中金基金李耀光：寻找优质保租房企业 与持有人共成长

　　上证报中国证券网讯（记者 梁银妍）首批3只保障性租赁住房公募REITs——中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT于近日发布上市交易公告，将于8月31日在沪深交易所上市。

　　中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光认为，保障性租赁住房是推进基础设施REITs理想的资产类型之一。在挑选此类项目时，要保障项目权属清晰和合规合法，兼顾“保障”属性和投资回报率，寻找致力于做好保租房业务的企业，做到与基金管理人、投资者的长期利益和立场一致。

　　3只保障性租赁住房公募REITs在募集期内受到市场追捧。以比例配售前的募集份额结合各只产品的发售价格计算，3只产品募集规模合计达到2060.98亿元（含战略配售、网下发售和公众发售）。在公众发售环节，红土深圳安居REIT公众投资者认购比例为0.39%，创下公募基金配售比的历史新低。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT的配售比例分别为0.64%、0.69%。

　　李耀光认为，保障性租赁住房是推进基础设施REITs 较为理想的资产类型。首先，从政策来看，国家部委相继发布文件，支持保障性租赁住房行业稳健成长，支持引入更多市场化主体供给保租房，将促使该市场发展规模壮大。其次，保租房项目整体回报率水平较为稳定，给投资人提供了另类资产配置选择。再者，公募REITs可盘活发行人资产，腾挪的资金将助力发行人为市场提供更多的保障性租赁住房。

　　优质的保租房项目将具备更广阔的前景。以中金厦门安居REIT为例，李耀光介绍，基础设施项目位于厦门市集美区，分别为园博公寓项目、珩琦公寓项目。项目区位优势明显，毗邻大学城、产业园区等企业聚集地，租房需求大，且为地铁上盖，交通便捷度高。资产品质较高，物业封闭管理，小区环境优美，住房家电家具齐全，可拎包入住。项目运营成熟稳定，租金具有吸引力，约为市场化同类房源的7折左右。出租率超过99%，需求旺盛，待入住排号人数与房源数大致持平。

　　“相对市场化的租赁方式，使保租房的运营收入受市场环境的影响较小，这与公募REITs追求相对稳定分红的属性十分契合。”李耀光说，在符合保租房相关监管政策的前提下，基金管理人将做好项目管理，既为租户提供好的居住体验，也能为投资人创造收益，让保租房REITs惠及多方。

　　李耀光还介绍了挑选保租房项目的逻辑。他提到，首先，保租房资产权属需清晰和合规合法，即产权归属清晰，立项、环评、施工、租赁等各个环节合法合规。其次，既考虑保租房的“保障”属性，也要兼顾保租房的回报率，在筛选项目时要为投资者获取不低于4%的净现金回报率。再者，需要关注城市的能级，即城市大小和经济发展水平，这决定了REITs资产未来的发展。最后，寻找致力于做好保租房业务的企业，拒绝与“为了融资而融资”的企业合作，做到与基金管理人、投资者的长期利益和立场一致。