显示,前五大席位中买入第一名为知名游资徐晓的席位国元证券上海虹桥路营业部,买入6435万元,同时卖出2021万元,此外一个机构专用席位买入5743万元。此外,卖出席位第一名为机构专用席位,大举卖出3.86亿元。此外国泰君安交易单元(01000)卖出3922万元,该席位在上周五买入3883万元,显然是获利了结,该席位为号称私募一哥的徐翔专用席位之一。
估值低、盈利强的地产蓝筹股显然是保险资金作为长线投资的优良选择,不过随着一季度地产股的“失速”,市场仍然不会单一跟随“被举牌”这一指标,例如金地集团2013年净利润为36.09亿元,同比下滑2.92%,每股收益0.81元。拟每10股派现1.6元。今年一季报显示,1-3月净利润为4934.38万元,同比下滑73.65%,每股收益0.01元。公司股价已经连续2日跌停。(.证.券.时.报.网)
举牌热潮风靡A股资本大鳄 豪掷逾百亿元增持40股
历史上每一次增持潮出现时,市场均会出现一波上涨行情,今年4月份产业资本净增持现象再度出现,或许意味着产业资本已开始了悄然做多的行动。统计显示,4月份,产业资本期间净增持股份数量约为12.1亿股,期间累计净增持市值高达94.14亿元。
总体来看,4月份,产业资本共增持40家公司,累计增持15.13亿股,累计增持市值124.34亿元,具体来看,沪市主板有11家公司,深市主板有11家公司,中小板有12家公司,创业板有6家公司。
增持股数方面,有18家公司获产业资本增持超100万股,其中,更有11家公司被产业资本增持超1000万股,这11家公司分别为,金地集团 (89475.43万股)、金融街 (19293.59万股)、农产品 (8484.31万股)、中百集团 (7694.75万股)、阳光城 (4684.50万股)、中弘股份 (4389.00万股)、华夏幸福 (4323.89万股)、新黄浦 (3925.84万股)、丰原药业 (2329.43万股)、精伦电子 (1258.86万股)、陕西煤业 (1195.18万股).
在上述公司中,比较典型的当属金地集团。4月份,生命人寿和安邦保险两大险资共增持金地集团近5.56亿股,其中生命人寿增持约3.32亿股,安邦保险增持约2.24亿股,合计花费的资金超过47亿元。同时,从这两家保险公司近期的表态与市场动作上来看,未来其继续增持金地集团的可能性非常大,对于金地控制权的争夺仍将继续。
由于两家险资的轮番抢筹,作为蓝筹股的金地集团,再次成为市场的焦点。在4月11日金地集团公告安邦保险增持之后,金地集团的股价在半个月内最大涨幅一度超过40%。在4月14日至4月24日的9个交易日里,金地集团的股价更是形成一波九连阳的走势,而同期沪深两市股指均表现疲弱。
产业资本增持一直是A股市场关注的焦点,鉴于产业资本对公司的估值水平和发展前景有更好的把握,其增持行为一般被市场理解为积极信号。
4月份,除金地集团外,上述部分被产业资本看好的公司,其股价表现也同样可圈可点。其中,金融街累计涨幅超20%,达到23.83%,农产品(19.78%)、中泰桥梁 (19.64%)、中百集团(15.40%)、星星科技 (12.82%)等股价涨幅也超10%。此外,4月份股价实现上涨的产业资本青睐公司还有,紫光古汉 (9.16%)、雏鹰农牧 (8.90%)、新黄浦(7.80%)、东方园林 (7.59%)、天目药业 (7.19%)、宜华木业 (4.72%)、爱尔眼科 (3.75%)、汉王科技 (2.98%)、隆平高科 (2.43%)、沙河股份 (2.19%)、保税科技 (1.46%).
对于此轮举牌热潮,分析人士指出,A股市场密集出现举牌事件,一方面说明资本市场的价值被低估,另一方面也说明证券市场的资本平台被实业资本所青睐。从股市的运行规律来看,举牌往往会发生在股市由熊转牛阶段,预计今年将是产业资本举牌上市公司的大年。一般情况下,举牌概念股通常具备以下几个特征:一是股权分散、大股东占的股份比重比较少;二是股价偏低,存在破净、市盈率明显低于行业平均水平;三是总股本较小且不存在未解禁限售股;四是所处行业存在整合重组的大趋势。(证.券.日.报.)
资本大举入驻 举牌意图各异
近期市场气氛沉寂,部分上市公司股价低迷,投资价值显现,由此迎来了产业资本和私募的大举入驻。据中国证券报记者统计,进入2014年,已有十几家上市公司遭举牌。
频见举牌
受宏观经济影响,地产、煤炭行业处于低谷,相关上市公司股价也处于低位。市场人士认为,地产、煤炭、零售、金融等处于估值洼地的蓝筹股和中小市值且股权分散的上市公司易受资本青睐。
去年以来,不少机构和个人增持地产股。除金地集团和金融街被举牌之外,2014年4月,上海中科创财富管理有限公司及其一致行动人通过三次举牌,共同持有新黄浦 9571.94万股,占公司总股本的17.06%,超过公司原控股股东上海新华闻投资有限公司持股比例,一举成为控股股东。
中煤能源被"大户"生命人寿主要通过H股的投资举牌。数据显示,生命人寿对中煤能源的增持从2013年四季度开始趋于频繁。截至2014年3月4日,生命人寿通过二级市场累计持有公司A股和H股股份的表决权已达5%。
此外,截至今年4月,恒大地产累计持有华夏银行 4.45亿股,占公司总股本的5.00%。而在2013年年底,安邦财险增持后所持股份首次达到并超过招行总股本的5%。安邦财险跃居招行A股第三大股东。
零售百货行业中,继农产品被生命人寿数次大举增持后,中百集团今年以来被永辉超市频繁举牌。截至4月18日,永辉超市合计持有公司总股本的15%。不过实际控制人武商联的一致行动人华汉投资公司通过大宗交易增持,交易完成后武商联及一致行动人联合持股25%。
险资崛起
险资成为此轮举牌的大户。生命人寿和安邦保险通过二级市场轮番增持金地股份,抢夺控股权。其中生命人寿在4月22日至25日短短4个交易日内耗资22.386亿元,累计持股比例达24.82%。而安邦人寿和安邦财险,截至4月23日累计持股比例上升至15%。通过举牌房地产上市公司,保险公司直接进入了房地产领域。
分析人士指出,保监会 4月18日出台了《关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》,从5月1日起保险资金投资权益类资产、不动产类资产不高于保险公司上季末总资产的30%。目前险资进行权益类的投资仅占总资金运用余额的10%,还有较大空间。
举牌方中也不乏私募和创投的身影。例如深圳铧创股权投资基金举牌力合股份 ,三亚成大投资举牌沙河股份 ,硅谷天堂恒通股权投资基金举牌精伦电子等。
近一年来A股市场有4起自然人股东举牌。除马信琪外,积成电子原始股东张跃飞于2014年3月通过深交所大宗交易系统增持后,持有公司股份占比5.15%,举牌后成为公司第一大股东。尤洛卡自然人股东夏建文在2013年6-9月通过六次增持合计持有公司股份5.82%。联建光电 2013年8月被周信钢及其一致行动人举牌。而周信钢此前曾在短短半个月时间举牌了明家科技 、亿通科技 .
意图各异
近期部分举牌概念股受到市场追捧,股价走高为举牌方带来丰厚浮盈。金融街4月29日披露的权益变动报告书显示,和谐健康于今年3月、4月完成了对金融街的第一波建仓,持股成本约为5.14元/股。若以金融街停牌股价6.34元/股计算,和谐健康目前浮盈已超20%。
张跃飞举牌后成为积成电子第一大股东,由于公司股权分散,不存在控股股东和实际控制人,举牌对公司的独立性和经营决策不会产生重大影响。部分举牌方则积极参与上市公司经营管理并进入管理层。长城国汇及其一致行动人通过连续举牌于2013年4月成为ST天目第一大股东,随后全面"改组"上市公司。在新任大股东的主导下,ST天目成功"摘帽"并变更为"天目药业 "。
今年2月,上海泽添通过股权拍卖获得工大首创 15.69%股权,其推举的三名董事成功入选上市公司董事会,原泽熙投资总经理助理徐峻成为公司董事长。
而尚未落幕的中百集团股权争夺战亦充满看点。近年来,武汉的三家百货企业频遭省外企业举牌。分析师表示,股权争夺的背后是近年来百货零售行业并购整合步伐正在加快。通过控股可以直接打破开店壁垒,从而实现对区域市场的覆盖。(中.国.证.券.报)
险资"举牌潮"意欲何为监管部门应做三件事
股市近期最令人神往的猜测之一是:两大保险新锐生命人寿和安邦财险的下一个目标是谁?金地集团下一步怎么走?不管如何,这两家保险之所以吸引眼球,除了颠覆人们对保险投资的传统印象外,关键是在大多数券商并不看好股市的大环境下,数百亿险资实实在在地进入了股市。
险资举牌的逻辑
如此大规模集中持有一家上市公司的股票,理论上有两种处理方式:一是直接以股票投资入账,毕竟账面利润十分丰厚。生命人寿、安邦保险分别买入金地集团11亿股和4.47亿股,按本轮50%的累计涨幅计,两家的账面利润合计达到50亿元以上。显然,这会极大地改善其财报。所谓"好日子先过"。二是以长期股权记入资产负债表。生命人寿可以把金地集团合并报表,而安邦则可以权益法入账。如此最大好处是可以规避来自股价波动对利润表的影响。这样,在股市进入牛市或顺利套现后,可调节资产负债表。
从过去数年的情况看,分散式投资所带来的巨额浮亏,已经极大地影响了保险资金的偿付能力。集中持股的最大优点目前时间点上已经体现。当然,未来以什么样的价格套现还有待观察。此外,在目前另类投资已经开发过度、且已有爆发信用风险可能的情况下,优质的地产、银行可以有良好的股利,股息率达到5%甚至7%,尽管有股价波动风险,但作为长期投资,其综合风险小于另类投资。
从产业融合的角度看,险资之所以投资地产股四大龙头之一,其目的应该有深层次考虑。养老地产正日益成为保险公司的投资方向,有些保险公司已把养老地产作为战略重点。从此角度看,大地产商有全国性的分支机构、广泛的土地储备、完善的人才体系等,控股大地产商的最大战略优势,就是可以快速推进养老地产的全国布局。事实上,保险资金近年一直在寻找投资洼地,其中不动产投资成为新选项。生命人寿过去一年来积极拿地,但其地产开发能力往往需借助于其他地产公司。可见,两者有很好的共振基础。
当然,从房地产公司的角度看,房地产业或已告别黄金年代,也迫切需要寻找新的增长发动机。如果说过去住宅市场因为人口红利而蓬勃发展,那么在中国进入老龄化后,养老地产也许才刚刚萌芽。所以,如果保险、地产合作,尤其是得到地方政府的大力扶持,其战略前景将非常诱人。
集中持股的收益与风险
作为机构投资者,保险资金习惯于分散投资,在过去很长时间内更是以跑赢大盘为出发点,因此很多时候是根据行业权重来配置股票。但是,2010年后,大盘不给力,跑赢市场但亏钱的情况极大地影响了险资投资收益率。尤其是近两年的结构性行情更是颠覆了过去的投资经验。因此,以生命人寿、安邦保险为代表的大中型保险机构,自去年下半年以来,开始尝试集中投资。根据公开信息,截至2013年底,安邦财险、生命人寿除前述投资外,还分别持有招商银行 14.44亿股(占5.73%)和10.31亿股(占4.09%),最新市值高达145亿元和105亿元;另外,生命人寿持有华夏银行股份的1.77%、农产品10%、中煤能源7.88%以及持股茅台、五粮液和多家H股等。如果加上最新的安邦保险举牌金融街,这几大重仓股合计资金至少达350亿元(生命人寿)、205亿元(安邦保险)。如按照已披露的2013年数据,其权益投资比例已经在30%左右。换言之,这已经是保监会规定的上限。从此角度看,要么是极度看好股市,要么是异常激进。
从其投资的业绩看,通过高举高打,目前看举牌个股的账面利润总体较为可观,但能否落袋为安则有待时间的检验。事实上,除举牌的金地集团、金融街、农产品外,其他并无利润。例如招商银行的浮亏约为8%-10%,首钢资源H股浮亏在30%左右,可见实现利润并非如想像得容易。理论上讲,通过不断挖掘合适的投资品种予以举牌,可以获得短期内的超额账面利润,但其成本也不容忽视。除了投资时间难以估量外,关键是其资金成本及资金久期。如果是财险资金,则一般以一年为主;如果是投连险,也是一、两年为主。以短期资金进行长期股票投资,其风险不容忽视。从国际经验看,通过收购上市公司、改善公司经营来提升上市公司业绩,因而通过合并报表(例如,巴菲特通过股利分配来实现利润)来实现利润是比较稳妥的做法,单纯通过二级市场集中持股来获利,目前成功的案例还不多。当然股市初期坐庄成功的很多,但在目前如此严格的监管环境下,两保险机构的投资模式无疑有待观察。
监管部门应做三件事
应该说,当前股市已进入机构投资时代。在目前的低迷市况下,两家保险机构投资者携数百亿资金入市,监管部门应予以鼓励,但证券监管部门目前还需做三件事。
一是有必要敦促这两家机构投资者就收购目的予以必要披露。事实上,市场高度关注两保险机构如此收购的目的。尤其生命人寿已持有金地集团24.8%股份后,应该告诉中小投资者其长期计划,尤其是收购后有无战略规划等,仅仅披露财务投资恐怕并不足够。
二是需要调查信息披露是否足够,是否存在一致行动人,是否有内幕。金地集团原第一大股东深圳市福田投资公司("福田投资")与两家保险机构过去存在关联。比如,生命人寿于2013年11月18日将2.15亿股(约占金地集团4.808%)的股东表决权"无偿地全权授权"福田投资。让人很难理解的是,两家均在深圳的保险公司是如何相互独立地同时看中、且坚决地你追我赶地通吃金地?上述问题都需要解释,股市需要讲游戏规则的机构投资者。
三是加快推动制度建设。以此为契机,为长期投资者有机会介入上市公司的法人治理结构奠定法理基础。我们注意到两家保险机构持有金地集团35%的股份,远超福田投资的7.85%,但在董事会中的话语权较有限。因此,监管部门应在法律层面规定,在董事会没到换届期间遇到股权结构发生根本性变化时,赋予新晋大股东的相应权力。既然《公司法》要求5%以上的股东不能在6个月内卖出,就应该给其对应的、介入上市公司的权利。
总之,对于新事物,无论是市场还是监管机构,给予一定的容忍度是必须的。尤其是在当前的低迷股市下,应敞开大门欢迎资金入场。尽管如此,如何让市场更为公平,如何避免潮水退潮后撒落"一地鸡毛",始终是市场各方的责任。(中.国.证.券.报)
社保基金新进131股"偏爱"17股
一季报披露渐近尾声,社保基金向来以稳健著称,因此市场各投资主体对其布局情况亦十分关注。数据显示,截至4月27日,在已披露一季报中,社保基金进入353家上市公司的前十大流通股股东名单,其中约三分之一为"新宠"。
社保基金"偏爱"17股
数据显示,目前社保基金持有公司市值达到611.60亿元,持有公司股数达到61.03亿股。从持有市值来看,社保基金重仓前三甲均为蓝筹股,分别为中国石油、农业银行和大秦铁路,持有市值均在20亿元以上,中国神华、华侨城A、中国太保、中南传媒,欧菲光、康得新、国投电力紧随其后。
从持股数量来看,社保基金重仓前三甲也是农业银行、中国石油、大秦铁路,持股数量分别为12.31亿股、4.00亿股和3.94亿股。华侨城A、国投电力、中国神华、中国联通、中煤能源、中南传媒、中国太保等也位列持股前十。
目前来看,社保基金抱团情况并不多。17只个股有幸获得社保基金的"团购"。德赛电池、华侨城A、承德露露等3只个股获得4个社保基金账户重仓,德赛电池在一季末获得社保115组合与社保414组合、社保107组合、社保109组合的青睐,而该股二季度以来表现较好,4月以来上涨10.50%;华侨城A二季度以来上涨8.68%;承德露露上涨2.32%。
此外山大华特、隆平高科、七匹狼、江苏国泰、太极股份、康得新、欧菲光、海格通信、涪陵榨菜、盛运股份、航空动力、中南传媒、中国化学、中煤能源14只个股获3个社保基金账户组团持有。
新进131只个股
数据显示,社保基金一季度新进了131只个股,但剔除受限股份转流通股的部分,新进个股数为百余只,占持有个股总数的约三分之一,重点布局是科技、医药和消费领域。
数据显示,新进个股中,社保基金目前持有市值最高的要数中国太保,全国社会保障基金理事会转持一户新进持有该股市值达到12.39亿元,持股数量为77841.27万股,占流通比的1.25%。但对比去年年报,乃受限股份转为流通股份所致。
中煤能源才是名符其实的社保基金新进第一股。社保基金403组合、414组合、415组合集体新进这一只股票,合计持有市值达到6.7亿元,占流通股比例达到1.67%。但中煤能源2014年首季业绩平平,一季度归属上市公司股东净利5.38亿元,同比降67.5%;基本每股收益0.04元,同比降66.7%。
新进第二名是长城汽车,持有市值6亿元,社保103组合和107组合一季度双双新进该股前十大流通股东,持股市值分别达3.28亿和2.73亿元。一季报显示,长城汽车实现营业收入147.35亿元,同比增长15.52%;归属于上市公司股东的净利润20.05亿元,同比增长5.75%;每股收益为0.66元。
此外,海南橡胶、金风科技等个股获社保抢筹的市值都在3亿元以上。(上.海.青.年.报)
上周大宗交易进入“枯水期”中信席位再买蓝筹股
上周大宗交易进入“枯水期”
中信席位再买蓝筹股
受财报披露及劳动节假期效应,上周大宗交易再度跌入“枯水期”。上周大宗交易日均成交4.6亿元,为今年以来的低位水平。资深业内人士指出,随着上市公司财报披露完毕以及去年定向增发股东的减持逐渐增多,5月大宗交易或将“勇攀高峰”。
据统计,上周沪深两市公司发生62笔大宗交易,合计1.4亿股,金额13.9亿元,日均成交4.6亿元,与前一周日均成交额12.5亿元相比,环比下滑逾六成,显示市场成交清淡。
4月以来,大宗交易活跃度整体略有下滑。沪深两市大宗交易累计成交500笔,合计16亿股,金额184.5亿元,与3月的605笔、16.4亿股、187亿元相比,无论是成交笔数,成交股份数还是成交金额均有所下滑。
业内人士普遍认为,3、4月是A股公司年报和一季度报的密集披露期,为规避敏感窗口,股东不得不推迟减持操作。随着上市公司财报步入尾声,未来大宗交易成交活跃度将逐步回升。此外,去年上市公司再融资凶猛,部分公司将迎来解禁期,尤其是定向增发专业户,如券商理财产品、基金专户等财务投资者,财务投资者减持意愿强烈。
事实上,近期大宗交易定向增发股东已经显露活跃迹象,梅花生物、金瑞科技、浙报传媒等多家上市公司的大宗交易的卖方都出自去年参与定向增发的股东。
机构席位方面,知名QFII席位中信证券总部(非营业部场所)在上周三从中信证券旗下另一营业部中信证券北京紫竹院营业部手中接过7只大盘蓝筹股,分别是中国太保、中国神华、招商银行、长江电力、交通银行、华能国际和大秦铁路,合计1530万股,金额1.3亿元。个股成交价格基本与该股收盘价持平。
值得一提的是,这已是中信总部席位4月以来二度购买蓝筹股。在4月17日,中信总部席位买入海螺水泥、兴业银行、中国平安及交通银行四只股票,合计2260万股,金额2.23亿元,而卖方全部来自东方证券东方资财。业内人士认为,尽管上述交易痕迹与去年QFII借道大宗交易席位建仓蓝筹股的操作手法相差无几,但是否能确认为QFII建仓,尚需观察后市操作路径。(上.证.王.晓.宇)
私募大佬轮番上阵 五一节前机构调研不停歇
由于五一假期的影响,上周只有3个交易日,但机构调研上市公司仍热情高涨。值得注意的是,上周私募大佬纷纷出手,程定华加入的常春藤资产、徐翔旗下的泽熙投资和王亚伟执掌的千合资本均在五一节前进行了调研。
千合资本调研的是飞利信 ,与千合资本以往的调研风格一致,这次也是一次集体调研。在调研中,机构投资者对飞利信的充电桩业务颇感兴趣。
今年3月,飞利信公告称拟使用超募资金2000万元与数名自然人合作开展智慧城市清洁能源应用的相关业务,合作内容包括建立城市交通快速充电网络经营服务体系,通过和城市政府、电网、公交等单位的合作,以充电服务费、广告营收、移动互联服务及租赁费等多种方式进行综合型运营;开发、经销动力快速充电锂电池相关技术和产品,重点在军用、旅游景区、铁路及轨道交通、移动通讯、城市交通等行业进行业务拓展。
在上周接待包括千合资本的机构调研时,飞利信表示,清洁能源项目主要开展的是做充电桩业务,公司打算在三线城市发展充电装业务,在部分一线城市进行小范围试点。不过,公司也表示,大功率的充电桩业务需要对国家电网的部分设施进行改造,其项目成本会大大增加,公司因此暂不考虑大功率充电桩业务。
常春藤资产关注的则是华东医药 。在调研中,华东医药表示,公司目前已经形成了百令产品、器官移植系列、消化道系列和糖尿病系列四条产品线,今后,公司将大力拓展抗肿瘤系列、心血管系列和超级抗生素系列这三大新的领域。目前,公司在这新的三大领域均有产品在报批,其中抗肿瘤类最多。
此外,公司未来将加强在中药产品领域的拓展,公司已经签订有关协议购买6个中药新药技术,治疗领域涉及肾衰、心脑血管、小儿平喘、肝病和胃病等,今后,中药产品力争形成三分之一的占比。
泽熙投资参与调研的上市公司是劲嘉股份 。在调研中,机构投资者来到了位于深圳市宝安区福永镇塘尾建安路1号的深圳市合元科技有限公司总部进行现场参观。今年2月,劲嘉股份宣布拟与合元科技共同出资1亿元设立合资公司,主要从事电子烟的研发,生产与销售。
在上周的调研中,劲嘉股份表示,合元科技是目前全球最大规模的电子烟整体解决方案提供商。拥有各类高级专业管理人才500多名,高层管理者来自中国内地、中国香港、中国台湾、英国 、日本、法国 、葡萄牙 、马来西亚等国家和地区,大多拥有世界500强高级职位任职经历。目前公司占有的全球市场份额遥遥领先于对手。(证.券.时.报.网.)
税费政策倾斜 资本市场迎来资金活水
税费历来是资本市场的焦点问题。近期,股市持续低迷,投资者期盼政策“利好”,资本市场税费环境的改善在监管层的不断推动中逐步提速。
“在我国资本市场早期,税费常常被用作调控市场涨跌的手段。股权分置改革之后,要求改善资本市场税费环境的呼声日渐高涨。监管层也顺势而为,推出了一些税费方面的改革措施。”英大证券首席经济学家李大霄在接受记者采访时表示,股市税改的步子应该再大一点,以发挥税收政策的导向作用,鼓励价值投资和长期投资,抑制短期炒作,促进市场长期稳定健康发展。
在资本市场税费改革措施中,自2013年1月1日起的股息红利税差别化征收被各界认为是一个实实在在的大利好。而从2012年开始,中国证监会还大幅度降低了A股交易经手费、过户费,期货交易手续费,效果立竿见影,体现了监管部门向市场、向投资者让利的态度。
优化股市税收的意义不仅在于降低交易成本,税收政策的确定性对投资者的意义同样不容忽视。不得不承认的是,多年来QFII机构买卖证券资本利得是否需要计提所得税、是否适用10%税率、今后会否对既往资本利得进行追溯等问题均尚无定论,被境外投资者视为政策风险之一。
为此,证监会正在会同有关部门研究明确QFII税收政策等问题,为吸引更多境外长期资金进入我国资本市场做出积极努力。
值得注意的是,2013年底,企业年金、职业年金递延纳税政策的发布也为资本市场带来长期利好。“税收优惠会激励大批企业年金入市,能够为资本市场带来源源不断活水。”李大霄表示,企业年金的发展意味着资本市场有了新鲜血液,制度的完善,资金的源源不绝,新鲜血液的涌入,资本市场健康稳定发展的基础也就自然形成了。(证.券.日.报.)