业内人士共话公募REITs高质量发展

　　招商蛇口董事长 许永军

　　华润置地董事局主席 李欣

　　普洛斯资产

　　中国区联席总裁 赵明琪

　　平安基金董事长 罗春风

　　深创投集团副总裁、深创投不动产基金董事长 蒋玉才

　　浙商资管

　　董事长兼总经理 盛建龙

　　2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布，拉开了我国公募REITs发展的序幕。3年来，公募REITs资产类型稳步拓展、基础制度加快建立、监管框架基本构建，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。近日，上海证券报邀请了原始权益人、金融机构等各相关方人士，回顾公募REITs发展情况，厘清现阶段存在的难点，探讨公募REITs成长潜力。

　　原始权益人

　　引入源头活水 提升产业服务能力

　　3年来，公募REITs各类投资场景陆续涌现，从仓储物流、产业园区、高速公路，拓宽到保障性租赁住房、能源、文化旅游等领域。今年3月消费基础设施项目被纳入发行范围，REITs市场基础设施资产类型日益丰富，原始权益人更加多元化。从原始权益人角度看，公募REITs在基础设施领域的运行效果几何？发挥了哪些重要作用？针对这些问题，招商蛇口董事长许永军、华润置地董事局主席李欣、普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表达了自己的观点。

　　底层资产聚焦重点区域行业

　　上海证券报：底层资产是公募REITs产品的核心要素。作为原始权益人，最初选择将项目包装成公募REITs，考量了哪些因素？

　　许永军：蛇口产园REIT首发基础设施项目为万融大厦和万海大厦，位于深圳南山区蛇口网谷产业园。蛇口网谷培育孵化了多家上市公司及新三板挂牌企业，并实现了从传统工业区到引领片区发展的战略性新兴产业基地的转型升级。

　　未来，随着蛇口产园REIT扩募落地，招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制将进一步确立，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，为园区内创新产业的发展提供有力支撑，最终实现招商蛇口在产园基础设施领域投资的良性循环。

　　李欣：华润有巢REIT底层资产包括位于上海松江区的两个项目，均为R4租赁住房用地上建设的大型租赁社区。两个项目背靠长三角G60科创走廊，周边产业发展势头良好，人口长期净流入，租赁需求旺盛，开业半年即实现满租，项目出租率长期保持较高水平。

　　同时，华润有巢规划了可持续的扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的动力。

　　赵明琪：在选择底层资产时，主要考虑资产区位及通达性等因素。比如，中金普洛斯REIT首次上市的基础设施资产位于北京、广东及江苏的枢纽区位，周边产业基础好，经济发达、消费能力强。同时，项目通达性好，可以辐射更广域市场，使项目拥有优质租户，且运营成熟稳定，现金流来源分散，区域及行业分散度高。

　　近日，普洛斯REIT第一次扩募并新购入基础设施项目正式获得准予基金变更注册的相关批复。扩募拟新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆等地3处仓储物流园区，有利于分散资产组合地域风险，拓展普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。

　　形成存量资产和新增投资的良性循环

　　上海证券报：相较传统投融资工具，公募REITs回收资金带动新项目投资情况如何？如何看待公募REITs作为资产上市平台的投融资效率？

　　许永军：相较传统投融资工具，公募REITs作为资产上市平台，能通过权益化方式回收资金再投资，弥补项目资本金不足的问题。同时，REITs是一种权益性产品，能有效降低杠杆率水平，盘活存量资产规模，助力企业实现轻资产运营的转型升级。招商蛇口将继续利用REITs盘活基础设施资产，并利用回收资金投资再建设。

　　李欣：以保租房行业为例，公募REITs构建了保租房“投、融、建、管、退”闭环，重构了租赁住房行业的商业模式。华润有巢基于REITs上市平台，战略转型为“行业领先的公寓资管商”，聚焦“培育孵化租赁住房项目+通过REIT实现资金回收再循环滚动投资+做大有巢REIT及轻资产管理规模”的资产管理闭环。

　　赵明琪：截至目前，中金普洛斯REIT首发净回收资金投资使用完毕，相关项目顺利进行。在资本市场上将优质项目打包出售、交易流通，实现基础设施股权上市流通，是十分高效的提高直接融资比例举措。通过发行基础设施公募REITs，普洛斯搭建了资本循环的新平台，募集回笼的资金继续投入基础设施建设，不断提升产业服务能力。

　　提升运营管理质量及效率

　　上海证券报：公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同。如何提升底层资产投资价值，获得投资者认可？

　　许永军：首先，应保障运营管理高效稳定，建立有效的奖惩机制，激励运营管理团队提升业绩。

　　其次，为充分发挥发行人在主动管理和产业运营的优势，待国内公募REITs发展成熟后允许成立专门的REITs管理人，并允许产业方等参与合资，强化产业方角色，推动产融结合。

　　再其次，在扩容方面，公募REITs对资产合规要求标准高，资产合规协调范围较大，希望相关部门统筹协调，有针对性地增强对各类型发行人的支持力度，明确公募REITs产品、各类型基础设施资产所面临共性问题的高效解决路径及分工明细。

　　赵明琪：提升运营管理质量及效率是基础设施REITs资产升值的关键。从资产种类看，普洛斯REIT属于仓储物流类公募REITs。普洛斯致力于利用科技驱动园区基础设施及产业服务智慧化、零碳化升级，助力客户和行业降本增效，实现数智低碳可持续发展。

　　对于普洛斯REIT项下园区，不断提升科技赋能和零碳化运营水准，为客户和投资人创造更大价值。以零碳化运营为例，除了大力推行清洁能源使用、部署园区屋顶光伏发电系统等，普洛斯还将从智慧化管理、能源管理及水资源管理等维度，持续助力节能减碳。例如，采用智慧能源管理系统与园区信息管理系统，达成对环境数据的即时化、智能化管控，优化能源使用效率；持续加强用水管理，采取多项节水措施，持续优化水资源使用效率；通过改善能源结构、升级既有设备、采取节能技术等方式积极探索节能路径，最大限度降低能源消耗，减少温室气体排放。

　　金融机构

　　打造基础设施定价锚 释放经济增长新动能

　　金融机构是基础设施REITs发展的重要参与者。接下来，应如何改善基础设施投融资环境？金融机构应如何深化REITs布局方向、提升自身能力？就这些话题，平安基金董事长罗春风，深创投集团副总裁、深创投不动产基金董事长蒋玉才，浙商资管董事长兼总经理盛建龙进行了深入阐述。

　　建立全生命周期发展新模式

　　上海证券报：基础设施REITs的推出，是如何改善基础设施的投融资环境的？金融机构的参与，给政府、相关企业带来了哪些变化？对经济发展带来了哪些影响？

　　罗春风：首批基础设施REITs自2021年6月21日上市以来，平稳运行至今，获得了投资者的高度认可。

　　平安基金旗下平安广州广河REIT作为首批公募REITs之一，底层资产广河高速运营良好，累计分红4次，每10份分红金额累计达14.42元。平安基金督促运营机构持续提升道路的服务品质，在广东省高速公路服务质量评价中，广河高速获评第八名。

　　作为权益性融资工具，基础设施REITs的推出，有利于降低宏观杠杆率、减轻地方债务风险。平安广州广河REIT项目发行后，使广州交投集团资产负债率从68%降至63%，融资贷款空间增加近200亿元。

　　基础设施REITs是中国投资融资机制改革的重大金融创新，在机构、个人资金及国家重大基础设施战略之间建立了顺畅的资本流动渠道。基础设施REITs将助力基建投资，推动经济发展。

　　蒋玉才：基础设施REITs的推出，在很大程度上改善基础设施的投融资环境，打造基础设施资产定价“锚”。

　　一方面，有利于拓宽资产退出渠道，推动基础设施资产形成“募—投—管—退”全生命周期发展新模式，吸引更多社会资产参与基础设施投资建设。

　　另一方面，有利于推动基础设施投资形成规范化标准，促使基金发行人加强运营管理能力，提升发行成功率及项目回报。同时，基于透明的信息披露要求，基础设施REITs将对基金管理人、运营管理机构形成外部监督，促使建立更为精细化、市场化的运营管理机制。

　　盛建龙：企业通过发行基础设施REITs盘活存量资产，以股权形式引入保险、理财、公众投资等资本，提前回流资金，为再融资及再投资提供条件，提升企业运行效率。

　　原始权益人在发行基础设施REITs的过程中，有可能在一级市场、二级市场实现估值提升，从而降低融资成本。

　　多重因素推动REITs发展

　　上海证券报：哪些因素推动金融机构积极参与基础设施REITs发展？金融机构进行了哪些部署？

　　罗春风：主要有三大因素：一是政策支持，基础设施REITs是我国投融机制的重大创新，是践行金融服务实体经济的重要举措；二是市场规模巨大，我国基础设施资产类型丰富，未来市场规模或将突破万亿；三是可丰富险资投资渠道，基础设施REITs的产品特征与保险资金“长期投资、价值投资”的理念非常匹配，参与公募REITs有利于为保险资金提供长期、优质的基础设施资产。

　　基于平安集团综合金融优势，平安基金不断提高优质资产的获取能力，储备项目涵盖保障性租赁住房、产业园、高速公路、市政供暖、仓储物流、污水处理等项目，也正在积极布局百货商场、购物中心、农贸市场等项目。

　　蒋玉才：深创投在REITs金融创新领域动作颇多。早在2017年，深创投对标国际资产管理机构黑石集团，成立了深创投不动产基金，2020年又在公募基金红土创新基金的基础上成立了REITs专业公司深创投红土资管，持续研究、推动REITs金融创新。

　　未来，深创投将做大做强REITs+产业链，布局基础设施私募基金（即Pre-REITs基金）、类REITs和公募REITs，积极参与多层次REITs市场建设，开辟基础设施项目全生命周期发展新模式。

　　盛建龙：两大因素推动金融机构参与REITs发展：一是市场机遇，我国基础设施领域有大量优质存量资产，为REITs业务提供了庞大的底层资产池；二是自身优势，浙商证券背靠浙江交投集团，拥有优质的高速公路资源，2019年浙商资管发行了国内首单基建类REITs中联基金-浙商资管-杭徽高速资产支持专项计划，积累了丰富的基础设施项目运作管理经验，成为全国首批基础设施公募REITs试点机构。

　　强化专业能力建设

　　上海证券报：金融机构需要从哪些方面提高自身能力，以更好地推动基础设施REITs发展，提升金融服务实体经济的效率？

　　罗春风：一是坚持长期主义。目前REITs处于深化发展期，金融机构要有“匠心”精神，对市场怀有敬畏之心，坚持基础资产质量不放松，从根本上保护投资人利益，行稳才能致远。

　　二是提升底层资产运营能力。REITs是IPO、资管和资本运作的集合体，公募基金管理人建立专业化运营团队，保持市场竞争力，真正实现产融集合。

　　三是打造基础设施REITs产业链。除上市融资外，REITs逐步衍生出资产培育、REITs发行、Pre-REITs资产并购等产业链，公募基金须进一步提升综合金融能力及资源整合能力。

　　蒋玉才：一是提升基础设施行业研究能力。基础设施REITs试点覆盖了物流仓储、保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施、交通、能源、新型基础设施等行业。金融机构要不断深化行业研究，充分挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，严把资产质量关，持续提升REITs产品市场价值。

　　二是持续提升项目运营管理能力。金融机构要加强项目运营管理，使项目公共属性和经济属性形成有机统一，保障基础设施REITs市场平稳健康发展。金融机构还要提升自身运营管理能力，履行对运营管理机构的监督约束激励作用，依法合规创新运营模式，科学合理制定运营计划，做好底层资产更新维护，保障项目运营和收益的可持续性。

　　三是强风险管控。可从三方面发力：第一，在资产筛选阶段，确保所筛选的项目合法合规、收益持续稳定，严把资产质量关；第二，在项目前期培育阶段，完善固定资产投资管理手续、落实资产可转让手续、构建关联交易和利益冲突风险防控机制，进一步落实项目合规性和收益持续稳定性；第三，在存续期管理阶段，建立风控机制以防范履约风险、基础设施项目经营风险、利益输送和内部人控制风险等，加强对资金账户和资金流向的监督管理，以确保符合法律法规规定和相关协议约定。

　　盛建龙：金融机构须提高基础资产的评估与管理能力，做好投前尽调、投中运行、投后管理工作，建立专业的项目运营团队，保障公募REITs稳健运营；针对资产剥离设计多层次交易结构，提前做好财务、资金、税务筹划，合理处理会计估值，提升创新的产品设计能力；建立完善的发行机制及风险控制体系，协调战略配售、网下、网上发行等环节，做好REITs定价、发行与上市工作。