新三板优先股规则将发 5股迎升机(名单)

雅戈尔：投资板块驱动业绩大幅增长，14年净利润同比增120~150%
　　研究机构：银河证券日期：2015-1-29
　　公司昨日公布发布业绩预增公告， 14 年净利润同比增120-150%，即30 亿到34 亿，测算EPS 为1.34-1.53 元。14 年净利润大幅增长的原因一是变更宁波银行会计核算方法直接增加净利润6.4 亿，二是近期出售中信证券、工大首创等股票直接带来14.6 亿的净利润。
　　研报认为剔除宁波银行会计准则变更和出售中信证券、工大首创股权，估计常规性的服装和地产业务利润规模在10 亿-14 亿之间，低于正常年份，主要原因在于公司从谨慎性原则出发，对东海府、紫玉花园2 个地产项目计提存货跌价准备9.9 亿。
　　现金流良好，为高分红提供保障。公司具有高分红的传统（13年净利润80%都分掉），按80%测算，当前股价对应2014 年度分红回报率在8.4%-9.6%之间。从公司现金流情况看，研报认为可以支撑该分红回报率（截止到14 年三季报货币资金27.7 亿）。雅戈尔在2012、2013 年现金流情况大幅改善，经营性现金流净额从2011 年的-15.5 亿大幅增加至2012 年52.9 亿，2013 年58 亿。
　　主要源于12、13 年不在拿地，体现在报表中为“购买商品、接受劳务支付的现金”这项大幅减少。现金流状况的改善为近两年大规模分红提供了坚实的保障。
　　股权投资主业宁波银行按照权益法核算，14 年直接贡献利润。近年来，二级市场投资逐步萎缩，不断向产业投资转移。2013 年，公司出资30 亿参与了西三线项目，雅戈尔以合伙人形式认购北京国联能源产业投资基金30%的出资份额，与全国社保、宝钢集团等共同投资中石油西气东输三线管道项目。西气东输三线总投资1250 亿元，研报认为西气东输项目是雅戈尔从股权投资向产业投资的重大转型，将为公司带来稳定的收益，预计内部收益率在10%以上（2016 年开始每年贡献3 亿左右的利润）。宁波银行调整会计核算办法（截止14 年底持股10.93%），估计2014 年为公司带来12.6 亿的净利润（6.4 亿为调整会计核算办法一次性计入当期损益，6.2 亿为宁波银行净利润并表贡献，根据一致预期14 年宁波银行净利润56.78 亿）。
　　维持推荐评级。从正常年份看，研报估计公司年度净利润在20亿左右（其中服装7-8 亿、地产6-7 亿、宁波银行股权近6 亿），对应EPS 在0.9 元左右；公司当前股价12.71 元，对应正常年份PE 在14 倍左右。

张江高科：顺应上海自贸区扩容，加速园区高能级二次开发
　　研究机构：海通证券日期：2015-1-5
　　事件：
　　2015年1月5日，公司公告称根据历年一手房销售项目土地增值税清算税负测算，自2014年10月1日起公司拟将此前对一手房销售按销售收入2%预征率计提并预交土地增值税进行会计变更。公司预计这将计提土地增值税税额在2.4亿至3.2亿区间，将减少2014年度当期净利1.7亿至2.4亿区间。公司表示将通过经营努力，预计2014年净利润仍将保持平稳。此外，此次会计估计的变更采用未来适用法进行会计处理，无需对已披露的财务报告追溯调整。
　　2015年1月5日，公司公告称，公司、新区发改委、张江集团签署《张江技术创新区建设与租用补充协议》，将原《建设与租用协议》中约定的租赁期限由二十年变更为自1999年起至2014年12月31日止。为此，公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的每年度给予新区发改委的租金补偿为2166.8万元。
　　2015年1月5日，公司公告称，公司以2.29亿元的价格出售坐落于上海市浦东新区松涛路647弄“四期孵化楼项目”中在幢号为7-16的四幢房屋(具体幢号为:7-8 ,9-11,12-13,14-16)之房地产权。该项目建筑面积为1.27万平。该交易分两期各50%支付（即1.15亿元），第一笔在2014年12月31日前，第二笔在2015年 6 月 30 日前。
　　2015年1月5日，公司公告称，公司以1.70亿元的价格出售坐落于上海市浦东新区盛夏路58弄（“天之骄子”）3号之房地产权，该交易标的建筑总面积为10624.14平米，分两期各50%支付（即8499万元），第一笔在2014年12月31日前`，第二笔在2015年12月31日前。
　　投资建议：
　　会计原则变更大势所趋，有利企业长治久安。公司将过去土地增值税预提不充分部分更充分清算。以上清算将减少2014年度当期净利1.7亿至2.4亿区间。公司同时表示将通过经营努力，预计2014年净利润仍将保持平稳。采取更符合行业标准的土地增值税会计原则不仅有利长治久安，也体现新一届管理层在公司治理上更加符合现代企业标准，有利公司透明度提升。
　　公司收回张江技术创新区内部分土地房产，更高产业能级的二次开发陆续正式启动。研报认为，此次《补充协议》是为了落实国家有关土地节约集约利用的重要决策，其实质在于加速推进张江园区 “二次开发”，提升张江园区的产业能级、产城融合及城市化配套水平。其次，该项目租赁协议提前终止，将有利于张江技术创新区承载更为前沿的高新技术和战略性新兴产业，有利于促使该区域成为上海构建具有全球影响力科技创新中心之重点集聚区域。第三，自2015年1月1日起，原新区发改委租赁范围内的土地房屋资产将由公司收回进行开发运营。研报认为，随着张江技术创新区“二次开发”，除按《补充协议》约定需支付租金补偿外，公司将充分享受该土地房产未来增值和发展收益。本次提前回收是公司在“二次开发”问题上的有益尝试。考虑张江从1996年建园已接近20年，未来加速区内产业升级和“二次开发”将是大势所趋。
　　上海自贸区正式扩区至张江等园区，公司做为张江园区唯一上市开发主体将充分受益。上海自贸区扩区是对自贸区制度红利的进一步释放，政府职能转变试验的监管空间也将进一步扩大。其次，扩区后的上海自贸区分成两种区域类型，即原先的28.78平方公里特殊监管区和后面新增的包括张江园区在内的91.94平方公里非特殊监管区。尽管两类区域在保税业务、保税企业的设立运作上有差异，但在投资管理、贸易监管、政府监管全过程上将具有共性。第三，受益于扩区后的张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，并具体落实到园区内的政府职能转变、创新制度复制、空间载体升级、企业集聚和功能拓展上。
　　投资建议：受益上海自贸区扩区，调高至“买入”评级。公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点，以及上海自贸区扩区的推动，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。近期公司加快梳理股权投资项目、加速园区现有土地“二次开发”和完善PE投资链，以上行为不仅有利回笼资金也提升业绩，也有利园区租售稳健且逐步提升工业用效力。研报预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.47元。截至12月31日，公司收盘于13.32元，对应2014、2015年PE分别为50.96倍和28.12倍。考虑到公司上海自贸区扩大至张江园区后公司将直接受益，参考上海自贸区受益标的外高桥、陆家嘴和浦东金桥PE估值均值，给予公司2015年39倍PE估值，对应股价18.33元，调高至“买入”评级。

鲁信创投：减持无损公司上升通道
　　研究机构：光大证券日期：2014-12-31
　　◆事件：
　　公司公告，2014 年12 月30 日，公司接到鲁信集团的通知，2014 年12月4日至2014年12月29 日，减持公司无限售条件流通股股份7,734,422股，占公司总股本的1.04%。减持前，鲁信集团持有公司总股本的69.88%，本次减持后，鲁信集团持有公司总股本的68.84%。
　　◆点评：
　　近期公司股价涨幅较大，鲁信集团出于现金流的考虑，减持一部分股票套现，未来进一步减持的空间已不大，鲁信集团12 月2 日至12 月3 日减持0.14 亿股，占股本1.89%，本次减持1.04%，合计达2.93%，上交所规定，上市公司股东预计未来6 个月内减持的股份，可能达到或超过股本5%的，应当在首次减持前3 个交易日通知上市公司并预先披露其减持计划。
　　股东未披露减持计划的，任意连续6 个月内减持股份不得达到或超过上市公司已发行股份的5%。鲁信集团未来5 个月进一步减持空间不足2.07%，因此未来减持压力对股价的影响有限。
　　研报对公司的推荐逻辑不变，一是公司手中项目的价值和公司未来持续投资项目的价值，这一块如果采用乐观假设，最终的估值结果会达到200亿以上。
　　二是创投类公司会持续受到政策利好的推动，无论是IPO 注册制的加速、新三板扩容、新三板做市商的扩展、并购市场的持续火热，这些退出渠道的任何刺激性政策的出台，或是好的运行数据的披露，都会引致市场对创投类公司的关注。
　　◆投资建议
　　预测公司2014、2015、2016EPS 分别为0.53 元、0.63 元、0.85 元，P/E 分别为53 倍、44 倍、33 倍。
　　未来公司将主要受益于退出渠道政策的利好，维持“买入”评级。
　　◆风险提示：
　　项目成功实现退出的节奏慢于预期。
　　已投资项目失败概率提升。

南京高科：有的放矢，稳健转型
　　研究机构：华泰证券日期：2014-1-21
　　存量加速去化，业务加快转型。11月初公司接到控股股东的《告知函》，要求逐步退出一般商品房及工程建设的文件精神（国资退房政策目前仍只局限于南京市政府）；具体来说，对于公司市政业务，明年6月基本退出，业务当前净利润占比10%，影响有限；对于开发业务，目前看来仅仅是要求加快房地产项目销售，对短期拿地会有影响，但是，并没有量化的销售节奏要求或者明确的截止时间点；南京高科的现有项目为高科荣境（80万平，已售约15万方）与高科荣域（大半已售），合计未售80万方，计划年去化20万方，高科荣境作为未来销售主力，含全学区，区域认可度高，售价可达17000-18000元/平；此外，公司另有代建及在建保障房80万平，公司整体地产开发业务可有3~4年缓冲期，待时在看政策变化；虽然退房要求带有行政指令，但也使得公司加快业务转型，提早布局未来。
　　有的放矢，开拓大健康领域及股权投资。从内生角度看，当前公司的战略是加大对医药产业及股权投资业务的投资比重，公司决定向这两个方向转型，缘于公司已早对相关领域业务进行了开拓，并且已经取得成绩，有股权投资基因，因为熟悉而更有把握；如公司医药投资板块的臣功制约，当前已有300人生产加300人销售团队，其销售网络基本覆盖全国，公司对健康保健市场已有较好了解。
　　趁国资改革之势，市场化加大激励。转型离不开改革，而改革的重头即为员工的激励机制；对于公司当前业务板块，虽然高管激励受到国资相关限制，公司子公司层面的员工薪酬已经开始市场化摸索，地产业务板块的部分员工薪酬甚至高于高管，市政业务实施承包制；公司未来的转型方向（医药及股权投资板块）十分依赖人才的支持，公司在员工激励方面的积极探索，及国资改革大环境下的红利释放，有望助力公司相关激励措施的进展。
　　给予公司“买入”评级。南京高科做大做强医药板块的战略清晰，并已经进入执行层面，研报判断，公司大健康战略的实施效果将超过市场预期，同时所持有金融股权为投资者提供了很好的安全边际；预计2014-2016年净利润增速分别为33.64%、33.20%、32.84%，对应EPS分别为1.01、1.34、1.77，给予公司“买入”评级。
　　风险提示：公司业务转型成效低于预期。

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