房地产去库存的挑战、应对、风险与机会

　　当前中国房地产库存高、区域分化明显，去库存任务复杂艰巨，一线价格泡沫和三四线库存泡沫并存。2015 年商品房施工面积与待售面积总量高达 80.8 亿平米，其中住宅 55.7 亿平米，按 2015 年销售速度去化时间分别需要 6.3 年和 5 年。同时，区域显著分化，一二线库存水平差异不明显，但一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，但价格泡沫明显。二线城市经济还在追赶，库存有一定压力，但有解决潜力。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。

　　应对房市发展新阶段。1）需求趋势性下降导致库存高问题凸显。2014 年 20-50 岁置业人群达到峰值、城镇户均 1 套、城镇化进程放缓；2）居民首次购房向改善性购房升级，库存分化；3）人口区域分布结构进入新阶段导致区域分化。一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。人口继续向大都市圈流动，中小型城市的人口增速缓慢。

　　从去库存政策看，中央主要采用“四降”（降准降息降税降首付），地方财政补贴为主。1）中央出台了一系列组合拳，2015 年以来，货币 5 次降息 4 次降准，财政契税和营业税大幅下降，首付一套房由 30%降至 20%，二套房由 60-70%下降至 30%。2）地方政策的共同点包括财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等。

　　去库存短期靠宽货币加杠杆，长期需靠市场机制和城镇化。短期看，金融政策对去库存效果明显，但有副作用。长期看，解决库存问题的核心，是建立供求平衡调节机制，与农民工市民化、城镇化等人口政策。如果价格有充分弹性，库存将不会是一个明显问题，地方政府过分注重“稳房价”，会破坏正常的供求调节机制，对市场预期和价格形成不利。农民工市民化需要户籍制度改革、基础设施与产业配套等。

　　去库存机会与风险并存。1）投资机会多。房地产销售改善和租赁市场活跃度提高利好地产行业及相关服务业，库存合理而又受益于政策支持的二线城市值得重点关
　　注。农民工市民化程度加快等会带来医疗教育等相关领域投资机会。去库存有利于降低房企风险，房地产企业债可能受益。地产投资企稳可能性增大，有利于地产链条边际改善。2）去库存过程中的最大风险：货币过度放松与区域性资产价格泡沫。

　　尽管中央采取了区别对待措施（如实施限购等），2015-2016 年一线城市仍大涨，需警惕一线城市继续大涨，并蔓延至二线城市。3）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。