实探REITs底层资产

　　东久（昆山）智造园厂房 记者 张欣然 摄

　　东久（昆山）智造园外景 记者 张欣然 摄

　　公募REITs作为资本市场中股票、债券、商品之外的第四大类资产，具有长期高比例稳定分红的特点。自2021年5月首批产品上市以来，我国公募REITs市场不断丰富完善。

　　近日，上交所举行“走进REITs”投资者交流活动，上海证券报记者与投资者一同走访东久（昆山）智造园和沪苏浙高速公路，了解这两个REITs 底层项目的运营情况。

　　东久（昆山）智造园

　　——底层资产运营延续稳健态势

　　2022年10月14日，国泰君安东久新经济REIT上市。该REIT发行规模为15.175亿元，拟投资的基础设施资产为：上海华靳持有的位于“上海市金山区亭林镇金舸路288号”的东久（金山）智造园项目；昆山华普瑞持有的位于“昆山市玉山镇南淞路111号”的东久（昆山）智造园项目；无锡奥迈特持有的位于“无锡新区飞凤路5”的东久（无锡）智造园项目；常州麦里奇持有的位于“常州市新北区黄河西路585号”的东久（常州）智造园项目，存续期为45年。

　　东久（昆山）智造园项目位于昆山高新技术产业开发区，园区高效匹配上海市产业外溢及扩张需求。目前园区内已形成汽车零部件、精密制造、光电制造三大主导产业集群，园区内租户结构稳定，运营情况平稳。

　　在项目现场，基金管理人与运营管理机构详细介绍了资产运营理念、运营管理服务，以及产业园区特性与产品情况。

　　东久REIT基金管理人和运管机构表示，2023年全年，东久REIT底层资产运营情况平稳，租户结构稳定，出租率等核心运营指标保持在较高水平。四季度平均出租率及收缴率均保持在99%以上，底层资产运营延续稳健态势。

　　针对东久REIT底层基础设施项目的运营管理情况，运营管理机构表示，底层资产所在区域分布于长三角城市群，已形成了比较完整的产业链布局。在开展具体运营管理工作的过程中，运营管理机构搭建了完善的管理体系、制订了规范的管理制度、建立了高效的信息系统、组建了专业的管理团队，并与入驻园区的企业保持密切的沟通，了解他们的需求和问题，并及时做出调整和改进。

　　就投资人关心的园区招商方面的问题，相关负责人介绍，首先会提前展开续租工作，即在租期到期前，会提前确定客户续租意向。同时，也会通过市场推广，增加项目的储备客户。另外，也制订了包括催款、解约、违约金等在内的收缴制度。目前，该园区租约情况稳定，对2023年年内到期的租约均完成了相应的续租。

　　在走访现场，运营管理机构和基金管理人也非常关注园区的ESG相关工作的开展情况。据了解，本次调研的东久（昆山）智造园的厂房屋顶已建成了4.5兆瓦分布式光伏发电项目。预期运营年限为25年，年平均发电量合计497万千瓦时，每年可节约标准煤1,650吨，减排二氧化碳4,500吨，相当于植树造林205亩。

　　沪苏浙高速公路

　　——多渠道提高货车流量占比

　　2022年11月15 日，华泰江苏交控REIT上市。该REIT项目发行规模为30.54亿元，其初始投资的基础设施项目为沪苏浙高速公路（即G50沪渝高速江苏段）及其附属设施，存续期12年。

　　投资人和记者来到该项目运管机构沿江高速公路公司所在地——江苏省苏州市吴江区。基金管理人华泰证券资管和运管机构沿江高速公路有限公司，详细介绍了华泰江苏交控REIT初始投资的基础设施项目情况、运管模式和运营情况，深度回应了投资者关切的各类问题，并通过互动交流、系统演示、装备展示、现场讲解等环节，为投资者深度解读了项目运营状况。

　　相关负责人介绍，沪苏浙高速公路（G50 沪渝高速江苏段）是国家重点干线公路的重要路段，也是江苏省规划建设的“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分，路线起于上海市青浦区与江苏省苏州市吴江区的交界处，与上海市沪青平高速公路相接，止于苏州市吴江区与浙江省湖州市的两省交界处，与申苏浙皖高速公路浙江段相接。

　　路网效应是推动高速公路车流量未来增长的重要力量。相关负责人对记者介绍，交通增长来源主要有两方面：一是随着经济恢复周边货运需求的反弹，预计货车流量将有增长；二是旅游市场复苏，预计自驾客车流量也会随之增长。

　　对投资人关心的沪苏浙高速公路中货车占比较低问题，基金管理人、外部管理机构表示，将从以下几点来提高货车车流量占比：一是提升道路品质，增设交安设施，提供安全、快速、便捷的通行环境；二是优化站区服务设备设施（如睡眠舱、淋浴设施、洗衣和烘干设备等），丰富各项业态，增强工作人员为驾乘人员的主动服务意识，让驾乘人员感受到高速公路服务区综合性强、一站式服务的优势。