中联基金合伙人周芊：REITs是资金市场、资本市场和资产市场的连接架构

　　9月27日，在中国REITs论坛2020年会上，中联基金合伙人周芊发表题为《REITs战略实践应用》的主题演讲，分享了REITs大量实践应用。他表示，REITs不是简单的资本产品，而是一个不动产企业的解决方案和工具箱，是一个不动产链条和多方主体共生共荣的市场。

　　周芊表示，REITs是资金市场、资本市场和资产市场的连接架构。作为一个真正产融结合的产品，REITs在资产市场中所需要承担的义务、所具备的能力，跟以往产品大相径庭。在资金市场，怎样把资产转变为金融产品，同时又跟资金市场的投资需求对接起来，这要求机构能够把资产市场、资金市场和资本市场所有能力嫁接在一起。

　　具体来看，周芊认为，公募REITs的能力系统包含三方面：一是资产生产及运营方面，包括资产的生产建设能力、资产的交易和处理能力、招商运营和维护能力、价值管理和提升能力；二是Pre-REITs及REITs方面，包括金融产品设计能力、产品重组能力、产品标准化能力和产品销售能力；三是REITs基金及衍生品方面，包括二级市场产品设计能力、二级市场投资与交易能力、二级市场资产打包和衍生产品能力。

　　周芊通过分享私募基金KKR私有化美国养老机构Sunrise、香港领展和黑石等3个经典案例，来说明上述能力相互配合的重要性。他表示，通过分析境外成功的不动产REITs案例，可以发现REITs管理人一定要把金融能力和资本运作能力前置到前期资产生产和资产经营阶段。

　　在KKR私有化Sunrise过程中，周芊表示，谈及REITs，很多人关注其融资属性、投资属性或者重资产属性，但每个产品都有产业和行业属性。在产业和行业属性的基础上，重构其财务架构、数据模型，以及资本架构，这样才能理清REITs产品各个环节和未来成长性之间的关系，回归不同逻辑的核心竞争力。

　　周芊也提到了香港领展带来的启示。在他看来，REITs投资人要关注两方面价值，并做好收益平衡。除了关注当期资产价值，包括二级资产价值和资产评估价值，同时也要关注资产未来的成长空间。有些投资人为了长远利益，会适当降低对当期派息收益率的要求。

　　提及黑石的成功秘诀时，周芊提到，黑石具备深耕于不动产条线所需的资本能力，在前期产品的资产构建过程中，植入金融和资本运作；在中期资本运营过程中，整合全球商业资产的运营能力，用不同的能力提升不同阶段的资产价值，最后在REITs退出阶段，实现资本运作的一次性退出，因此获得巨大成功。

　　周芊还分享了大量REITs产品失败的经验教训，主要包括：资产上市时，要把整个商业逻辑梳理清楚，从中长期考量资产定价；针对投资人进行路演，设计投资人的说服方案；考虑市场上不同投资资金的性质；以及打造持续运营管理能力和构建基于长期成长逻辑的模型等。