行业分析：房地产板块不具备整体性机会
近期，A股市场中的房地产龙头公司万科A一飞冲天，带动市场反弹，但从房地产板块整体来看，我们认为其并无持续性的整体性机会，只是个股的一个分化式表现的概率为大。
关于中国房地产业，实际上存在着非常大的争论，比如看涨者有任志强等，其理由是房地产业依然是支柱产业，未来还要涨；看跌者我们看到谢国忠、牛刀等，而中国社会科学院12月3日发布的最新报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。
图1：近年我国商品房待售面积增长情况
注：数据来源于WIND资讯
我们研究认为，房地产业一个重要变量即库存是不争的事实，集于这一点，可以判定，中国房地产业的未来很难出现大幅度上涨，是否会大跌吗，由于地产所涉及的链条过重，这也需要观察政策取向与市场取向的共同作用。
图2：国房景气指数变化（2005年1月至2015年10月）
库存方面显示：安信证券在近日发布的报告中指出，统计局待售面积截至10月末为6.68亿平方米，但这一指标无法反映真实库存。从其分析判断来看，实际存量要远大于此，消化要达10年。而此前我们看到有关人士表示，规划的居住人口高达34亿，这远远高于全国总人口数。大肆的制造新城，只会造成鬼城空城，三四线城市房地产价格虚高现象持续。如果不制止造城行为，中国三四线城市房地产崩盘在即。
对于目前国家统计局公布的商品房待售面积，相关机构指出其实际上并未完全反映出市场真实情况。安信证券分析师陈天诚认为，这个指标有两个遗漏的地方：1)尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。2)未竣工的在建项目(除已经预售)应当计入库存：统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。其将上述所说的两项遗漏加总就得到了相对接近的行业真实库存，即总库存约98.3亿平方米，其中待售面积6.86亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米。
总体来看，笔者认为目前房地产板块的拉升，实际上只是集中于个别优势企业之中，而持续性并不是总体性机会，对于行业未来发展与库存消化的争论，我们可以参考其侧供给改革方面的变化来进行一个分析，同时，我们将中国房地产业投资增速指标与区域发展指标进行综合平衡，也可以明显的看到，一、二、三、四线城市的总体发展并不均衡，住房需求也参差成别，因此地产板块的机会可能来自于税收与货币政策的一个刺激，但如果库存量如机构所测，则这种上涨的整体性机会将是小概率事件，投资者须理性看待，防范品种分化风险。
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