首批4单项目扩募 公募REITs常态化发行再进一步

　　上证报中国证券网讯（记者 梁银妍 何漪）众望所归，公募REITs扩募如期而至。近日，首批4单基础设施REITs扩募获得证监会变更注册批复，意味着公募REITs常态化发行再进一步。

　　业内人士认为，扩募有利于进一步拓宽公募REITS项目资金来源，促使优质项目做强做大，更好扩大有效投资，并使得投资者拥有一定权利，参与决策、定价，增加市场活跃性。

　　沪深公募REITs市场首迎扩募

　　3月31日，华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT扩募同步获批，预示公募REITs常态化发行再进一步。

　　从上述REITs扩募资产来看，多具备成长性特征。比如，红土创新盐田港REIT拟新购入基础设施项目为世纪物流园项目，属于高标仓，位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，邻近盐田港码头；华安张江光大园REIT拟购入的张润大厦项目位于张江北区集成电路产业园核心区，占地面积约2.18万平方米、建筑面积6.05万平方米，营业收入主要为研发物业的租赁收入。

　　此外，博时蛇口产园REIT拟新购入的基础设施项目为，招商局集团下属企业招商光明持有的招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目，总建筑面积约为11万平方米。

　　博时基金人士表示，博时蛇口产园REIT管理规模提升后，较高的管理规模有利于基金管理人管控运营管理成本、有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，提升基础设施项目的收益水平，与资本市场共享光明区产业、经济发展的重大成果。

　　中金普洛斯REIT拟新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆等地的3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米。

　　中金基金表示，拟新购入的3项基础设施资产是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于拓展本基金持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局，有利于提高基金投资分散性、运营稳定性，争取实现资产增值。

　　首批扩募REITs初始项目经营能力强劲

　　在业内人士看来，此次扩募的四单基础设施REITs，上市以来展现出强劲的运营能力。

　　比如，红土创新盐田港REIT2022年全年收入达到1.18亿元，净利润则为0.41亿元，截至2022年底，项目出租率达到99%。以博时蛇口产园REIT为例，截至2022年底，该基金收入达到1.13亿元，净利润则为0.39亿元。与2021年6月7日（基金合同生效日）至2021年末的区间收入及净利润相比，分别提升41.25%和44.4%。

　　“受多重因素的影响，基础设施项目公司承受较大的运营压力，但整体运营情况仍维持较为稳定态势，展现了良好经营韧性。”博时基金人士表示，未来将联合运营管理机构加大招商及推广力度，积极导入客户资源，尽快将出租率恢复至2021年底水平。

　　部分REITs则展示出较强的分红能力。以中金普洛斯REIT为例，2021年11月，中金普洛斯REIT完成2021年度第一次分红，于2022年4月和9月完成了2022年度第一次、第二次分红，上市以来累计分红金额约人民币2.84亿元。

　　扩募将促使优质项目做强做大

　　业内人士认为，公募REITs扩募资金使用用途包括偿还债务、探索未来可投资的资产、补充运营资金等，将有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，促使优质项目做强做大，形成规模优势，更好扩大有效投资。

　　招商证券投资银行委员会固定收益融资部联席总经理左飞表示，扩募是公募REITs常态化发行非常重要的一环。“企业拿出存量优质资产，作为首发项目装到公募REITs之后，接下来做什么，是需要慎重考虑的问题，这和它做大宗交易、一次性出售资产相比，是更加有战略高度和长期意义的事情。”

　　在左飞看来，扩募能够给公募REITs市场带来优中选优、优胜劣汰机制，只有运营好公募REITs资产，或者在未来能够持续寻找或培育出更优质资产的管理人和原始权益人，才能拥有在市场上进行扩募和持续进行资产交易处置的条件。

　　博时基金人士认为，扩募有助于进一步盘活存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，还有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展。

　　针对扩募工作安排，华安基金表示，后续将协同国泰君安证券合理拟定发行计划，以基金份额持有人利益最大化为出发点，根据市场情况择机完成扩募发行，也将协同国泰君安证券，坚持“首发+扩募”双轮驱动，持续扩展基础设施类型，不断创新，努力将REITs业务打造成集团的特色创新业务。