地产2016年下半年策略：三维选股法

　　研究框架梳理

　　我们将地产股划分为两类：①以“拿地→开发→销售”为主要盈利模式的传统地产股；②转型地产股。中国房地产业与货币及政策周期共振，形成一个又一个的小周期。在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、衰退三个阶段，不同阶段对地产股走势产生不同影响。复苏阶段，传统地产股板块超额收益上升、放大；繁荣阶段，传统地产股超额收益下降，跑输大盘大概率，但在繁荣初期，股票投资者风险偏好提升，转型地产股在这一阶段整体上大概率有较好机会；衰退阶段，由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退预期，所以在这一阶段反而难以跑输大盘，不排除有相对收益，但亦难有大行情。

　　上半年“ 基本面繁荣、股价疲弱” 较好地验证了上述框架的有效性

　　上半年行业基本面繁荣持续：①销售的增速创本轮小周期新高；②投资及新开工增速反弹；③政策出现“因城施策”分化但总体仍趋松，符合我们此前预期。地产板块股价表现不佳，跑输沪深 300，验证了上述框架的有效性。

　　预计下半年销售热度不如上半年，但调整利于行业更健康发展

　　我们预计下半年销售热度不如上半年，理由：①政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；②房价上涨对购买力有负面影响；③政策和货币宽松的边际效应会递减；④一线城市楼市已率先出现调整迹象，下半年或向部分二线城市传导。我们认为，若出现调整，对行业的长期发展反而是好事，增强了行业韧性——休息一下，才能走得更远。

　　板块各项指标均好，在“ 成长+ 价值” 中寻找超额收益

　　2015 年行业基本面繁荣、资本市场亦融资机会多多，板块公司各项指标均向好：①业绩增长主旋律；②销售再上新台阶；③2016 年毛利率有望提升；④降杠杆幅度明显，偿债能力提升。我们判断下半年地产板块的“成长+价值”主线有望获得超额收益，建议寻找同时满足如下三个维度的个股：2016 年业绩高增长（按 WIND 市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性）+较低的净负债率+绝对估值低（PB 或 P/NAV低）。

　　建议长期投资者不妨长线布局、守候

　　地产板块当前整体估值不贵，建议长期投资者不妨选择“成长+价值”品种并长线守候。上述“三维选股法”是我们下半年重点推荐的主线，精选品种有：广宇集团、冠城大通、中南建设、迪马股份、招商蛇口、鲁商臵业、厦门国贸、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、保利地产、天健集团。同时，继续维持对皇庭国际、湖北金环、银亿股份、格力地产、中天城投、世荣兆业等的“买入”评级。

　　特别提示：

　　根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28 号）第十二条的规定，我公司特披露：截至 2016 年05 月 24 日，我公司以自有资金投资持有“中南建设”（000961）36942000 股。

　　根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28 号）第十二条的规定，我公司特披露：截至 2016 年05 月 24 日，我公司以自有资金投资持有“保利地产”（600048）191955000 股。