扩容步伐加快 公募REITs发展趋向多元化

　　资金追捧公募REITs热度不减。9月10日，华夏合肥高新REIT询价结果出炉。参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的近157倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数纪录。

　　目前，公募REITs已扩容至20个项目，产业园和高速公路成为主流项目，保障性租赁房、新能源等项目也崭露头角。随着清洁能源、生物产业园等项目陆续申报，公募REITs的发展趋向多元化。

　　受访的业内人士表示，项目成熟度、分红持续性、运营稳定性成为机构挑选资产时重要的考量因素。此外，从长远运营考虑，后续扩募应尽量选择不同地域、客户多样化的资产，以更好地分散投资风险。

　　供不应求 资金争抢优质资产

　　公募REITs试点以来，优质项目从询价、认购，到登陆二级市场，一路上都是资金争抢的香饽饽。

　　目前的20只产品中，产业园和高速公路成为主流项目。产业园REITs有7单项目获批，其中的4单已上市，分别为博时蛇口REIT、华安张江REIT、东吴苏园REIT、建信中关村REIT，发行规模合计99.46亿元。高速公路REITs则有5单项目获批并上市。

　　值得一提的是，刚刚结束网下询价的创新产业园REITs，刷新了公募REITs网下询价认购纪录。前不久发行的保障性租赁房REITs，也曾掀起认购热潮。

　　整体来看，17只已上市的公募REITs表现亮眼。Choice数据显示，截至9月9日，与发行价相比，13只公募REITs涨幅超过20%。其中，建信中关村产业园REIT涨幅最高，达到48.47%，中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT等6只公募REITs涨幅也超过了40%。

　　博时基金基金经理王翘楚表示，首批公募REITs上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低。

　　扩大供给 新产品多元化扩容

　　8月底以来，华夏合肥高新产园REIT、国君临港产业园REIT、国君东久产业园REIT先后获得证监会发行批文。“最近公募REITs项目推进速度明显加快了。”某REITs研究人士感叹道。

　　光大证券认为，目前各市场主体参与REITs申报发行的意愿明显增强，且随着各参与方对非标类项目的处理经验日渐丰富，后续REITs申报发行流程有望进一步缩短，REITs挂牌上市节奏将加快。

　　国家发展改革委投资司副司长韩志峰近日透露，如今社会各方参与基础设施REITs的积极性显著提升，储备项目数量迅速增加。目前，国家发展改革委已正式推荐20余个项目，还有近20个较为成熟的项目正在加快推进，处于培育期的项目超过80个。

　　同时，交易所官网显示，华泰资管旗下华泰紫金江苏交控高速公路REIT获得反馈意见及回复，中金基金旗下中金安徽交控高速公路REIT申报材料已获得受理。

　　从招标信息来看，中国大唐集团有限公司基础设施公募REITs项目计划管理人和权益型类REITs项目承销团公开招标，以清洁能源作为底层资产，拟发行基础设施公募REITs项目；泰州华信药业投资有限公司发布招标信息，拟以生物医药产业园REIT作为目标资产，申报发行基础设施REITs。

　　中国REITs50人论坛成员、上海国有资本运营研究院投融资研究中心首席专家罗桂连认为，目前公募REITs底层资产主要集中在产业园、高速公路、保障房、物流仓储、污水处理等领域，未来在传统能源和新能源、轨道交通等市政领域，以及一些新型基础设施领域，都有很大的发展空间。

　　优中选优 三维度挑选资产

　　受访的多位业内人士表示，REITs项目成熟度、分红持续性、运营稳定性是机构挑选资产时的重要考量因素。此外，从长远运营考虑，后续扩募应尽量选择不同地域、客户多样化的资产，以更好地分散投资风险。

　　博时基金基金经理胡海滨表示，目前高速公路、产业园类项目最多，未来光伏、风电等新能源资产应该会成为重要类别。在挑选项目时，主要从项目合规性、收益稳定性两个维度去考量。

　　中航基金不动产投资部认为，在挑选资产时，主要从两个方面入手：一是根据国家政策导向，在细分品类着力盘活基础设施项目；二是优选优质稳定的基础设施资产，保证项目的合规性及充裕的现金流。

　　对于有意愿参与公募REITs试点的机构，罗桂连建议，重点注意以下几个方面：原始权益人的行业地位、基础资产的成熟度和持续分红能力、券商等中介机构团队的专业能力与投入、地方政府的实质性支持力度等。

　　华南某基金经理表示，公募REITs二级市场溢价明显，使得市场参与者对定价的合理性产生分歧。由于市场造好，原始权益人对优质资产的经济性形成较高预期，造成项目扩募存在一定的难度。“随着产品供给逐步增多，市场溢价问题有望得到解决，进而推进优质资产平稳上市。”