导读:
全国多地楼市加大推盘力度 第二波降价潮来袭
国内房企海外融资额逐月下滑 或加速降价卖房
130家上市房企去年净利820亿元 不及工行三分之一
长三角楼市频传降价声 业内:打折风还刮不到北京
彼得森研究所解读中国房价:纵使下跌50% 银行也能运营
牛刀:满中国都在降房价
全国多地楼市加大推盘力度 第二波降价潮来袭
当前全国楼市降温明显。取消政府限价,部分开发商降价跑量,购房者预期悄然转变……今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”,开始步入市场化时代。业内人士表示,当前市场化调整将导致风险进一步凸显,政府调控和房企都将面临考验。
多地楼市加大推盘力度
最近,广州市叫停了被市场广为诟病的“双合同”,被看做是取消政府限价并转向市场化调控的开始。按照规定,开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,须承诺不采用双合同进行销售,否则将面临违规行政处罚。
不只是政府,企业对于楼市前景判断也更加理性。数据显示,一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%,房地产开发投资额继续放缓。在销售方面,近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”,杭州迎来第二波降价潮,一些开发商竞相降价,而在成都,开发商也加大了促销力度。
“以前房企关注焦点都在政府的调控政策,而现在更加关注市场本身,今年市场的内在因素将逐步显现,市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施,这些都是市场正常合理的反应。”中国城乡建设经济研究所所长陈准说。
复杂局面考验调控水平
成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显……在形势日趋复杂背景下,政府调控水平和智慧再次面临考验。
业内人士表示,在房地产市场开始步入市场化调整后,过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露,而宏观经济面临不小下行压力,楼市调整又拖累经济,错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验,楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。
“今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整,政府不能采取老办法‘托市’,使楼市调整再次夭折。”国家行政学院教授王小广说。
房企流动性风险凸显
继浙江兴润置业债务违约后,近期又有几家房企资金链出现问题。业内人士表示,随着楼市告别黄金十年,习惯于在政策环境而不是市场环境中生存的开发商将直面市场风险和挑战。
“今年房产商面临的挑战很复杂,需要高度关注。”陈准说,“市场优胜劣汰机制将越来越明显。”
而信贷环境收紧,销售放缓导致流动性风险凸显,成为当前开发商面临的最大问题。德信资本董事兼总经理陈义枫表示,目前房地产市场正进入一个弱周期,流动性风险将成为主要风险。(.新.京.报)
国内房企海外融资额逐月下滑 或加速降价卖房
房企海外融资遇冷降价卖楼恐加速
作为内地房企近年来最重要的融资渠道之一,海外市场“银根”也出现收紧迹象。
根据中原地产研究中心统计数据显示,截至今年4月27日,内地房企海外融资总额合计为186.13亿美元(折合人民币1164亿元),略高于去年同期的183.5亿美金(折合人民币1148亿元)。但单月海外融资总额出现明显回落,4月份以来,融资额仅14.74亿美元,可能会创下最近一年来新低,海外债券市场更是出现超过一个月的“空窗期”。
多位业内人士对《每日经济新闻》记者表示,随着内地楼市调整压力加大以及人民币单边升值终止,年内海外融资成本难以回落,预计今年内地房企海外融资总额将会低于去年。同时,由于这一重要资金来源收紧,房企可能会加快“弃价走量”的步伐,楼市的调整可能会加速。
海外融资额逐月下滑/
近年来,海外融资已经成为内地房企最主要的集资方式,中原地产数据显示,2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元,折合人民币3369亿元,创历史新高。
在此前举办的“商业推动地产论坛”第九届年会上,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,海外市场之所以成为内地房企最热衷的融资渠道,一是因为受到全球低息环境的影响,过去几年海外资金成本远低于内地;另一方面,海外融资期限往往能达到五年以上,长于内地银行开发贷款,因此受到许多拥有香港上市地位的内地房企追捧。
但今年以来,海外融资也面临收紧迹象。中原地产统计数据显示,今年1~4月份(截至4月27日),内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元,呈现逐月递减趋势,4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。
此外,备受上市房企追捧的海外债券市场,也出现超过一个月的“空窗期”。记者了解到,保利地产于4月中旬通过海外子公司成功发行规模为5亿美元的海外债券,债券为期5年,票息为5.25%,这也是继3月12日方兴地产与时代地产成功发行美元优先票据后,首度有内地房企成功发行海外债券,本月内包括越秀地产、仁恒置地、雅居乐、金地集团均只通过银团贷款完成融资。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,受到此前内地超日债券违约、浙江兴润置业贷款违约等事件影响,加上今年以来内地多个城市接连传出降价促销的消息,海外投资者信心减弱,引发海外融资成本高企,这也是内地房企的海外发债活动自3月中旬以来几乎停顿的重要原因。
“内地房企要完成海外发债,能否获得国际评级公司的较高评级是关键因素,保利地产之所以能完成发债,很大程度上是由于公司的央企背景,母公司保利集团为其提供担保能提高公司信用评级。但由于内地房地产市场并未有好转迹象,投资者对非投资级别的内房债券戒心仍重,这意味着大多数缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融资将愈加困难。”黄立冲认为。
或将加速楼市调整
今年以来,内地信贷环境持续紧缩,随着海外融资收紧,房企资金链再次紧绷,可能会加速楼市降温。
欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示,由于美联储可能加快退出QE,导致美国长期利率出现上涨,加上最近两个月人民币贬值力度超出市场预期,变相提高了海外资金成本,加大了海外融资的难度。即使部分中小型上市房企强行“闯关”,也需要支付较以往更高的融资成本。
以去年12月成功登陆香港资本市场的时代地产为例,该公司于4月24日公布建议增发于2019年到期的美元优先票据,规模为8000万美元,但票息率达到12.625%。
中原地产市场总监张大伟认为,在人民币贬值压力加大且楼市调整愈发明显的情况下,年内海外融资成本回落可能性不大,内地房企今年实现海外融资总额有可能低于去年,加上内地信贷力度进一步收紧,内地银行压缩房贷份额,资金压力的加大将降低房企拿地的欲望,土地市场有可能出现降温。
实际上,4月份以来龙头房企拿地热情已经明显下降。中原地产数据显示,截至4月23日,全国销售20强的标杆房企拿地总金额为1237.11亿元,超过了去年同期的1101.37亿元。但从月度变化看,4月单月截至23日,20大标杆房企仅拿地55.95亿元,远低于去年4月份的291.17亿元。
此外,“银根”收紧也将加大房企的去库存压力。中原地产统计数据显示,截至4月27日,33家上市房企一季度合计销售金额为2856.42亿元,其中有19家房企销售并未出现上涨,16家房企同比出现了明显下滑。
“今年以来,包括‘垫首付’在内的促销方式层出不穷,市场出现较为明显的调整信号。在这样的背景下,房企不应再执着于价格,积极‘以价换量’,坚持主流产品定位才是发展之道。”欧阳捷认为。(每日经济新闻 区家彦)
130家上市房企去年净利820亿元 不及工行三分之一
有业内人士指出,随着土地价格的快速上涨,以及财务和人力等成本的增加,未来房企的利润率仍存下降空间
时间来到4月底,各家上市公司2013年年报的披露工作也接近尾声。而对于房地产公司来说,虽然2013年市场的表现异常火热,不少公司的销售业绩都创下了历史新高,但受结算条件等影响,整体的业绩增幅只有13.4%。
据统计数据显示,截至4月27日,共有130家房地产公司发布了2013年年报,共实现营业总收入7076.69亿元,较2012年同期的5457.83亿元,同比增长29.66%;实现归属于母公司股东的净利润820.06亿元,较2012年同期的723.17亿元,同比增长13.4%。而这130家房企的净利润尚不及工商银行(3.45, 0.03, 0.88%)一家去年净利润的三分之一(工商银行2013年实现净利润2630亿元),平均每家房企的净利润更是只有6.31亿元。
同时,从上述数据可以看出,房企在营收增幅近三成的情况下,净利润的增幅却不及营收增幅的一半,显示出房企在利润率上的下滑。对此,有业内人士指出,随着土地价格的快速上涨,以及财务和人力等成本的增加,未来房企的利润率仍存下降空间。
仅7家房企亏损
数据显示,130家上市房企中,去年实现业绩增长的达83家,其余47家则出现下跌。业绩增幅最大的为宜华地产,其去年实现净利润9190.15万元,较2012年同期的233.08万元,同比大增3842.97%。不过,宜华地产预计2014年第一季度净利润将出现亏损,公司表示,一季度需确认的费用化利息约640万元,导致了第一季度合并利润的下降。
除了宜华地产外,丰华股份、天宸股份、香江控股的业绩增幅也超过了500%,其中丰华股份去年的净利润增幅高达1829.85%。
在业绩下滑的企业中,包括廊坊发展、津滨发展、上海新梅、中关村在内的4家公司业绩降幅超过500%,其中廊坊发展业绩降幅最大,去年公司亏损5062.89万元,业绩同比下滑915.74%。
此外,虽然各家房企去年的业绩表现各不相同,但130家上市房企中,绝大多数实现了盈利,只有7家出现亏损,而这一数字也和2012年正好相同。
万科稳居龙头
龙头房企中,万科的老大地位仍无人撼动,2013年其实现营业收入1354.19亿元,同比增长31.33%;实现净利润151.19亿元,同比增长20.46%。而万科151.19亿元的净利润,便占去了130家房企净利润总和的18.44%。
销售方面,2013年万科以1709.4亿元再次刷新全球企业房地产业务年销售额历史纪录,销售金额同比增长21%。不过,相比2012年,万科的结算净利率下降了1.07%,为12.01%。万科董秘谭华杰指出,利润率降低的背后,既有2011年下半年市场低谷时所销售的房屋进入结算期、以及装修房比例继续上升等短期因素,也有行业长期因素的影响。他表示,长远来看,随着房地产行业进入下半场,竞争日益激烈,地价占比越来越高,行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。
而一直紧追万科的保利地产,2013年共实现营业收入923.56亿元,同比增长34.03%;实现净利润107.47亿元,同比增长27.36%。同时,2013年保利地产累计实现销售签约面积1064.37万平方米,同比增18.11%;实现签约金额1252.89亿元,同比增长23.15%,市场占有率为1.54%。
此外,今年4月初刚刚更换掌门人的招商地产,2013年实现营业收入325.68亿元,同比增长28.74%;实现净利润42.02亿元,同比增长26.64%。公司全年商品房销售收入302.07亿元,结算面积205.79万平方米。
而近期频遭险资举牌的金地集团,4月27日晚间也公布了其年报称,2013年,公司实现营业收入348.36亿元,同比增长6%;实现净利润36.09亿元,同比下降2.92%。这也是A股四大房企中唯一一家业绩出现下滑的企业。(证.券.日.报.王.峥)
长三角楼市频传降价声 业内:打折风还刮不到北京
杭州别墅卖成公寓价、上海豪宅7.2折促销、常州楼盘每平方米降价1000元……近期长三角一带的城市相继传出楼市降价的消息。虽然由于北京开发商现在热衷开发刚需盘,降价打折风暂时还刮不过来,但是截至4月26日,北京新建住宅库存为69992套,达2013年3月20日来的库存最高点。
近日长三角几个城市相继传出房产降价消息,杭州有别墅半价促销,上海有楼盘7.2折。虽然其中主要是开发商推出的特价房噱头,但一季度楼市量价齐跌已经是不争的事实。由于北京楼市目前主要以刚需盘为主,这股降价打折风暂时还刮不到北京。
杭州别墅卖成公寓价
上个周末,杭州楼市迎来今年最大的一波开盘潮,12家楼盘在周末集中开盘。而日前一则别墅卖成公寓价的消息让开发商的新项目蒙上了一层阴影。
位于杭州临安青山湖的一个高档楼盘湖光山社日前发布促销信息,促销价格6388元/平方米的单价,一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元。该项目最高时售价在12000元-13000元/平方米。这一总价此前只是杭州一套公寓的价格。记者就此事询问湖光山社后获悉,实际上这一降价主要是营销噱头。6388元/平方米的独栋别墅只有一套。不过,这一楼盘其他别墅的售价也已经调整到7000元/平方米左右,比起之前也有不小的降幅。
实际上,除了湖光山社,同样位于临安青山湖,广州颐和地产青城山语间项目也在促销,目前在售的450至600平方米准现房独栋别墅,可享受均价5800元/平方米,总均价290万元/幢,而且还赠约350平方米精装庭院。这些别墅降价,主要是因为临安距离杭州还有很长一段距离,这里的别墅一般不作为第一生活住宅。
开发商加快推盘抢夺刚需客户
不过,即便在杭州城区的豪宅,现在也是压力重重。今年3月份,滨江集团位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源,起价1500万元,折算单价约5万元/平方米,而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。
和火爆供应市场形成鲜明对比的是,杭州一手住宅成交市场显得尤为冷清。根据伟业顾问数据平台,杭州市场4月份前三周新增商品住宅共成交2352套,同比下降46%。由住宅新增量和成交量二者数据对比可以发现,4月前三周一手住宅去化率仅40%,创历史新低,供过于求的矛盾继续加剧。
伟业顾问市场分析师赵红娟表示,2014年以来,受银行信贷收紧、中国整体经济形势下滑、楼市观望情绪浓厚等因素的影响,全国各地房地产市场成交量均出现不同程度的下调现象,杭州也不例外。通常情况下,在市场交易环境不景气的形势下,开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少,而与之相反的是会增加供应量、加快推盘节奏以抢夺刚需客户。两方面因素叠加,造成近来杭州一手住宅供需比增大、去化率降低。
上海楼盘卖不动7.2折促销
无独有偶,上海也传出了豪宅打折的消息。位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源,并以7.2折"甩卖",原均价50000元/平方米,现均价36000元/平方米。
记者从售楼处获悉,这一价格也是营销策略,开发商拿出了一批特价房吸引眼球,面积分别是220平方米、260平方米、300平方米。该项目的备案价格在50700-63700元/平方米之间,此前的成交均价也在50147元/平方米。
据记者了解,这一项目大幅促销,主要还是因为销售压力。该项目2013年10月开盘,一共113套,截止到目前总共才卖了7套。由于户型偏大,这一项目每一套房都过千万,大户型的定位影响了销售,开发商有回笼资金的需求。
不过,并不是只有近郊的房子打折,上海徐汇区的一个高端项目也加入了特价房的阵营,开发商一口气推出30多套特价房源,均价53000-55000元/平方米。而这一项目以前的成交价格都在60000元/平方米以上。
业内预计,即便是上海这样需求旺盛的城市,最近楼市也有些感冒。有调研显示,包括万科、绿地等大型房企在上海的项目都会加速推盘,而且在价格上可能会有更大的优惠力度。
上海周边的常州楼市也是人心惶惶。之前,九龙仓在常州的年华里项目降价,去年8月开盘时为6000元均价,今年3月份一下子降价到5000元,降幅达16.7%。常州雅居乐星河湾的成交均价也从1.5万元降到9000元,不过减去了5000元每平方米的装修费用,实际降价也就1000元左右。
北京基本维持平稳价格体系
无论是杭州、上海还是常州,降价的楼盘都有一个共同点,都是大户型项目,总价在当地都比较高。这类型房子一般属于改善型需求。由于限购政策、银行信贷收紧,这些楼盘的需求一下子就被压缩了。为了能够把项目脱手,开发商不得已用特价房这一名号进行降价促销。
相对而言,北京的开发商略微乐观些,并未出现大幅降价或者促销的情况。虽然此前也有万科橙等项目新开盘价低于此前预期,但基本维持了平稳的价格体系。这主要是因为北京开发商现在热衷开发刚需盘,即90平方米以下的两居、三居,只要价格合理,仍然不缺少买家。
但因为自住型商品房的大量入市,北京刚需盘的供需结构也有些调整。中原地产首席分析师张大伟表示,大部分项目的供需结构出现了变化,2013年北京2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4,但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化,供需结构出现扭转的可能性依然存在。
由于新项目今年不断上市,北京新房库存在不断攀高。4月26日北京新建住宅库存为69992套,相比春节后的2月18日库存最低点55227套,上涨了接近1.5万套。这也是从2013年3月20日以来的库存最高点,连续13个月最高。(.北.京.青.年.报 .范.辉)
彼得森研究所解读中国房价:纵使下跌50% 银行也能运营
彼得森研究所近日发布研报,畅谈中国房价下行对银行业,投资与消费产生的影响。
中国当下正在进行新一轮的银行压力测试。毫无疑问,房价下跌对银行的影响必然会成为压力测试的主要内容。在过去的压力测试中,包括官方和非官方在内,多数研究对中房价给银行业造成冲击轻描淡写。比如,交行就在一份研究中表示,纵使房价下跌30%,其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。纵使房价下跌40%至50%,不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。
目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%,不良贷款率不过将达到6.6%。让我们再来看一下,在2007年,中国银行业的不良贷款率为6.6%。而在3年前的2004年这个数据还要翻倍。所以,纵使房价下跌50%,中国商业银行仍可以像21世纪前十年一样进行相对常态化运营。
乍一眼看这个很合理。房地产贷款占到商业银行总贷款的20%,地产价格重挫会让许多这些贷款面临违约。多数违约可能将集中在杠杆水平较高的开发商头上,而非事实上拥有多数房屋"股权"的住户。虽然这会对银行造成冲击,但是在较高的资本缓冲水平下这一风险仍属可控。
然而,房价下跌造成的影响可能远非仅限于地产及相关行业,因为地产拥有消费和投资等其他属性。对投资的影响将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%,意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。
按照中国银行债权5级分类,如果抵押品价格下滑,银行必须针对这一债权进行准备金计提,银行杠杆比率自然会下滑。另外一个问题就是多数企业借助不动产质押向银行融资,故抵押品价格下滑将令其遭遇融资困难。在这种情况下,企业就会降低投资,并影响到整个经济。
这在历史上有没有先例?就像今天的中国一样,日本在上世纪80年代也面临着大面积房地产泡沫。和中国一样,泡沫多数来自于国内资本市场融资,家庭杠杆比率因为购置地产首付款比例(40%)较高而相对偏低。银行仍然占据金融市场主导,抵押品也都来自于不动产。而在房价下跌50%以后,使用房地产融资的企业融资能力大幅下滑,企业投资减少,日本经济也因此受到影响。
由于中国企业债务水平目前已经超出全年GDP总量的150%,地产价格下滑与投资之间的危险关系在仍然显著。而在大量使用地产作为融资抵押品的地方政府融资平台上,这一问题更加突出。地产价格下滑将令政府基建建设项目面临停滞,经济将在侧面受到影响。
此外,房地产价格下跌也会对消费造成影响。对消费的冲击来自两方面,第一,由于大部分购房行为源自投资。2012年前半年投资购房占比超出50%。第二,中国家庭多数财富以不动产的形式存在。这一比例在40%(美国为30%)。如果房价果真像交行所说的一样出现大幅下滑,毫无疑问家庭支出就会相应减少。(.凤.凰.网.维.尔.京 )
牛刀:满中国都在降房价
满中国都在降房价
——2014中国金融风暴实录之十
走进4月,与美元关系密切的长三角和珠三角、京津冀地区,都爆出房价大跌的新闻,给人一种满中国都在降房价一样。这其实一点也不奇怪,这些现象只是说明,极少数开发商面对资金链出现的问题,选择性降价而已,还不是泡沫的真正破灭。
在北京,曾经炙手可热的望京新城二手房遭遇低价狂抛。去年年底望京新城的房子多数都3.7万到4万一平米,结果今年过完年后价格越降越快,最近看的房子多数报价是3万到3.2万,还有急卖的是2.7万,已经比2013年5月的价格还低!身边有一个139平米的房子,去年5月报价是430万,到年底报价510万,可是现在的价格是390万还能再商量!
在上海,浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,原价均价50000元/平方米,现价均价36000元/平方米。无独有偶,徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。
尽管网上不断出现什么城市资金链断裂,楼盘什么什么降价,这都不是我要关注的。我要关注的是,一是货币大跌,一是房价恐慌行大跌。真正的房价泡沫破灭还没有来临,不过正在来临。
2013年上半年,同为金砖四国的印度只是在美联储缩减QE的传闻基础上引发美元外逃,印度卢比三个月内大跌38%,导致孟买等大中城市房价整体跌去60%,宣告房价泡沫破灭。今年,在巴塞尔三执行的基础上,美联储仅仅只是缩减400亿美元QE,中国一线城市首先表现的是成交量锐减有的高达71%,有的达到60%。成交量锐减只是一个先兆。现在网上还有开发商的吹鼓手在鼓吹,中国房价坚不可摧的十大城市,真是很可笑。中国房价完全是央行滥发货币炒作起来的,最后解决问题的一定是汇率,而汇率崩盘一定会导致所有人民币资产价格的崩盘,包括所有城市的房价,一个城市都逃不脱。摧毁一个小小的房价泡沫,对国际资本只是一件小事而已。
那么,什么时间会发生汇率崩盘呢?我的分析是,在美联储退出QE后到美元加息之前,这段时间,是国际资本倾向性选择的最好时机。
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