中金基金李耀光：公募REITs市场或持续扩面提质

　　上证报中国证券网讯（记者 梁银妍）12月26日，在以“向未来 赋新篇”为主题的中金基金2024年投资策略会上，中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光，结合年内REITs市场走势和动态，对明年公募REITs发展前景进行了展望。

　　他认为，未来在“首发+扩募”的双轮驱动下，公募REITs市场将持续扩面提质，蓬勃发展。具体看来，首先随着REITs扩募落地，未来扩募有望进入常态化发展阶段，助力REITs实现分散化投资；其次，底层资产类型将不断丰富，未来社区商业、百货商场、农贸市场等更多类型的项目有望实现落地；再者，伴随FOF基金、社保基金等相继将REITs纳入投资范围，未来REITs市场参与者将持续扩容；最后，市场正积极推动REITs产品创新，如港交所互联互通、REITs指数及ETF等，有望改善二级市场流动性。

　　首批消费基础设施REITs于近日已获批。李耀光认为，消费基础设施REITs对于创新消费场景，改善居民的生活水平、推动社会经济的恢复和发展、盘活存量资产和扩大有效投资有着重要意义。首批消费基础设施REITs的获批为境内REITs市场增加了新的细分领域产品供给，是公募REITs行业发展的又一重要节点。

　　谈及未来消费基础设施REITs的发展趋势，李耀光表示，从企业类型来看，首批参与企业以央国企为主，并在一定程度上兼顾所有制的多元性，预计将逐步拓展至更广泛的市场主体；从资产类型来看，首批项目资产类型以购物中心为主；从估值来看，首批项目选用收益法作为估值方法；从资产流动性来看，REITs将成为购物中心资产重要的上市渠道之一，将会对大宗交易、私募基金、Pre-REITs、私募REITs等产品的发展起到一定推动作用。

　　自2021年6月21日首批公募REITs试点产品上市以来，REITs市场经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段。2023年以来，受流动性承压等因素影响，公募REITs二级市场价格出现回调。

　　“考虑到REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关，整体经营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的具有一定的投资价值。”李耀光说。

　　根据中金公司研究报告，目前公募REITs产品的市净率相比上市至今的平均值处于历史相对较低水平；同时，产权类REITs的年化预期分派率相对十年期国债收益率的利差相比平均利差来说，处于历史较高位置。

　　在李耀光看来，2023年中国REITs的二级市场表现体现了定价逻辑的深度重构，重构后的市场更贴切反映了风险溢价水平，也释放了估值及业绩运营压力。展望明年，预计市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值重估后带来的配置性机会。