22日下午,有传闻称“首套房认定标准将放松”,其表示“四大行将发布政策,只要房贷余额还清都算首套房”。记者从被传闻的一家银行了解到,此消息基本属实。这家银行昨天上午召开了会议,部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看,首套房贷的优惠力度加大,首套房利率或重回7折时代;房贷还清的可视为首套房,享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。
中国证券网 分析师热议:楼市限贷大松绑对A股市场究竟有着怎样的重要信号?哪些板块个股或将迎机遇?
李永刚:房地产的调控历时6年时间,从土地政策到货币政策,然后到房地产的核查等一些列的措施,对于房地产的环比,同比都出现明显的抑制房价过快上涨的势头,同时也使资金从房地产向国内更多产业结构中进行转移的大好势头,同时房地产的刚性需求还是存在,要实现房地产的稳定,利率的回归,首套结算完毕依然可以享受优惠,这些可以加大刚性需求的空间,促进房地产的健康发展,有利于房地产概念股!
杨岭:针对当前的楼市库存,各地不断放松限购令,昨日更有消息称福州放松首套房的贷款标准。银行方面也证实房贷还清视为首套房,这一放松标准比较大,对于投资类的、改善住房条件的都有较强的推动力。近期地产股表现相对强势,政策的不断放松是重要的因素,短线对地产股会有所刺激,但无法改变盘面的走向。
张生国:对A股的影响是正面,对地产公司的业绩预期是有利的,属于利好消息。可以关注地产板块。
刘巍:在限购政策逐步放松的基础上,目前对贷款利率和首套房的认定标准都有了一定的放松。本质上也是在目前经济陷入低迷后,政策调整的无奈之举。对整个市场信心的提振意义不大,相反还会让人觉得目前经济结构调整的困难相当之大,而且时间也会很长。
项超政:这个举措个人觉得实属无奈之举,当然也有逐步去除行政手段对房地产调控的初衷。但是我们认为,本质上也是在目前经济陷入低迷后,房地产旧事重提的一个举措,不免让人觉得政府又开始在用房地产市场救市的嫌疑,而目前经济下滑很重要是因为房地产市场的低迷,个人认为对整个市场信心的提振意义不大,相反还让人觉得目前经济结构调整的困难相当之大,且时间很长。
李超:有市场传言称,央行已经通知四大行,要求放开限贷,鼓励首套房贷款,同时二三套房贷款也可恢复至基准利率。更有传言称,四大行将放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。或许,此次放松首套房认定标准,是房地产行业越来越差的信号。很显然,投资者对老百姓蜂拥而至购买房产的预期不强,认为这项政策对房地产、银行并不是利好消息。
肖玉航:房贷还清的可视为首套房从某种程度上是违背规律的,但银行与地产联系紧密,目前全国多地出现地产商跑路与形势严峻,因此作为金融行业有可能出手,而从工商银行最新的报告显示,今年地产融资缺口在8000亿左右,显示楼市变化不确定性较大,此举利于地产板块,但由于市场规律与形势,预计影响有限。
导读:
银行证实楼市限贷松绑房贷 还清都算首套房
首套房认定标准松动:还清房贷再买算首套
邯郸楼市大考:三四线楼市"去泡沫化"样本
传四大行房贷松绑 业内称首套房贷款将认房不认贷
评论称取消限贷救不了房价
首套房新政传递悲观信号 央行忧心危及金融安全
央行组合拳显效 银行间资金利率全线回落
余丰慧:读懂央行放水的醉翁之意
媒体:中央虽一致认为改革优于刺激 但政策仍有后招
(中国证券网)
银行证实楼市限贷松绑房贷 还清都算首套房
部分银行和多个城市:房贷还清可享受首套房优惠政策
房贷政策演变
2007年9月的政策是:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。随后,央行和银监会补充通知:“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”。
2008年10月27日起,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。
2010年4月,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此后,房地产政策愈加严格。同时还辅以出台了限购政策。
商品房贷款政策在部分银行和部分地区出现松动。
银行证实
昨日下午,有传闻称“首套房认定标准将放松”,其表示“四大行将发布政策,只要房贷余额还清都算首套房”。
记者从被传闻的一家银行了解到,此消息基本属实。这家银行昨天上午召开了会议,部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看,首套房贷的优惠力度加大,首套房利率或重回7折时代;房贷还清的可视为首套房,享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。
记者还了解到,由于地区之间的房地产市场发展不均衡,因而在政策实施过程中,将由各分行根据当地的实际情况确定优惠的利率标准。预计房价居高不下的一线城市的优惠力度没有二、三线城市大。
局地已当急先锋
事实上,部分地方已经松绑了房贷政策。
昨日,福州市政府正式发文,宣布购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。
而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清,就算首套房”执行了。
有开发商告诉记者,农业银行(601288)江苏分行目前在首套房认定上有两个放松执行的口子:一是贷款余额已还清的,即可认定为首套房;二是夫妻双方只要有一方未贷款的,以其为主贷人,就可认定为首套房。
杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准。如招商银行(600036),已还清房贷余额的即算首套房,在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。且二套房的贷款政策也有所放松,部分购房者的二套房贷首付可降至三成,但利率依然要上浮10%。
湖北本月出台“鄂七条”,称首套房贷利率最低可7折。
有分析人士指出,中央曾将稳定房价和住房保障工作的职责赋予了省级人民政府。因此,地方政府根据当地房地产市场发展的实际情况进行政策调整也属合理。
开发商欢欣鼓舞
房贷政策在当前出现松动的原因或与经济形势有关。业内人士称,尽管多地已放开了限购政策,但8月楼市的数据仍创下10年来最低,成交量还在持续走低。为此,房贷政策的松动,有利于释放、刺激一些自住和改善型需求。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,以目前市场情况来看,首套房贷款的放松势在必行,首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率,都会逐步成为现实。“限贷放松一定会遵循一个原则:凡自住需求都会得到支持,但由银行把控风险。”杨红旭表示。
对于开发商来说,限贷松绑无疑是重大利好,尤其是在“金九”失色、购买力疲弱的当下,限购松绑对于促进买家入市作用巨大。
“房企都在讨论贷款松绑的事,虽然消息还未确认,但大家都感到欢欣鼓舞。”一家福建上市房企内部人士告诉记者,在销售过程中,开发商明显能感受到,购房需求不是没有,而是信贷支持不足导致需求难以释放。“尤其是很多改善型住房需求,按照二套房认定首付必须达到七成,这对于很多购房者来说难度很大。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套,那很多家庭都能换得起房了。”
一家全国性房企上海公司负责人向记者表示,“一旦限贷松绑,配合四季度供应高峰,冲刺全年销售指标才有可能,否则今年铁定完不成任务。”(上.证.苗.燕)
首套房认定标准松动:还清房贷再买算首套
“首套房”认定标准松动
福州发文称“还清房贷再买算首套”,券商人士称四大行也将调整为“还清房贷再买算首套”
楼市僵持了数月后,首套房认定标准开始出现松动。9月22日,记者从福州市政府网站看到,福州发布最新房地产政策指出,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。同时,昨天有消息称,上周五央行已召集各大行开会,四大行也将对首套房的认定标准作出调整,可能改成“房贷还清再买算首套房”。
将执行“还清贷款再买算首套”?
昨日下午,福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》,其中对首套房的认定标准作出调整。
“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”文件中表示。这意味着偿清房贷再次申请贷款可算做首套房,贷款利率不必硬性规定上浮10%以上。除此之外,“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。”也就是说,首套房的确定仅限于本地,在其他地区有房产不影响在福州市享受首套房资格。
首套房认定标准放松或不仅限于福州市一地。昨天下午,两位券商人士向记者透露,四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷余额还清都算首套房。上周五央行已召集四大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策随后出台。
记者随后向央行以及四大行求证,但截至发稿时未获答复。
此前,监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”,即是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。
专家称认房不认贷更可行
楼市8月数据十年最差。46个限购城市40个已经松绑,但效果有限。中原地产数据显示,从9月前21天看,54个主要城市合计住宅签约131947套,环比8月同期基本持平。多个地方政府积极呼吁松绑信贷,如湖北本月出台“鄂七条”,称首套房贷利率最低可7折。
中原地产首席分析师张大伟分析,后续银行放贷政策松绑不可能是只看贷款存量,因为如果按照这一口径松绑,并不符合目前满足首套自住房信贷的政策要求。他认为,后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷,即只要证明名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维,事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,房贷放松是大势所趋,若果真有房贷政策,则应主要支持首套房贷,尤其是普通住房。认房不认贷,是稳增长、稳楼市与惠民生之需要。
经济评论员马光远认为,如果央行真的调整“首套房”政策,在贷款人已经还清贷款余额的情况下,新购买住房都算首套,那意味着最强的救市政策出台了。
■算账
100万贷20年首套二套利息差10万
是否首套房对于购房者来说,将有贷款利率的区别。金融搜索平台融360的数据显示,目前一线城市的房贷利率“有条件”略微松动,二线城市优惠更少,三四线城市的房贷优惠几乎绝迹,而二套房利率为基准利率1.1倍以上。
记者了解到,北京提供按揭贷款的29家银行中,8家银行给出首套房贷利率折扣,最低折扣来自中信银行、招商银行和汇丰银行,但均设置了享受优惠的门槛。其中,汇丰开出“办理汇丰‘保证贷’业务、贷款金额200万以上”的客户,才可享9折优惠。
如果算作首套房,购房者可以享受优惠,虽然目前优惠不多,但多数可以享受基准利率,但如果按照二套房申请贷款,那么利率最低为基准利率的1.1倍,甚至上浮得更多。
以贷款100万元20年为例,如果按照基准计算本息合计为179.6万元,而按照1.1倍计算,本息合计则为189.1万元,相差9.5万元。(新.京.报.苏.曼.丽)
邯郸楼市大考:三四线楼市"去泡沫化"样本
河北邯郸,一个中心城区人口100多万的地级市,突然被曝楼市危局。
来自邯郸多个业内人士的消息显示,当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路,至今下落不明。他身后留下的,是十几亿的民间集资黑洞。
金世纪地产推翻了邯郸房地产界的多米诺骨牌。据当地有关部门查明,邯郸多家房地产企业均参与高利贷融资,所涉金额高达93亿,邯郸房企民间借贷的风险集中地浮出水面。
按照邯郸普遍的高达20%到30%的民间借贷利率,房价的年度涨幅至少要与此比例保持同步,方能保证开发商支付利息。然而,近两年来,邯郸的房价增长已经十分乏力。
业内人士指出,邯郸的楼市危局或意味着以民间借贷为主的地产金融风险已经进入了集中暴露期。
本地龙头的倒下
7月上旬,金世纪地产贴出三则公告,金世纪地产投资者称公司将“暂时停止财务往来结算”、“进行债权债务审核清理”以及停止支付客户商铺拍卖押金、补偿款和租金及前期利息。
随后,关于金世纪地产实际控制人卷款潜逃的消息在投资者间传得沸沸扬扬,但记者未能证实。7月底,数百位业主上街维权,邯郸市政府牵头成立“政府帮扶金世纪工作组”,以帮助解决金世纪地产集资和债务违约等问题。
负责金世纪地产相关审核工作的一位工作人员介绍,2006年起,金世纪开始向内部员工以无抵押纯借贷形式融资,承诺的月息从2分到3.5分不等。
据官方网站显示,金世纪地产成立于2000年,目前,集团下属有邯郸、临沂、苏州、重庆、郑州、斐济房地产等分公司,除邯郸本部外,其他各地分公司的开设时间主要集中在2008年之后。
上述公司人员介绍,随着金世纪的扩张,开发的项目越来越多,其集资借贷的利息也越来越高,最开始只有投资500万以上才给月息3分,后来只要投资100万以上,月息就高达3分,并且,借贷范围也从内部员工开始扩展出去。
记者了解到,除了无抵押借贷外,金世纪地产还以商铺拍卖、商铺抵押等形式向投资者融资,其承诺的年回报率均在20%以上,合同期限为5年到10年不等。合约期满后,金世纪承诺按照投资金额加成20%的价格进行商铺回购。
有了解邯郸当地民间集资情况的知情者表示,金世纪基本包括了邯郸当地几乎所有的集资借贷形式,许诺给投资者高利息和高投资回报率,投资者很难抵挡诱惑。在金世纪之后,邯郸的其他开发商也纷纷效仿。
不过,随着龙头的倒下,此前一些尚在苦苦支撑的涉及民间集资的开发商也开始拒付利息,危机发酵。
事实上,早在7月1日,邯郸另一家较大的开发商卓峰房地产公司已经开始停止付息。随着追要本息的人越来越多,事情逐渐演变为项目停工、公司瘫痪、法定代表人失联。目前,卓峰房地产的法定代表人马海晨已取保候审。
据邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人介绍,领导小组通过对主城区有项目的141家房地产企业进行调查,发现32家企业存在非法集资和高息吸储行为,涉及金额达93亿元。
受此事件影响,邯郸的楼市几乎出现了“停滞”,多个项目停工,出现烂尾,多个售楼处停售,市民更是称不敢买房,害怕开发商携款潜逃。
泡沫累积:民间借贷“看上去很美”
按照邯郸普遍的高达20%到30%的民间借贷利率,房价的年度涨幅至少要与此比例保持同步,方能保证开发商支付利息。
然而,近两年来,邯郸的房价增长已经十分乏力。数据显示,2012年,邯郸商品房的成交均价达到了4760元/平方米,而今年8月,其月成交均价也仅为4900元/平方米。
房价增长乏力的背后,是几近畸形的供求关系。据邯郸当地房地产研究机构人士分析,邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年,邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米,以此测算,当地商品房存量需要消化近10年。
中原地产首席分析师张大伟指出,在邯郸以及类似的三四线城市,供应绝对过剩,城镇化的速度又远远低于预期,导致去化速度明显跟不上。
在这场不顾市场需求的房地产大跃进中,邯郸地方政府对房地产的高度依赖起了推波助澜的作用。
邯郸市统计局数据显示,今年上半年,全市房地产投资额为180.8亿元,占固定投资总额1322.2亿元的约14%;上半年,土地出让收入加上相关税收,当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。
上海易居研究员严跃进分析,除增加财政收入外,一些三四线城市的土地出让还承载着产业人口导入的功能,这更增加了地方政府推地的热情,但邯郸的人口可能更多流向了周边的北京、天津、石家庄等地,发展本地产业的诉求不达预期。
张大伟分析,如此大规模的非法民间集资,地方政府不可能不知情,很可能部分公务员也参与其中,在三四线城市,财富人群恰恰是以国企员工和公务员为主。地方政府的监管缺失也是造成事态严重的一大原因。据一位受损投资者称,在今年8月23日停止如约付息后,邯郸思特利仍通过竞拍获得了新的土地。
而民间高息借贷之所以在三四线城市大行其道,主要原因是三四线城市房企融资渠道的受阻。
近年来,房地产调控升级,银行贷款越来越受限,三四线城市开发商首当其冲。众多开发商转向了成本更高的信托、私募等融资渠道。近期渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示,近几个月来,信托贷款成本出现显著上升,高达17.6%。
尽管成本高昂,信托、私募等仍然只是发达地区企业的“专利”,对于金融欠发达的中小城市而言,开发商最有效的融资渠道仍然是最古老的民间借贷。
广州一位大型开发商人士坦言,去年底至今,公司已经收到很多个三四线中小房企的收购请求。但是打开其资产包一看,大多数是低效资产;而且,很多公司负债情况错综复杂,其中不乏高利贷。
在房价上涨的市场中,民间借贷是一个“看上去很美”的游戏,开发商获取发展资金,民众享受高额回报,皆大欢喜;而一旦楼市出现低迷,量价增长一齐放缓,开发商难以回笼资金,危局很快出现。
三四线城市之忧
邯郸的情况,是部分中小城市的地产生态缩影。张大伟指出,三四线城市或多或少都存在类似的问题,地方政府土地依赖严重,经过数十年的发展,供应过剩的问题暴露,遇上楼市低迷,开发商资金链紧张,背后的民间高息借贷风险容易暴露。
事实上,在今年楼市的调整期中,开发商牵涉其中的民间借贷纠纷案件已经在大幅增加。
今年5月,广东惠州开发商光耀地产曝出破产传闻,其导火索亦是民间高利贷。光耀地产董事长郭耀名对记者说,其多年累积的高利贷债务已达十几亿,是拖垮公司的罪魁祸首。
同是5月,福建龙岩天成集团董事长黄水木失联,在其公司从事房地产开发的多年时间里,长期以2分至5分不等的利息从民间获得融资,登记的受损债权人达200余人。
另外,在今年潜逃至境外的还有广西柳州正菱集团董事局主席廖荣纳,正菱集团发迹于装备机械,2008年大举进入地产投资领域。潜逃后,廖荣纳被曝留下近百亿债务,其中民间融资就达30多亿元。
2013年底,世联行董事长陈劲松就曾对记者说,中国房地产市场虽整体不存在泡沫,但在部分城市存在类似鄂尔多斯的地方楼市泡沫破裂的风险。
相关金融监管部门负责人近期表示,当前非法集资风险总体可控,但处于多发状态,尤其是房地产等领域进入风险集中释放期,涉及案件明显增多。
张大伟预测,如果资金持续紧张的话,不排除未来会有更多类似的违约事件发生。中国房地产学会副会长陈国强则相对乐观,他指出,类似的已经爆发出来的事情会对其他开发商有一定的警示作用。为了确保回笼资金,开发商在营销策略上应该更积极灵活,以确保企业生存为第一前提。
另外他指出,目前出台的一些资金链政策的微调,更多地有利于品牌房企,中小企业难以获得实质性的利好,因此长期来看,更应该确立稳健的经营风格,财务杠杆不宜过大。(21.世.纪.经.济.报.道. .张.晓.玲. 王.帆 )
传四大行房贷松绑 业内称首套房贷款将认房不认贷
“四大行将发布政策:只要房贷余额还清,都算首套房。”9月22日,这一重磅消息开始流传。一大型券商内部人士称,上周五央行已经召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。
首套房贷松绑在历史上曾经数次出现。而此次传出消息的背景是,楼市8月数据十年最差,各地松绑限购效果有限。46个限购城市,40个已经松绑限购,但作用非常有限。中原地产数据显示,从9月前21天看,54个主要城市合计住宅签约131947套,环比8月同期基本持平。
此外,多个地方政府积极呼吁松绑信贷,如湖北本月出台“鄂七条”,称首套房贷利率最低可7折。地方此举是给市场信心,增加购房者救市预期,同时将稳增长的压力转移到银行,给银行施加压力。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,后续银行放贷政策松绑不可能是只看贷款存量,事实出现房贷余额还清,都算首套房的可能性不大。因为如果按照这一口径松绑,并不符合目前满足首套自住房信贷的政策要求。
张大伟预计,后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷,即只要证明名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维,事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,如房贷还清,仍持有一套或二套房,再购一套新房还能算首套的情况不可能发生。但房贷放松是大势所趋,若果真有房贷政策,则应主要支持首套房贷,尤其是普通住房。认房不认贷,是稳增长、稳楼市与惠民生之需要。( 21.世.纪.经.济.报.道)
评论称取消限贷救不了房价
取消限贷救不了房价
投资者资金链紧张,难以掀起投资楼市热潮
9月21日,南京市政府发文通知,从即日起,在全市范围内购房不再需要提供新购住房证明。这意味着,又一个城市取消了住房限购政策。
早在5月底,我们就断言:放松限购救不了房价。当时各地将放松限购还只是一个传言,有人期待这能扭转成交量下降、房价下降的趋势。6月中旬,呼和浩特第一个发文取消限购,之后的几个月,有越来越多的城市放松或取消限购。据媒体统计,在南京取消限购之后,现在仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚六个城市未改变之前的限购政策。但放松限购并未达到预期的政策效果,这几个月的房地产市场形势证实了我们先前的判断。
取消限购的城市,房地产市场在最初几天一般都会出现人气骤增、销量回升的情况,但很快又会陷入低迷。呼和浩特就是如此,根据新浪乐居的不完全统计,呼和浩特8月商品房成交量较7月下降10.3%。全国的情况也是如此,普遍取消或放松限购之后,房地产市场仍然是普遍量价齐跌。从量来看,今年以来,商品房销售额一直是同比下降,而且降幅基本上是不断扩大,只在6月市场预期各地将放松限购时降幅有所缩小,但取消限购在一些城市变为现实之后,7月和8月的降幅反而扩大,1-8月,住宅销售额下降10.9%,而1-6月的降幅为9.2%。从价来看,8月,70个大中城市中新建商品住宅环比下降的城市增加到68个,仅有1个还在上涨;同比下降的城市个数也增加到19个,今年底之前就可能出现半数以上城市房价同比下降。
现实教育了人。所以,在南京发文取消限购之后,几乎没人再认为这能改变房地产市场的形势。有人主张,取消限购的同时,还须取消限贷,这样才能对房地产市场起到刺激作用。他们指出,取消限购只是让投资者具有了购房的资格,但他们不能贷款或者只能贷50%以下的房款,购房能力有限,因此,取消限购这个单一救市政策无法刺激房价,救市需要组合政策。
基于这样的思路,一些地方政府对信贷支持房市跃跃欲试,甚至打算放松限贷,据媒体报道,江西近期发文提出将适当降低二套房首付比例。放松限贷和放松限购组合在一起,就能救得了房价吗?我们的判断仍然是:放松限贷也救不了房价。
正如主张取消限贷的人所言,面对当前高企的房价,投资者的购房能力都显得非常不足,需要得到银行贷款的支持。而在几年前,人们认为投资者财大气粗,在限贷的情况下,他们可以用自有资金购房。随着中国经济减速,很多投资者资金链紧张,他们很难再像以前那样掀起投资楼市的热潮。今年,投资者“断供弃房”的案例时有发生,据媒体报道,今年1-7月,苏州市中级人民法院审理的个人“断供”案件高达900余起,同比上升约40%。这其实也是楼市投资势能的中断。
而且,在当前房价上涨无望、下跌可期的情况下,逐利的投资者会顺应形势避而远之,不会因为放松限贷而冒险进入楼市。(21.世.纪.经.济.报.道.欧.阳.觅.剑)
首套房新政传递悲观信号央行忧心危及金融安全
9月22日的一个传闻应该引起了地球人的关注。
传闻说,首套房认定标准将放松,只要贷款余额还清再买房就算首套房。上周五央行已召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。
傍晚时候,有媒体报道说传闻已获得申万地产证实,四大行将出政策,放松首套房认定标准。
这个传闻没有像往常一样,直接推动股价上涨,反而引发了大跌,银行板块大跌2.27%,房地产板块下跌0.96%,招金万保四大房地产龙头企业无一上涨,金地集团(600383)反而大跌3.01%,可见投资者对未来的前景并不乐观。
中国的房地产动向已经不仅仅是中国人的事,它的景气与否,直接关系到全球资金的流向,关系到铁矿石、有色金属、玻璃、水泥等100多个行业的前景,所以投资者有关政策非常敏感,会很精准地判断接下来的投资机会。
很显然,投资者对老百姓蜂拥而至购买房产的预期不强,认为这项政策对房地产、银行并不是利好消息。
或许,此次放松首套房认定标准,是房地产行业越来越差的信号。此前,地方政府早已经忍耐不住,纷纷取消限购,对于大批城市取消限购,中央采取了默许态度,以至于到今天为止,仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚六个城市在坚守限购政策。
首套房新政被解读成取消限贷,这意味着什么?意味着几十个取消限购的城市,并没有实现房地产复苏,不仅如此,河北邯郸等地还不断传出房地产企业资金链断裂的问题,如果这种现象在更大范围内蔓延,其后果是不堪设想的,必然会危及金融系统的安全。
于是,央行坐不住了,决定在四大行先行试点,看看能不能以帮助房地产的名义,保卫金融系统。
财政部长楼继伟已经说了,不会大幅调整政策,所以不要指望政府出钱去推动房地产市场,此次政策的重点显然是想挖掘老百姓的潜力,让他们从口袋里拿出钱来拯救房地产。
这不是让穷人来救富人吗?
曾几何时,中国的富豪榜上,房地产商占据半壁江山,直到阿里巴巴上市前,万达董事长王健林还占据着中国首富的位置,是他们推动了中国房价快速上涨,让普通老百姓不堪重负。现在,他们的行业出现调整,却让普通老百姓来挽救,想想真是有些黑色幽默。
房地产市场化十多年来,人均住房面积已经大大提升,随着下一代人口数量越来越少,房地产消费者也会越来越少,而且,很多下一代从出生之日起,名下就拥有了一套、两套甚至多套房产,无法想象这么多房子将来卖给谁。
另一个无法回避的事实是,在土地财政难以为继的时候,开征房产税就自热而然地提上了议事日程。不管中央承不承认,绝大部分人都认为不动产登记就是在为开征房产税做准备,一旦正式实施,对拥有多套房产的人一定有很大的挤出效应,如果很多人抛售房产,房价自然会逐步下跌。
但很多老百姓不这样认为,他们认为房价还会上涨,认为限购阻止了他们发财的机会,现在限购限贷都取消了,通过房地产致富的机会又来了。也正是他们,成为房地产商忽悠老百姓的所谓刚需。
央行组合拳显效 银行间资金利率全线回落
昨日(9月22日),上海银行间同业拆放利率(Shibor)全线回落,其中7天期下跌10.20个基点,至3.1980%;14天期回落11.50,至3.4380%。同时,银行间市场质押式回购加权平均利率,亦有多数品种出现回落。
东莞银行金融市场部分析师陈龙对《每日经济新闻》记者表示,对冲9月底、季末冲存,以及国庆长假的现金需求导致的流动性紧张,是央行当前公开市场操作和非公开市场操作的预期管理目标;考虑到上周央行开展的SLF(常备借贷便利)等操作,本周的资金价格波动不会太大,将不会超过上周新股集中申购的紧张程度。央行在公开市场上保持不作为或小幅度逆回购,让市场到期资金自动供给流动性的可能性较大。
Shibor利率全线下行/
上海银行间同业拆放利率(Shibor)显示,昨日所有品种利率全线回落。其中,隔夜Shibor下跌4.30个基点,至2.7970%;7天期Shibor下 跌10.20个 基 点 ,至3.1980%;14天期回落11.50个基点,至3.4380%;1个月期Shibor则下跌3.30个基点,至4.2770%。
与此同时,银行间市场质押式回购利率,昨日,除3个月、6个月期限品种(加权平均)利率小幅上涨外,其余品种均有不同程度的回调。其中,7天期品种下跌11.01个基点,至3.2268%;14天期品 种 下 跌16.26个 基 点 ,至3.4249%。
《每日经济新闻》记者注意到,上周央行共在公开市场净投放资金80亿元。在9月18日的公开市场操作中,央行将14天期正回购操作的招标利率降低20个基点,至3.50%。据了解,这是自今年7月份以来,央行第二次下调14天期正回购的招标利率,并刷新了期3年半来的新低。
“央行之所以会在此时下调14天期正回购的中标利率,首先是因为近期IPO频繁推出、存款偏离度指标等因素对货币市场造成了冲击,而在季末、节假日等因素临近的情况下,货币市场资金利率已横亘在较高水平。”中信证券固定收益研究主管、首席分析师邓海清曾对记者表示,通过降低利率,还可以降低银行的资金成本,进而传导到实体经济中去,达到降低实体经济融资成本的效果;此外,货币市场资金利率的降低,还可以缓解市场对宏观经济的悲观预期。
此外,据新华社报道,建设银行董事长王洪章9月20日已证实,央行确实已向五大行投放了5000亿元的SLF。“央行向五大行发放5000亿元,是执行稳健货币政策的一部分。”王洪章表示。
短期流动性仍乐观/
“这(SLF操作)表明了当前管理层在稳定货币市场的基础上,对降低融资成本的迫切心情和政策动作。”陈龙对《每日经济新闻》记者表示。
据《每日经济新闻》记者了解,本周公开市场上将共有250亿元的正回购资金到期,其中,周二(9月23日)到期资金150亿元,周四(9月25日)到期资金100亿元,无逆回购和央票到期。
与此同时,本周四(9月25日)是存款准备金补缴的时间窗口,而本周还有12只新股申购(IPO),这些都可能会对资金面带来一定的冲击。此外,月末、季末因素,以及国庆长假等因素也可能会影响到银行间市场的资金利率。
陈龙认为,考虑到上周央行开展的SLF,以上因素对市场流动性的影响不会太大;央行在公开市场上保持不作为或小幅度逆回购,让市场到期资金自动供给流动性的可能性较大。
“当然,如果有非公开的再贷款或再贴现,就另当别论了。”陈龙表示,相信有了前期的SLF操作和预期中的公开市场操作,本周的资金价格波动不会太大,料将不会超过上周新股集中申购的紧张程度。
“从近期李克强总理在天津夏季达沃斯论坛的讲话和央行官员的表态来看,未来的流动性不太可能出现大起大落的变化,维持中性平衡且稳定货币市场的货币政策是各方利益最大化的选择。”陈龙表示。
陈龙认为,从定性分析的角度来看,未来一个月的流动性整体上是乐观的,除了9月底的拉存款需求和国庆长假的现金需求之外,央行基于货币政策的预见性、针对性和有效性,在公开市场操作的预期管理上,也将是总量稳健、短期平稳推进、中期管理预期等方向为基调。(每日经济新闻)
余丰慧:读懂央行放水的醉翁之意
据报道,继5000亿元SLF (常备借贷便利)之后,央行再度引导市场利率下滑。9月18日央行公开市场操作的100亿元14天期正回购,利率由此前的3 .7%大降20个基点至3 .5%,这是该利率年内第二次下调。
笔者认为,100亿元正回购利率下降,仅从量上根本谈不上什么降息,而且对市场的影响也非常之小。笔者注意到,央行两次操作后,9月19日上海银行间同业拆放利率一周、两周、一个月数据都呈现走高情况,最高引导贷款基准(LPR)也呈现红箭头。谈不上什么降息,更谈不上传递宽货币信号。
个人认为,央行此举目的有二:一是继续落实定向调控政策。5000亿元SLF(常备借贷便利)是定向降准之后采取的定向数量货币工具操作,目的在于继续定向支持三农、小微企业和高新技术企业发展。
二是央行两次操作的目的不是放松信贷宽货币,而是旨在降低中小微企业融资成本。截至6月底,中国广义货币余额120.96万亿元,是2013年全年GDP(56.8万亿元)的213%。货币信贷池子里的存量如此之多,岂能再放水货币信贷,增加增量呢?盘活这些存量是唯一出路。
由于中小微企业融资贵问题一直难以解决,央行试图想通过市场化手段从基础货币操作上引导利率走低,降低整个市场融资成本,这才是近期两次操作的醉翁之意。
但是,效果有待观察。央行SLF和正回购价格降低,对象是笼子里的金融机构,影响到的是商业银行。能否真正影响到市场融资利率走低,进而降低中小微企业融资成本,关键在于商业银行这个中间环节和“二道贩子”。实际上,商业银行的管制利率一直就不高,不过,中小微企业对这种低成本资金可获得性非常低。即便是一些企业能够贷到信贷资金,银行附加其上的各种收费和条件,综合计算下来成本仍畸高。
同时,商业银行特别是大型商业银行受社会高融资价格影响和诱惑,把自己吸收来的或者从央行再贷款借到的资金高息拆借给小贷公司、信托公司等社会各类金融机构,这些机构再贷给企业,经过这种层层加价,最终到企业成本已经非常之高了,这才是问题的关键所在。这些问题不解决,央行释放再多低成本资金,只能是羊入虎口。
鉴于此,一方面必须下决心对商业银行附在贷款上多如牛毛的收费予以取缔;另一方面必须下决心给中小微企业减负,给其创造宽松的宏观经济政策环境,提高其包括货币信贷资金在内的可获得性,提高其对整个资金资源的吸引力。(作者系资深金融工作者、财经评论员)
媒体:中央虽一致认为改革优于刺激 但政策仍有后招
8月份最新数据公布后,对于中国经济的乐观和悲观之情纠结在一起,“要改革还是要刺激”的老话题再度引发各界争议。
媒体近日报道称,中国高层领导人上月齐聚北戴河,一致认为年底前经济工作的重点将是推进改革,优先于出台刺激增长措施,并接受了经济增速可能低于7.5%目标的现实。
在上周末举行的G20财长和央行行长会议上,中国财政部部长楼继伟表示,当前中国经济总体上平稳增长,宏观经济政策将继续着眼于综合性目标,不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。
国务院总理李克强此前参加天津夏季达沃斯论坛时也强调,只要就业充分,经济增速高一点、低一点都属合理区间。
官方层面释放的信息,反映出中国政府面对经济下行压力的政策定力,与此同时,采访的多名经济学家也表示,不走“强刺激”的老路,并不意味着彻底放弃促进增长的刺激措施,不能简单将改革与刺激对立起来,仍应相机“定向调控”。
数据疲软引发刺激呼声
中国近期的宏观经济数据大幅低于市场预期:8月份规模以上工业增加值同比增长6.9%,创2008年12月以来新低;1~8月固定资产投资增速为16.5%,比1~7月回落0.5个百分点;8月份FDI同比下降14%。
不少市场人士预计,这样的经济态势可能在整个第三季度都会持续。作为经济前瞻指标的PMI在8月份为51.1%,达到年内第二高,但比上月回落0.6个百分点,是连续5个月回升后出现回调。
8月PMI指数回落的主要原因,表现在新订单指数回落上,由此也引起了生产指数的回落,这对未来几个月的经济增长来说不是好消息。
在经济下行压力加大的背景下,以一些海外投行为代表的观点认为,中国经济正在丧失动力,建议决策者降准、降息,乃至加大财政刺激的声音此起彼伏。
《华尔街日报》援引数名机构经济学家的话称,中国8月的经济数据“令人震惊”、“令人意外”,一些国际投行的分析报告认为,目前趋势一旦确立,可能意味着中国经济正在滑入“中等收入陷阱”。
瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光表示,如果宏观调控继续延误,则经济增长“破7”的可能性大大增加,调控恐失最佳时机。
学界有观点认为,过去几年的宏观数据显示,中国经济增长与就业岗位增长的波动拟合度并不高,西方社会比较典型的“菲利普斯曲线”在中国不明显。这就意味着,今年可以顺利完成新增就业1000万人的目标任务,并不意味着中国经济就在健康成长。
在经济压力持续存在的背景下,央行上周向五大行投放5000亿元的常备借贷便利(SLF)引发广泛关注,市场普遍将此解读为央行实质上的放水,效果约等同于存款准备金率下调0.5个百分点。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,从8月份的经济数据来看,整个信贷需求偏弱,工业增加值等数据也不是很理想,物价形势使得各方面产生通货紧缩的担忧,“央行适度调节流动性,希望以此助推经济。”
对于刺激政策的前景,交通银行首席经济学家连平昨日对记者表示,虽然政府对于经济增速放缓的容忍度提高,但应在保增长的情况下推进改革,改革不能替代宏观政策,改革要推进,宏观政策调控也还要进行,“7.5%的增速目标,如果因为种种原因达不到就放弃的话,就失去了国务院设定目标的严肃性。”
连平认为,既然要很好地保证改革推进,经济平稳运行也是需要的,经济平稳运行是改革获得成功的基础或者说保障。
官方强调政策定力
尽管央行近期对五大行进行了总计5000亿元的SLF操作,但政策指针似乎仍未指向全面刺激。
瑞银亚洲首席经济学家汪涛分析称,SLF操作意味着央行仍不希望推出长期的流动性宽松政策,以避免传递过强的政策信号,因此年内全面降准的可能性微乎其微。
央行货币政策委员会委员陈雨露此前表示,现在还不到降息的时候,降息是强刺激信号,能不采取就不采取,央行还有很多其他手段可以用,比如定向降准、加大公开市场操作力度等。
官方层面释放出的信息,在强调政策调控“定向”色彩的同时,进一步反映出保持政策定力的改革取向。
9月9日,数易其稿的《基于需求的反映提质增效转型升级统计指标体系》正式印发。联想到率先不考核GDP的河北省的新考核体系也着力考察债务余额占财政总收入比重、服务业增加值占GDP比重、城镇化率等指标,中国为转型升级所推动的改革新路正在逐渐成型,这也符合习近平总书记在去年就明确提出的“不以GDP论英雄”的新型国家治理体系的思路。
楼继伟上周末在G20财长和央行行长会议期间的发言,则是观察官方对于当前经济形势判断以及未来政策取向的新窗口。
楼继伟表示,当前中国经济运行保持在合理区间,1~8月就业情况良好,但同时也面临增速放缓的压力。在此情况下,中国政府的宏观经济政策将继续着眼于综合性目标,特别是保持就业增长和物价稳定,不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。
与此同时,外媒近日报道称,中国高层领导人上月齐聚北戴河,他们一致认为,相比出台刺激增长措施,应优先推进改革,这意味着不大可能出台重大刺激举措,比如降息或降准,但是一旦失业率上升,政府也做好了干预的准备。
民生银行金融市场部首席分析师李志强昨日就此对分析称,推进改革的同时,哪怕增长率低点也是可以的,“从整个经济来看,就业没有问题,动不到经济的根本,大部分人员有工作有收入,增长速度高低没有太大实质性影响。如果增速低于7.5%,对改革的推进就打折扣,改革就退缩,从长期来看,经济增长就没有后劲了。”
政策仍有后招
虽然官方层面暂时排除了“强刺激”的选项,但决策层显然仍密切关注着经济走势,同时在托底政策方面并未放松,只是托底的方式将更多地采用市场化渠道。
比如,在新型城镇化和保障房建设上,政府一直在加快投资的进展,允许地方通过股权融资、项目融资、特许经营等方式吸引社会资本投入,拓宽融资渠道,提高城市基础设施承载能力。
中共十八届三中全会明确提出了引导社会资本参与基础设施建设和运营的要求。财政部将这一要求与处理地方政府债务结合起来,希望积极发展政府和社会部门合作(PPP)模式:一是面向社会推出了80个PPP项目;二是成立了PPP中心,主要负责提供不同行业的PPP项目标准文本;三是对地方财政进行培训,推动各级官员转变观念,并指导其分类开展PPP项目。
在G20会议期间,楼继伟表示,中国政府主要采取了以下措施来促进经济增长:一是进一步给小微企业减轻税负;二是通过政府和社会部门合作等方式鼓励社会资本进入基础设施、清洁能源等领域;三是继续坚持通过全面深化改革来释放经济增长潜力。
“中国政府将沿这一方向坚定不移地走下去,不断提高基础设施投资的规模和质量。”楼继伟称。
对于财政政策的后招,吉林省财政厅科研所所长张依群昨日对表示,以地方债为例,刚刚通过的新预算法的一大突破就是赋予地方发债权力,使地方政府对自身债务的结构进行优化,某种程度上,是缓解了地方债务的压力,同时赋予地方经济活力。
据记者表示,但刺激不会是强刺激,而是有针对性的、点对点的微刺激。比如说,对于有发展空间的创新型高科技产业,给予利率弹性和融资空间,财政上给予贴息、减税等。(第.一.财.经.日.报.)