导读:
上海自贸区推进试行土地流转 工业用地迎价值重估机遇
上海自贸区土地流转破题
沪自贸区试点工业用地流转 七领域拟扩大开放
自贸区地荒促流转改革 "土豪"公司坐享升值
信达证券:土地流转仍将是投资主线
9大概念股望受益自贸区土地流转
上海自贸区推进试行土地流转 工业用地迎价值重估机遇
在汪洋、周小川、项俊波等领导密集视察上海自贸区后,各方正积极努力推进上海自贸区的二次开发,自贸区条例的加快审议就是其中之一。除了条例之外,自贸区内的土地流转试行工作也在加速推进。
上海自贸区土地拍卖相关人士向资讯透露,近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布,土地所有者在补缴差价后,可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。具体来说,土地所有者拥有的土地性质为工业用地,那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后,所有者可以直接造数十层楼的写字楼,并将其出租获利。因此,目前拥有自贸区土地储备的公司都选择了静观其变。
据一家在自贸区内拥有工业用地储备的上市公司人士透露,一旦工业用地流转为综合用地,预计土地成交价格可能短期内最少会上涨三到五成。该公司目前已开始筹划,在其原本造仓库的土地上,继续加盖建造二十层楼的写字楼。相关人士向资讯表示,“去年自贸区火的时候土地拍卖价格屡创新高,最近没有了这方面的新闻,不是价格下来了,而是大家都在等待土地流转条例的颁布,是绝对意义上的有价无市。一旦工业用地能够流转为综合用地,公司只需要盖写字楼然后将其出租,光靠租金就能赚不少,更加不愿意出让在自贸区内本就紧张的土地资源了。”
去年10月,上海市国土局曾提出,自贸区年内就要在土地流转上拿出成果。作为全市课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点,并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。半年之后的今天,自贸区土地流转的规划在多方讨论验证后已接近完成。此前自贸区管委会考虑将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。目前,如能流转为综合用地,则与此前的设想相比,还多了办公用地这一层功能。对于自贸区内的“地主”们来说,土地流转将为其带来估值重估的机会。
怡亚通全资子公司上海怡亚通临港供应链有限公司注册于上海自贸区四大区块之一的洋山港保税区,在保税区内拥有仓储物流仓库。公司表示,从长远看,自贸区获批对公司发展有利。公司在自贸区内已经购得的土地面积为5万多平米,由上海怡亚通临港供应链有限公司运作,目前正在进行二期项目报批。该基地目前业务主要是仓储物流,待相关政策的实施细则出台后,不排除公司会根据自贸区相关政策对业务进行调整。外高桥本月初曾公告,其在自贸园区内目前地上已建物业地上建筑面积317万平方米,在建物业地上建筑面积115万平方米,未建物业地上建筑面积320万平方米,超出市场与机构预期。目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地,利用效率低,与自贸区发展定位不符。用地规划的配套调整对公司构成利好。(.上.证 .观.城)
上海自贸区土地流转破题
上海土地流转的大文章将由自贸区来破题。记者2013年10月获悉,上海已确定赋予自贸区管委会在土地管理方面更多的操作权。由于自贸区内土地供不应求,工业用地通过流转实现二次开发已时不我待。上海市国土局为此提出,自贸区年内就要在土地流转上拿出成果。
上海自贸区原土地规划是严格按功能区块来划分的,分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后,欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来,“地荒”显现。自贸区管委会因此考虑打破功能区块概念,将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地,这一设想迅速获得上海市国土局的支持。
10月10日上午,上海自贸区迎来市国土局的调研。该局明确表示,作为全市性课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点,并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。就在调研结束后的当天下午,上海市国土局便召开专题研讨会,提出上海年内要在土地管理制度改革上取得一定成效。
记者昨日在上海自贸区采访看到,区内已有低层仓库或厂房在做拆迁准备。据悉,上市公司外高桥位于自贸区门口的办公楼也将在短期内完成搬迁,之后这片地块将供汇丰与花旗两家外资银行使用。而其他诸多外资银行还在长长的排队名单上,等待工业用地流转完成后依次认购使用区块。就在上海国土局调研结束后的一周左右时间,先后有摩根士丹利、日本SBI金融集团、汇丰等外资投行以及索尼、奥托昆普等外企,派出高层来到上海自贸区管委会洽谈合作。
自贸区热直接带动了区内办公楼租金和土地价格的飙涨。位于自贸区管委会对面的外高桥大厦,所有办公室甚至车库都早已被借完,租金则较自贸区挂牌前翻了四倍。就在昨日,上海自贸区首个工业地块项目举行转让签约仪式,该项目净资产评估值较账面值溢价高达5.4倍,在经过81轮网络竞价后,又以92%的高溢价率成交。(.上.证 .郑.初.一 .刘.重.才)
沪自贸区试点工业用地流转 七领域拟扩大开放
浦东今年探索创新土地政策 工业用地流转望试点
将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策
中国证券网讯(记者 宋薇萍)2014年,上海浦东新区将创新促进产业转型的土地管理制度,在上海自贸试验区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策,扩大张江、金桥土地“二次开发”试点。在农村土地改革方面,将加快推进农村土地承包经营权确权登记,探索农村集体经营性建设用地使用权流转。
这是记者从3月7日召开的2014年浦东综合配套改革试点工作会议上获得的消息。本次会议对2014年浦东综改工作进行了具体安排,其中创新土地管理制度成为一大重点内容。
“上海自贸区重点不在制造业,而是以贸易和金融为主,这就牵扯到如何把大规模的工业用地指标转为商业用地指标。”复旦大学经济学院副院长张军教授对记者表示。他认为,按照以往经验,商业用地价格比工业用地高,自贸区内工业用地转商业用地,土地必将随之增值。考虑到自贸区土地资源本就紧缺,若转换过程中土地完全按照商业用地现行的“招拍挂”制度,地价将会被抬得非常高。对于区内拥有工业土地或相关项目的企业而言,意味着短时间内就将身价倍增。
一位券商人士也对记者表示,工业用地转商业用地对自贸区的影响将会非常大,自贸区土地显然会增值,很多企业的资产将发生巨大变化。
记者还获悉,目前上海市规划和国土资源管理局、浦东新区政府已联合牵头,正协同相关部门就创新土地管理制度进行调研。相关政策正紧锣密鼓制订中。
上海自贸区:工业用地流转试点桥头堡
目前,上海已经对未来建设用地规模进行了终极锁定。浦东新区区委书记沈晓明在上述会议中透露,“上海市政府决定到2020上海建设用地总规模控制在3200平方公里。到2013年年底,我们已经用掉了3070平方公里,也就是说,未来5年,全上海只有130平方公里建设用地。”
毫无疑问,土地已成为上海当前面临的最大资源瓶颈。为了改善这个困局,上海市政府在今年3月初下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中,打出土地管理一整套“组合拳”,并提出了规划建设用地总规模“零增长”的目标。业内人士认为,根据《意见》精神,上海市土地利用制度改革将遵循两条路径展开,一个是控制增量,另一个则是盘活存量。
在控制增量方面,上海走的是“总量锁定”的路径,即到2020上海建设用地总规模控制在3200平方公里。在此背景下,盘活存量就变得更加重要,而一大领域则是工业用地。
根据浦东综改工作安排,2014年将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策,完善存量土地循环利用机制,积极推动浦东新区存量工业用地转型,实施工业用地全生命周期管理,提升土地利用的综合效益,探索创新工业用地出让方式和新增工业用地弹性年限出让制度。
也就是说,在实现工业用地转型方面,浦东新区是上海的桥头堡,而上海自贸区又是浦东新区的桥头堡。目前在上海自贸区现有范围内,80%的土地为工业用地。张军认为,对于以贸易和金融为发展重点的上海自贸区来说,这就涉及到如何把大规模的工业用地指标转为商业用地指标。
张军认为,由于商业用地的特点,上海自贸区土地资产必将增值。而考虑到自贸区土地资源本来就紧缺,转换过程中若完全按照商业用地“招拍挂”,肯定会把地价抬得非常高,对于区内拥有土地或相关项目的企业而言,一下子就将身价倍增。
记者梳理发现,目前,在上海自贸区内拥有土地或项目的公司不少。公开资料显示,外高桥目前是自贸区建设主体中的唯一上市公司;阳光城去年3月21日和4月3日累计在外高桥新市镇取得建筑面积3.89万方的商业地块储备,是除外高桥外在自贸区拥有最多土地储备的公司;浦东金桥在自贸区范围内有1.78万平方米仓库,同时控股股东参与临港建设,临港地区有20万平土地储备;陆家嘴控股股东正在贯彻浦东新区政府的部署,积极参与临港建设。上述公司都有望从该政策中受益。
张军建议,为了不造成地价太高的局面,相关方面可能要探索一个合理的机制,“我估计未来将会对土地批租制度进行微调,预计会针对不同的领域和项目实行差别化批租。”
扩大土地“二次开发”试点
浦东创新土地制度的另一大举措是扩大土地的“二次开发”。根据2014年浦东综改工作安排,今年浦东将坚持集约利用土地,深化张江、金桥土地“二次开发”试点,进一步扩大试点范围、试点主体和试点内容。
记者获悉,在土地“二次开发”方面,张江、金桥已小有成绩。以张江为例,2013年共完成张江中区C-9-5地块、 D-2-2地块、 D-4-2地块、 C-2-4-1地块、C-2-4-2地块等五个地块的转型工作,共涉及土地总面积14.30万平方米,提高建筑容量3.67万立方米。
不过,这显然还不够。浦东新区区委书记沈晓明在上述会议中表示,目前浦东土地资源紧张和浪费土地的现象同时并存,浦东今年将出重拳,用最严格标准加强土地管理,以破除阻碍土地资源高效利用和集约利用的瓶颈。具体来说,要深化张江、金桥土地“二次开发”试点,加快推进农村“三块地”改革。
沈晓明认为,在加大土地“二次开发”方面可以从三个方面进行探索,包括创新土地收储机制,鼓励原业主自主进行“二次开发”,第二,创新土地用途管理机制,探索将工业用地在符合功能需求的前提下转为2.5产业或者服务业。第三,探索政府与企业共享收益的机制,土地二次开发的收益由原业主和政府共享。
在深化农村土地和产权制度改革方面,根据浦东综改工作安排,2014年,浦东将加快推进农村土地承包经营权确权登记,完善流转机制,推广完善家庭农场、农民合作社等经营模式。在符合规划和用途管制的前提下,探索农村集体经营性建设用地使用权流转,稳妥探索宅基地置换试点。深化农村集体资产股份化改革试点,进一步扩大试点范围,优化集体资产监管体制和收益分配机制。
自贸区地荒促流转改革 "土豪"公司坐享升值
上海已确定赋予自贸区管委会在土地管理方面更多的操作权。由于自贸区内土地供不应求,工业用地通过流转实现二次开发已时不我待。上海市国土局为此提出,自贸区年内就要在土地流转上拿出成果。
据悉,自贸区挂牌后,欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来,“地荒”显现。自贸区热直接带动了区内办公楼租金和土地价格的飙涨。位于自贸区管委会对面的外高桥大厦,所有办公室甚至车库都早已被借完,租金则较自贸区挂牌前翻了四倍。就在2013年10月24日,上海自贸区首个工业地块项目举行转让签约仪式,该项目净资产评估值较账面值溢价高达5.4倍,在经过81轮网络竞价后,又以92%的高溢价率成交。
自贸区管委会因此考虑打破功能区块概念,将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地,这一设想迅速获得上海市国土局的支持。
上市公司方面,据记者统计,在上海自贸区拥有土地资源的除外高桥外,典型的如海博股份,区内拥有11万平方米土地。子公司海博物流全供应链公司在临港自贸区物流园区内,占地165亩,拥有三座高台常温仓库共60000平方米。
同时,自贸区内“土豪”上市公司还包括:锦江投资拥有6000平方米土地;交运股份拥有临港产业区港口发展有限公司35%股权,后者拥有土地储备;浦东金桥拥有1.78万方仓储土地,同时控股股东参与临港建设,临港地区有20万平土地储备;中储股份的上海临港保税物流基地项目拥有土地面积约4.75万平方米。
此外,还有东方创业,旗下子公司参股的东方国际物流将在洋山深山港物流园区内购入土地约120亩。也有外地企业机器人将在上海建设国际总部,以优惠价格受让金桥集团不超过5000平方米房屋作为其办公用房,并在金桥临港综合区规划6万平方米用地作为一期产、学、研基地。
信达证券:土地流转仍将是投资主线
信达证券近日发布研报称,土地流转已成发展趋势:1988年《中华人民共和国宪法(修正案)》第一次以法律的形势规定农村土地可以流转,标志着法律上对土地流转的承认。2008年十七届三中全会以后政府大力大力倡导和鼓励土地流转,但在流转方式和范围上仍谨慎地采取渐进态度。在加强城镇化建设的大背景下,十八届三中全提出加快新型的农业经营主体建设,赋予农民更多的财产权利,以及鼓励工商企业参与土地流转的措施。从政策的方向看,全国范围的土地流转已经成为大的发展趋势。
研报指出,我国目前农地流转的比例相对较低,还有很大的发展空间,预计能为企业等经营主体带来业务扩张机会;另外,我国农地的流转还停留在比较低级的转包、出租等阶段,入股和近期出现的土地信托等模式未来有望逐渐成为流转的主流模式,这样必然对受让方或受托方的技术和资金要求逐渐提高,流转对企业的依赖性会逐渐增强,从而成为进入企业新的业绩增长点。
未来土地流转政策走向将是流转市场活跃程度的决定因素。所以政策也将成为市场投资的驱动因素,应该多关注的政策突破点主要包括:农地流转中工商企业的进入门槛(对企业进入的态度),"确权"工作的进展(包括农村土地承包经营权登记推进情况和土地流转登记制度等),流转平台建设等配套服务设施的建设、税收等相关政策的跟进情况。
研报认为,从农用地流转的角度看,农地流转和规模化经营有望给农业类上市公司带来三方面利好:1、坐拥农地上市公司价值重估带来的投资机会(利好拥有大量农地的上市公司),2、上市公司参与土地流转带来的业务扩张机会(利好种植业、养殖业龙头企业),3、农资市场新秩序的建立带来的投资机会(利好种业、农业机械、农药化肥行业龙头)。重点推荐亚盛集团(600108、"买入"评级)等资源类公司和登海种业(002041、"买入"评级)等农资类公司。(.信.达.证.券)
9大概念股望受益自贸区土地流转
个股点评:
怡亚通:业绩大超预期,380平台走上正轨
类别:公司研究 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:曾旭 日期:2014-04-16
投资要点
事件:
公司发布2013年年度报告。2013年度,公司完成业务量398.20亿元,同比增长10.52%。公司实现营业收入115.14亿元,同比增长53.86%。实现归属于上市公司股东净利润2.00亿元,同比增长59.61%。实现扣非后归属净利润1.76亿元,同比增长120.42%。实现EPS0.21元,同比增长40%。拟每10股派现0.70元(含税)。
点评:
主业增长主要来自深度供应链业务,380平台渐上正轨。近年来,公司加大力度在深度供应链等业务上进行了拓展,涉及领域包括国内IT产品分销、深度380项目、东南亚平台和贵金属产品供应链服务等。2013年,深度供应链的业务量为97亿元,同比增长98.47%;综合毛利为5.26亿元,同比增长55.85%;综合毛利率为5.21%,较上年同期下降1.69%。综合毛利率下降的主要原因是毛利率较低的贵金属业务收入较上年同期增长约19亿元。380平台2013年业务量44.67亿元,同比增长68%。截至目前,380平台服务涵盖大卖场(KA)、中型超市(BC)、药店、母婴店、批发商等在内的各种终端门店系统共计55万多个,在全国近200个城市先后落地运作,成功导入上游品牌客户近千家,已经实现了重点业务区域的全渠道覆盖,并为京东商城、唯品会等电商客户提供产品。
伟仕控股投资收益贡献可观。2013年公司投资收益4155万元,而去年仅为31.6万元,这部分也是公司业绩高增长的重要原因。主要来自于:公司持有的伟仕股份分红,公司按持股比例确认了1,006万元投资收益;出售部分伟仕股份产生的转让收益1,574万元。截至2013年底,公司持有伟仕控股15.28%股权。
供应链金融业务发展顺利。深圳市宇商小额贷款有限公司自2010年成立以来,凭借良好的商业信誉和经营业绩,与多家银行结成了战略合作伙伴关系,取得较好业绩。2013年,公司在赣州市投资人民币2亿元设立了网络小额贷款公司,得益于小贷公司贷款规模的增加,公司实现利息收入1.09亿元,同比大增53.5%,综合毛利率为82.69%。
销售、管理费用稳定,财务费用下降,经营现金流依然为负。2013年,公司销售费用、管理费用分别同比增长2.18%、12.68%。财务费用下降16.97%,主要原因是人民币升值,外币借款增加引起汇兑收益增加。而经营活动现金流净额为-27.19亿元,继续维持流出状态,这是由于深度供应链业务仍在快速发展,要不停的将现金投入到新业务中,且下游的账期一般长于供应商,造成经营现金流不太理想,我们认为,现阶段这并无异常。
深度380仍是公司最大看点。2013年以来380平台加速了对各地经销商的整合收购,并且部分采用了与原经销商合资的方式,设立了19家省级公司和10家目公司,基本完成了全国范围内的组织架构完善,显著提高了深度380业务全国布局、业务推进的速度,预计今年全年380平台业务量增长有可能快于2013年,呈现加速发展态势,随着业务量的继续快速增长,公司的议价能力、规模经济性也会提升。
盈利预测与估值。预计公司2014至2016年摊薄后EPS为0.27、0.33、0.42元,对应当前股价PE为29.0、23.5、18.5倍,我们认为,公司在380平台上的转型已经初具规模,经营正逐步向好,今年可能实现由量变到质变的突破,成长值得期待,维持“增持”评级。
风险提示。380平台投入过大,效益不达预期,客户坏账、存货风险。
外高桥:项目储备丰富,有望受益自贸区建设
类别:公司研究 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊,谢 盐 日期:2014-04-09
事件:2014年4月9日,公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。
投资建议:
在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平(价值311.8亿元)。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盘于28.49元,对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,自贸区地价上涨趋势已经形成,因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价,给予公司“买入”评级。
主要分析:根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算,公司项目合计752万平,合计权益净资产值311.8亿元:我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况,以及公司近年来销售情况,假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米,上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算,则可知公司现有合计752万平的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。
今年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目,加快培育自贸区商品保税展示交易功能:2014年4月,·公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司,注册资本金为3000万元,公司持有40%股权,招商置业持有60%股权。项目公司成立后,公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带,土地面积为5.12万平,综合容积率为4.0,商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路,南至洲海路北侧绿化带,西至兰嵩路,东至高恒路,土地面积为2.79万平,综合容积率为3.0,商业金融业和商务办公用地。
我们认为,公司通过引进招商置业公司合作开发项目,有助于公司缩短项目前期开发周期,减轻项目开发的资金压力,加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。
住宅用地价格已受自贸区政策推动大幅上涨,限制大型城市工业用地将推升其价格,这些都将提升公司土地储备价值:2014年1月13日,根据中国之声《新闻和报纸摘要》报道,国土资源部部长姜大明表示“中央要求,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,所以今后,从今年开始将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,也就是居住用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”这表明,未来上海市的工业用地审批将受到严格的控制,工业用地的价格也将面临进一步上升的可能性。
同时,随着临港新区面临上海自贸区建设的春风,其土地价格已经开始大幅上涨。2013年12月12日,深天健以5.02亿元,溢价144.88%竞得上海浦东临港万祥社区H0406地块,成交楼板价7371.51元/平方米。而临港主城区的地价上涨更为明显,2013年12月,自然人熊习生竞得的临港新城主城区WNW-A1-21-2,楼板价一度飙至16528元/平米。同年12月,WNW-A1-14-2地块楼板价为14527元/平方米和WSW-A1-3-1地块13978元/平方米。目前看,临港地区的地价已经平均上涨了三倍左右。
投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“买入”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平(价值311.8亿元)。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盘于28.49元,对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,自贸区地价上涨趋势已经形成,因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价,给予公司“买入”评级
海博股份:依托光明集团,向食品冷链物流进军
类别:公司研究 机构:西南证券股份有限公司 研究员:李慧 日期:2014-04-09
投资要点
公司2010年~2013年的收入的年均复合增长率达到35.1%,净利润的年均复合增长率达到33%。2013全年,公司营业收入为25.3亿元,较上年增长20.1%,净利润 1.9亿元,同比增长12.3%。
运输业务是毛利润的主要贡献者。运输业务(未拆分出租车与物流)收入占公司收入的四成左右,贡献的毛利最多,超过六成。而占收入近四成的商业,其毛利较低,仅为一成出头。食品冷链物流业务:公司依托大股东光明食品集团主业,以食品物流作为公司业务的发展方向,介入和发展食品冷链物流。
农产品、食品冷链物流前景看好。农产品、食品B2C 模式容易建立,下游消费者数量庞大,农业产品属于生活必需品,其消费者是所有的社会个体,线上建立交易平台将吸引巨大的交易流量;农产品、食品标准化将进一步提升,相信未来针对农产品的质量认证将会快速发展;农产品、食品的供应链物流要求相对较高(农产品易变质)。《农产品冷链物流发展规划》中提出到2015年,肉类和水产品冷链物流水平显著提高,食品安全保障能力显著增强;果蔬冷链物流进一步加快发展。
公司全面布局冷链物流业务。西虹桥项目以“冷链物流”为核心, 建成后将打造从采购、储运、加工到分销、服务代理一体化的冷链物流的全产业链模式。公司积极“触网”,通过开展线上业务,开拓B2C模式,收购了“菜管家”51%的股份,有利于公司打通食品冷链物流全产业链,打造大股东光明食品优质农产品第三方冷链物流平台。公司通过申宏冷藏公司的“两个中心”建设,推进从“房东”向“经营者”商业模式转型,为未来打通冷链物流产业上下游,实现原料采购到产品配送的全产业供应链一体化服务打下基础。
盈利预测与投资建议。预计公司2014-2016年EPS 分别为 0.34元、0.42元和0.51元,对应动态市盈率分别为27倍、22倍和18倍,维持“买入”评级。
风险提示:西虹桥项目投资回报低于预期;线上业务拓展不利。
锦江投资:业绩符合预期
类别:公司研究 机构:上海证券有限责任公司 研究员:冀丽俊 日期:2010-04-12
我们对公司2010-2011年的业绩予以测算,得出营业收入分别增长14.34%和1.04%,归属于公司股东的净利润分别增长19.14%和-5.98%,每股收益分别为0.58元和0.55元,对应的PE 分别为31.02倍和32.99倍。
我们认为,公司客运业务稳定且可持续,现代物流和仓储业务的成长空间很大,将成为今后业绩增长的主要动力。2010年的世博会,物流上的巨大需求会推动公司业务的增长,值得关注。公司主业稳定,且具世博会与国资整合概念,维持“跑赢大市”评级。另外,公司股价接近于我们认为的合理估值区间18.86-21.22元,注意短期风险。
浦东金桥:平衡租售推动业绩增长,定增注入优质资产
类别:公司研究 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊,谢盐 日期:2014-03-21
事件:
公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入14.29亿元,同比增加27.30%;归属于上市公司股东的净利润4.27亿元,同比增加28.0%;实现基本每股收益0.46元。本年度公司每10股派发现金红利1.4元(含税)。
投资建议:
公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年3月19日,公司收盘于10.12元,对应2014、2015年PE分别为18.18倍和14.88倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。
主要分析:
2013年,公司结算金杨、金桥部分商铺和金台大厦而营收增加27%,处置未支付长期激励基金使得净利增28%:2013年,公司因结算金杨、金桥部分商铺和金台大厦而营收增加,报告期内公司实现营业收入14.29亿元,同比增加27.30%;由于本期处置未支付长期激励基金6051万元,使得报告期内公司实现净利润4.27亿元,同比增加28.0%。
2013年,金桥开发区进入了二次开发、产业升级转型的新时代。2013年,公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举。公司在管理输出方面尝试“走出去”,成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租赁代理权。物业租赁方面,碧云花园服务公寓成功开业,2013年7月1日,高级公寓首批客户顺利入住。9月29日,服务公寓试营业。截止2013年12月,出租率约30%。碧云别墅银杏苑创租赁佳绩,截止2013年9月底,实现全部别墅满租。
2013年以来公司新签订总额18.39亿元的商办开发项目,预计未来将给公司贡献净利润1.29亿元;2014年1月,公司子公司转让金台大厦将获得8514万元净利润:2013年8月6日,公司持股60.4%的控股子公司联发公司拟在金桥开发区内T4-3地块开发商办项目。项目南临新金桥路、东临金沪路,西接规划中的金科路,商办用地,占地面积4.28万平,总建筑面积约14.13万平 (其中,地上建面10.7万平,地下建面3.43万平)。项目总投资预计约10.97亿元(含已发生土地成本)。三井不动产株式会社全资子公司上海井桥商业管理有限公司定制租赁其中的商业楼及地下车库约12.74万平(其中:地上商业楼约9.8万平, 地下车库约2.94万平)。租赁期间为从租赁开始日(房屋交付日)起的15年零5个月,房屋交付日起5个月期间为装修期,免租金;以后的十年内,每年租金总额为1.2亿元;最后的五年内,每年租金总额为1.278亿元。联发公司已于近日收到井桥商业公司预付租金一亿元。预计该项目于2014年底开工,2018年竣工,将建成金桥开发区内一个集合购物、娱乐、休闲、餐饮、办公为一体的多功能商办项目。
由此,经过测算可知,该项目在前十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股;后十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股。如果不考虑时间成本,则该项目合计为公司贡献营业收入18.39亿元,归属于母公司净利润0.78亿元,折合EPS约0.084元/股。2014年1月11日,公司公告称,公司控股94.46%的子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司以2.18亿元价格将所持有的金台大厦物业出售给上海旗开公司,该物业系商办楼,位于金台路、金桥路交叉口,占地4455平米,建筑面积1.73万平。本次交易促使公司适时适量处置非核心资产,从而有效利用资金、提高运营效率。上海旗开公司在2013年12月27日支付总房价款的70%,计1.526亿元;2014年1月27日前支付剩余房价款,计6540万元。截至2012年12月31日,该物业经审计的账面净值为5666万元。金台大厦出售后,预计可为房产公司带来约9013万元的净利润,其中,归属于公司股东的净利润约8514万元。
公司定向增发注入联发公司39.6%股权,同时募集8.92亿元资金投向临港碧云壹零项目及补充流动资金。联发公司注入地块平均估值仅5707元/平,远低于周边地价;临港碧云壹零项目投资收益率为15.9%,项目经济效益良好。
1)拟募资30亿元注入联发公司39.6%股权。本次发行股票价格不低于10.27元/股,发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为21.08亿元。
本次注入资产为集团公司拥有的联发公司39.6%的股权。联发公司拥有“金桥”、“碧云”两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。目),建筑面积6.74万平(其中地上面积4.38万平);Office Park现代产业园项目,建筑面积12.11万平(其中地上面积8.90万平);新金桥大厦部分楼层,建筑面积2.78万平(其中地上面积2.57万平);由度工坊研发楼,建筑面积14.51万平(其中地上面积8.86万平)。其次,联发公司拥有(待建、拟建及在建面积)土地总面积约33.20万平。等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5707元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10145元/平米。近年来,上海地价和商业用地价格不断上涨。截至2013年底,上海土地价格和商业用地价格分别达到1.62万元/平米和3.67万元/平米。金桥地区作为上海市较为成熟的优质办公和工厂用地,当前地价远高于本次注入对价。我们认为,随着自贸区建设,以及公司“二次开发”战略推动,联发公司存量物业具有较好的盈利前景。目前联发公司以租赁为主,公司已公告未来联发公司有望将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,这将推动联发公司的盈利水平快速增长。按照39.6%的联发公司股权价值21.08亿元测算,此次注入联发公司对应PE估值大约57.8倍。造成相关资产PE估值较高的主要原因是:
1)注入资产中包含部分未产生经济效益的土地;2)相关资产当前主要已出租为主,土地真实价值未能有效体现。考虑到未来联发公司将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,一旦相关资产转为出售将极大程度改善上市公司业绩水平。2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目,该项目位于上海临港新城主城区内,毗邻洋山保税港区,濒临东海和杭州湾,距上海市中心人民广场直线距离约75公里,距浦东国际机场直线距离37公里。上海自贸区建设、临港的双特政策、中长期发展规划等逐步出台将使得临港迎来新的发展,将为临港房地产发展带来机遇。该项目土地面积14.3万平,建筑面积14.3万平。项目类型为普通商品住宅,项目总投资21.32亿元。本次非公开发行可募集的现金不超过8.92亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。本项目目前已开工,拟投入募集资金6.25亿元,其余资金公司将通过自筹等途径解决。经过测算,上海临港碧云壹零项目可获得销售收入27.31亿元,净利润3.39亿元,投资收益率为15.92%,项目经济效益良好。
本次非公开发行前,公司总股本为9.29亿股,控股股东金桥集团持有公司4.07亿股,持股比例为43.82%。本次非公开发行完成后,金桥集团以联发公司39.6%股权作价21.08亿元认购约2.05亿股,则金桥集团持有公司股权将变为约50.15%,仍然保持公司控股股东地位。
2013年12月,公司取消此前长期激励基金6051万元,并转入非经常性损益。会议审议并一致通过《关于公司对已计提长期激励基金处置的议案》:经公司股东大会批准,公司在2003年至2008年期间累计计提长期激励基金6,051.03万元。鉴于公司在以前年度计提长期激励基金过程中,拟订方案因受考核指标单一,未能充分体现激励约束的效应,致使具体计划一直未落实。且公司经营层等相关激励对象一致同意放弃以前年度已经计提但尚未发放的长期激励基金。同意公司将累计计提的长期激励基金人民币6,051.03万元作非经常性损益进行确认2014年,公司预计实现预算现金收入19.3亿元,比上年增加35%。
2014年,公司力争实现预算现金收入19.29亿元(不含筹资性收入),其中,销售收入8.66亿元,租赁收入(含酒店)10.11亿元。由此,我们测算公司将实现预算现金收入增加35.02%。同时,预算安排10亿元土地储备资金,打造未来产业园区,选址包括临港、金桥区域等,实现可持续发展。
投资建议:定向增发注入联发公司39.6%股权,碧云壹零项目受益“双特”和自贸区政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年3月19日,公司收盘于10.12元,对应2014、2015年PE分别为18.18倍和14.88倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
交运股份:1季度营业收入同比增长19.2%
类别:公司研究 机构:天相投资顾问有限公司 研究员:张雷 日期:2011-04-22
1季度,公司实现营业收入16.52亿元,同比增长19.2%;营业利润7810万元,同比增长9.5%;归属于母公司所有者净利润4823万元,同比增长9.8%;EPS为0.07元。
毛利率同比下降3.6个百分点。公司主营业务为运输与物流服务、汽车零部件制造与汽车后服务、水上旅游服务。1季度公司综合毛利率为12.7%,同比下降3.6个百分点。主要是由于物流企业2011年起核算口径调整,物流企业发生的销售费用归入主营业务成本核算,导致营业成本增加,公司毛利率下降。
期间费用率同比下降。期间费用率为7.1%,同比下降3.4个百分点。其中,销售费用率同比下降0.4个百分点,至0.5%;管理费用率同比下降2.8个百分点,至6.1%;;财务费用率同比下降0.3个百分点,至0.6%。
经营性补偿增加导致营业外收入增长。1季度公司营业外收入为412万元,同比增长75.32%,主要是由于经营性补偿增加。
定向增发,成为交运集团核心资产上市平台。公司于3月18日公布定向增发方案,拟以7.26元/股向交运集团、久事公司、上海地产集团共发行约1.285亿股,收购客运与物流业务资产。其中,交运集团以其持有的交运沪北100%股权、临港口岸码头35%股权以及2亿元现金认购7,850万股;久事公司以其持有的交运巴士48.5%股权认购4,090万股;地产集团以其持有的南站长途25%股权认购910万股。拟购买资产2010年归属母公司所有者净利润5,629万元。预计2011年为6,534万元,按发行后总股本8.6亿股测算,预计增厚2011年EPS0.07元。交易完成后,公司物流与客运板块实力显著增强,交运集团将实现核心资产整体上市,持股比例将由49.18%增至51%,仍为控股股东,上海市国资委仍为实际控制人。
盈利预测与评级。不考虑定向增发,预计公司2011-2013年EPS分别为0.28元、0.34元、0.41元,以4月21日收盘价7.77元计算,对应动态PE分别为28倍、23倍、19倍,维持“增持”评级。
风险提示。(1)定向增发进度低于预期风险;(2)汽车业务收入低于预期风险。
东方创业:外贸股多概念共振
类别:公司研究 机构:红塔证券股份有限公司 研究员:郑毅,徐毅夫 日期:2012-12-07
多部委出台稳外贸政策,9月外贸数据回暖,四季度为传统圣诞节出口旺季。近日部分外贸股迎来多重概念。
8月以来多部位稳外贸细则密集出台,截至目前共有财政部,发改委,
海关总署,国家质检总局,商务部等部委出台政策。财政部和国家发改委9月18日发布通知将取消海关监管手续费;免收检验检疫费,据财政部统计,两项措施可减轻外贸企业负担35亿元。
海关总署13日数据显示9月出口值创历史新高,同比增长9.9%。出口总值同比增6.3%
公司外贸业务占主导地位。贸易对手方平均覆盖各大洲。美洲欧洲合计占比超过40%,圣诞节出口概念较强。
后续应密切关注欧洲美国量化宽松政策对相关经济体主要指标的影响
机器人:主营业务快速增长,两园建设支撑未来发展
类别:公司研究 机构:招商证券股份有限公司 研究员:刘荣,刘杰 日期:2014-04-11
事件:
公司发布 2013 年年报:2013 年实现销售收入13.2 亿元,同比增长26.3%,归属母公司净利润约2.5 亿元,同比增长20%,每股收益0.84 元,扣非后归属母公司净利润约2.2 亿元,同比增长68%。分红预案上,公司拟10 送6 转增6 派1.5 元。同时公司预告一季度增长30%-50%,并计划在上海和青岛分别成立两家全资子公司。
评论:
1、主营业务快速增长符合预期,补贴收入大幅下降
由于四季度军品收入的确认,公司全年收入增速较前三季度明显加快,符合我们预期。2013 年公司军品收入约1.9 亿元,同比增长约46%。公司业绩与市场预期差距主要体现在公司2013 年补贴对净利润的贡献为2794 万元,与上一年同期7592 万元相比同比大幅下降63%。公司补贴主要来自于两个部分,一个是辽宁省及沈阳市、浙江省及杭州市、上海等地方政府的政策补贴,另一个是正常的增值税退税等,每年约1000 多万。根据公司过去几年补贴收入情况推算,我们预计14 年补贴收入增长的可能性较大。
2、产品结构改变带动公司整体毛利率大幅提升
2013 年公司综合毛利率为33.6%,同比大幅提升5.7 个百分点。主要原因在于一方面公司高毛利率特种机器人产品的交付,另一方面去年公司订单结构逐步转向大型成套设备和数字化工厂,大型成套设备和数字化工厂订单前端设计部分价值量较高,毛利率约35%-40%。未来随着公司订单结构的持续大型化集成化,我们判断公司综合毛利率水平将能得到稳步提升。
3、订单储备充沛,未来大订单主要来自于军品、轨道交通、汽车、电子等领域2013 年公司新签订单约25 亿元,同比增长约50%,订单主要分布在汽车及汽车零部件、军工、航空航天、一般制造业等行业。未来公司大订单仍主要来自于军品、轨道交通、汽车、电子等领域。其中轨道交通领域,沈阳地铁四号线和九号线已于去年3 月获得发改委批准,预计将于今年下半年招标,届时公司将有望以总包形式承接项目。我们预计今年全年公司新签订单增速仍将维持在50%以上。
4、新增产能逐步释放支撑
公司未来增长目前沈阳三期智慧园和杭州高端装备园均处于安装调试阶段,其中杭州园区通过租赁厂房有一定的生产制造能力,预计到今年年底沈阳智慧园将投产30%,杭州高端装备园将投产20-30%。随着这两个园区建设的逐步完成,我们认为公司持续的接单能力不足现象将得到明显缓解,预计公司的整体接单能力今年将提升40-50%。
5、公司存在一定的再融资需求
公司目前采取信贷融资方式支持沈阳智慧园一期和杭州高端装备园一期的生产建设,但未来二期产业园建设以及数字化工厂、轨道交通总包等大型项目的签订将会使公司产生较大资金压力,公司存在一定的再融资需求,有待创业板再融资开闸的政策解决。
6、投资建议维持“强烈推荐-A”投资评级:由于公司新增产能将在今明两年逐步释放,我们维持对公司未来两年主业快速增长的预测,同时根据公司过去几年补贴收入情况推算,我们预计14 年补贴收入增长的可能性较大。预计公司2013-2015 年每股收益为1.30、1.83、2.56元,对应PE 分别为39、28、20 倍。我们认为在整个智能装备行业,公司拥有国内领先的技术优势即一整套工业控制技术和创新的发展模式以及相对完善的产业链布局,是目前国内以及未来行业洗牌后当之无愧的行业龙头,未来将充分受益下游应用领域的自动化升级需求并保持快速增长,继续维持强烈推荐评级。我们认为公司在40-45 元区间(对应14 年30-35 倍估值)具有非常高的安全边际,短期如有调整建议投资者积极买入!维持目标价格区间65-70 元!7、风险提示新增产能投产低于预期、创业板调整风险。
中储股份年报点评:业绩符合预期,分配预案超预期
类别:公司研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:汪立 日期:2014-03-10
净利润同比下降16.5%,符合预期,拟每10 股送2 股转增8 股派现金0.5 元(含税): 2013 年公司实现营业总收入278.6 亿元,同比增长4.0%;营业收入为269.5 亿元,同比增长4.9%,毛利率下降0.8 个百分点至3.3%;营业利润为4.0 亿元,同比增长6.0%;归属母公司所有者净利润为3.4 亿元,同比下降16.5%,扣除非经常性损益的净利润为2.3 亿元,同比增长10.0%;实现摊薄每股收益为0.36 元,基本符合预期。分配预案每10 股送2 股转增8 股派现金0.5 元(含税)。
主业盈利不佳、拆迁补偿减少导致净利润下降: 2013 年公司贸易、物流业务毛利率分别下降0.27 个百分点、4.8 个百分点至1.66%、17.72%,均是近几年来最低水平,公司主要从事大宗物资物流及贸易,受到宏观经济增速放缓影响导致两块主要业务盈利均有所下降,特别是随着钢贸信贷风险发酵,公司收缩了质押监管业务。2012、2013年非经常性收益在公司净利润中占比分别为48.9%、32.7%,2013 年非经常性损益下降44.2%,主要是由于土地拆迁补偿大幅减少所致。
转型与扩张同步进行:随着经济转型,大宗物资物流增长乏力,公司积极向生活资料物流领域扩张。另外,公司将非公开增发募集资金投入物流基地建设、物联网、信息化建设等多个领域,将进一步巩固公司仓储优势,提升公司线上交易平台优势,拓展线上交易品种。
投资建议:增持-A 投资评级,6 个月目标价15 元。盈利预测主要假设:2014 年底前完成增发、南京中储房地产转让成功且收益计入2014 年投资收益。预计公司2014 年-2016 年的每股收益(按增发后股本摊薄,未考虑送红股和转增)分别为0.54 元、0.38 元、0.47 元,募投项目在2015 年贡献部分净利润增量,公司当前涉及多个市场热点,如天津自贸区、土地升值、线上线下融合等;维持增持-A 的投资评级,6 个月目标价为15 元,相当于2014 年23 倍的动态市盈率。
风险提示:主业盈利改善低于预期、转型生活资料物流慢于预期。
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