发改委五方面推进新型城镇化 8股受益解析

　　发改委：将从5方面推进新型城镇化

　　徐绍史介绍，基本公共服务将挂钩居住年限，将建国家人口综合信息库和信息交换平台

　　“当前和今后的一段时期，将推进包括人口、土地、资金、住房、生态保护等5个方面的改革。”国家发改委主任徐绍史昨日表示，改革开放以来的快速城镇化，积累的矛盾问题日益凸显，走中国新型城镇化之路，涉及多方面的体制机制创新。

　　特大城市“城市病”严重

　　昨日上午，徐绍史在上海出席2014中国城镇化高层国际论坛时介绍，改革开放以来，中国的城镇化率年均提高1.02个百分点，城镇人口和城镇数量大幅度增加。但是矛盾和问题也凸显，大量农业转移人口未能真正融入到城市，城市建设用地和空间利用粗放、低效，一些特大城市的城市病日趋严重，总体来看中国的城镇化迫切需要转型发展。

　　徐绍史坦承，目前城市治理能力与城镇化推进的速度相比，还有不小的差距。在推进新型城镇化进程中，将让市场在资源配置中起决定性作用，既要履行政府制定规划政策、提供公共服务等方面职能，又要遵循市场规律。

　　实施差别化落户政策

　　徐绍史表示，有序推进农业转移人口市民化，同时促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，允许不同规模的城市实施差别化的落户政策；对未能落户的城镇常住人口，通过实施居住证制度，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，努力实现城镇基本公共服务覆盖全部城镇常住人口，将建设覆盖全国安全可靠的国家人口综合信息库和信息交换平台。

　　吸收社会资本参与城建

　　记者从论坛上获悉，国家发改委将重点推进人、地、钱、房、生态等5方面的改革，全面推行流动人口居住证制度，探索实行城市用地增加与吸纳人口落户数量挂钩，通过多种渠道吸引社会资本参与城市建设。这些改革包括人口管理制度、土地管理制度、城镇化资金保障、城镇住房和生态环境保护。

　　完善城镇建设征地制度

　　徐绍史介绍，完善现有城镇建设征用土地制度，严格执行城市用地分类与规划建设用地标准，提高土地集约化利用水平。探索实行城镇建设用地增加与吸纳农业转移人口落户数量挂钩、与城镇低效用地再开发挂钩的激励约束机制。同时，进一步改革完善农村建设用地和进城落户农民宅基地的流转制度。

　　此外，将加快建立规范透明的城市建设投融资机制，建立健全地方债券发行管理制度，创新融资工具，通过多种渠道吸引社会资本参与城市建设。（新京报）

　　万科A:大股东增持体现中长期发展信心

　　万科A 000002 房地产业

　　研究机构：海通证券分析师：涂力磊，贾亚童撰写日期：2014-03-24

　　事件:

　　公司第一大股东华润股份有限公司增持上市公司部分股份。

　　投资建议:

　　大股东增持体现中长期发展信心:2014年3月20日，公司第一大股东华润股份有限公司增持公司A股2640万股，占公司总股本的0.24%。增持后华润股份有限公司及其关联公司合计持有公司A股股份165234万股，占公司总股份的比例为15.00%。考虑之前公司董事长郁亮增持100万股，目前公司大股东、高管均以实际行动表示对公司中长期发展信心。

　　公司大幅度提高派息比例:公司此前已公布拟每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升了接近一倍，每股股息同比增长127.8%。公司同时承诺未来将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。现金分红比例提高将保障公司中长期股东利益。

　　积极推进“小股操盘”模式:“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分红派息、回馈股东的能力。

　　投资建议:维持“买入”评级:2014年，公司提出以“均好中提效”为指导思想，坚持质量为先，提升经营效率，在夯实传统业务竞争力的基础上，继续培育、提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。公司已公布拟每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升接近一倍，每股股息同比增长127.8%。公司同时称未来将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。我们认为，提高分红比例是价值股有效回馈投资人的重要手段。考虑2013年底公司近1555亿预收账款，中长期价值凸显。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元，RNAV在15.2元。按照公司3月21日8.01元股价计算，对应2014和2015年PE为4.68倍和3.91倍。给予公司2014年6倍市盈率，对应股价10.26元，维持对公司的“买入”评级。　

　　保利地产:底部转机初现

　　保利地产 600048 房地产业

　　研究机构：中信建投证券分析师：苏雪晶撰写日期：2014-03-24

　　销售增速较为平稳:公司全年销售金额达1252.9亿元，同比增长23.15%；销售面积1064万平米，同比增长18.11%。公司过去几年的发展受到整体房地产市场的情况影响，销售增速波动较大，但一直保持前进的步伐。自2012年迈入千亿级房企行列之后，公司未来的成长性受到市场的质疑。但与其他龙头房企的比较表明，公司销售增速仍然保持在较高水平。预计2014年公司可实现销售额在1500亿元以上。

　　持续聚焦珠三角:拿地方面，前两月拿地金额120亿元，比去年同期增加88%，建筑面积335万方，珠三角区域占比达69%，凸显公司城市群发展战略。去年公司夺得广州地区销售冠军，但出于对土地市场非理性的审慎，一直没有出手增加项目储备，14年初即连续竞得广州三地块，建筑面积达62万平，为未来发展奠定基础。广东大区的优异表现，也让企业稳定发展提供保障。

　　集团和管理层增持彰显信心:2月25日，保利集团增持公司股份40万股，且计划在未来12个月内继续增持不超过2%股份。2月28日，公司董事和高管增持18万股。随着资本市场地产融资功能恢复，我们认为保利地产作为大型国有地产集团，有望在融资或优先股制度推进过程中受益。而近期保利集团董事长在接受媒体表态:“保利对于混合所有制的，对于改革怎么能够更好地实现混合所有制，一直在做思考，在做探索，而且也在做实践，包括我们的股份制公司。”改革红利和探索也将在很长一段时间影响保利地产的发展速度和质量，我们将持续关注。

　　投资评级与盈利预测:公司大的逻辑仍然是受益于市场集中度的提升，在大公司中公司是少数13年结算利润率下降不明显的企业。2013年公司市场表现较差，也为2014年带来一定空间，考虑到企业未来更有质量的增长，我们上调14-15年EPS分别为1.93和2.55，维持“买入”评级。

　　华夏幸福:产业集群化正当时，京津冀一体化最受益

　　华夏幸福 600340 综合类

　　研究机构：国泰君安证券分析师：侯丽科，李品科撰写日期：2014-03-12

　　维持增持评级。公司产业园区渐次成型，为经济结构转型的核心受益标的。储备以北京周边居多，为京津冀一体化最佳受益标的。RNAV28.70 元，折23%。看好公司成长性，维持2013 EPS 2.05 元预测，上调2014 年EPS 预测至2.87 元（+4%）。京津冀一体化等带来公司资产价值等提升，上调目标价至31.57 元，对应2014 年11 倍PE.

　　产业结构调整稳步推行，公司业务模式恰逢其时。公司产业园区渐次成型，产业促进和提升开拓新的利润增长点。公司园区具备天然产业聚合优势:1）土地成本便宜；2）布局于一线城市周边，交通便利，易吸引企业投资落地；3）园区定位于公共环境平台、公共服务平台和公共技术平台，平台优势彰显。公司由产业转移、整合逐步向孵化拓展，美国硅谷设立子公司亦可更好促进这一策略。

　　京津冀一体化提上战略高度，公司为最佳受益标的。1）北京大气污染、交通拥堵等带来产业格局重构的必要性，预计京津冀区域是继珠三角、长三角之后新的发展热点，区域价值提升有望加速。2）公司现有储备约1370 万方，京津冀占比达91%；还有园区委托开发面积近800 平方公里，环北京周边700 多平方公里，潜在土地储备巨大。

　　首都第二机场预计持续催化。首都第二机场预计2014 年全面开工，2018 年估计可投入使用。固安项目与首都第二机场仅距离10 余公里，通过京开高速可在10 分钟内到达。预计可带动京津冀区域价值稳步提升，房地产市场需求更有保障，为公司业绩的持续高增奠定基础。

　　风险提示:京津冀一体化政策落地偏慢；整体信贷偏紧，销售偏慢

　　金科股份:战略微调，重燃期待

　　金科股份 000656 房地产业

　　研究机构：中信建投证券分析师：苏雪晶，刘璐撰写日期：2014-02-20

　　新开工超预期，加速拿地铺垫增长

　　公司13年销售额达210亿，新开工面积逾400万方，同比增速约50%，超过原计划365万方近10%。全年新增土地储备约880万方，下半年明显发力，继上半年拿地29.64亿，三四季度拿地额分别达27亿以及35亿。加大投资力度备战明年进一步增长。整体而言，据13年新开工以及拿地步伐预计能够确保今年200亿以上新增货值，加上年初存货190亿，保守估计总货值在400亿左右。从公司今年拿地策略来看，加深重庆市区布局的意图明显，二线城市储备的强化预计将提振去化率，我们认为14年公司销售规模再上一层，贴近300亿房企阵营将是大概率事件。

　　多方位探索，有望尝试复合概念地产

　　公司今年在投资者互动平台上表示，将在做大做强住宅地产的基础上，实现商业地产、文化旅游地产等齐头并进，并积极探索进入养老地产。公司虽然是二三线房企代表，但具备打造精品地产项目的能力，如若进行复合概念，尤其是养老地产的尝试，同时公司深耕的川渝地区已出台相应政策推动相关产业，我们认为这将有望形成公司长远发展的另一个看点。房地产行业进入到2014年以来，转型及新领域探索之风愈演愈烈，我们也认为本次地产企业的改变不同于2010年那次所谓的“地产+X”，就其本质与大周期环境变化以及行业发展阶段有关，是具有一定基础的变革。而养老医疗产业也是较为适合地产企业变革的方向之一，如金科能够契合行业发展趋势，把握川渝区域养老服务行业的快速发展机遇，将一定程度上有效弥补曾经三四线城市战略选择的缺憾。

　　投资评级与盈利预测

　　公司13年销售较大幅度的增长，预计14年也能够继续保持较高增速，销售利润率也会有明显的改善。特别是在战略选择的一些积极变化，让我们对公司的认识有所改观。从中长期上看，公司价值存在低估，我们预计13-14年EPS分别为1.30、1.83元，仍维持“买入”评级。

　　天山股份:疆内供需触底，等待反转时机

　　天山股份 000877 非金属类建材业

　　研究机构：长江证券分析师：范超撰写日期：2014-03-13

　　报告要点

　　事件描述

　　公司公布 2013年年报，主要指标:全年营收79.11亿元，同比增长2.8%，营业利润1.07亿元，同比下降29%，归属净利润2.8亿元，折EPS0.32元。

　　事件评论

　　区域过剩压力大，公司全年产量增长缓慢源于保价控量。公司2013年水泥（熟料）产销量分别为2341万吨、2237万吨，同比增长3.17%和1.62%。商混产销量为474万吨、同比增加38.6%。产销的缓慢增长主要是由于公司为了应对疆内产能过剩压力采取保价控量措施。

　　新疆价格继续回落，盈利改善源于煤价下跌。新增产能持续投放下，13年新疆水泥价格低位下行，全年销售均价同比下降约100元/吨。综合来看（水泥熟料），公司13年吨收入下降13元，而煤价的大幅下跌导致吨成本下降17元；二者均衡之下，13年吨毛利增加4.4元。混凝土方面，单方收入下降9元，单方成本下降5元，单方毛利下降3.7元。

　　华东需求旺盛，江苏公司改善显著。华东地区13年需求相对旺盛，水泥价格下半年也开始呈现持续向上趋势。子公司江苏天山水泥集团、江苏宜兴水泥实现净利润1.11亿元，0.52亿元，同比增速分别为140%和276%。

　　而新疆地区受制于需求的低迷均出现下滑，子公司阿克苏天山多浪水泥、屯河水泥净利润分别下降76%、63%。整体来看，新疆地区营业利润下降4%，而江苏地区增加100%。

　　疆内供需触底，反转需待在建产能进一步消化；华东高位维稳。截至2013年末，新疆熟料产能达6851万吨，当年新增熟料产能914万吨，产能冲击约15%。目前在建仍有1742万吨，拟建1300万吨，考虑到目前疆内水泥盈利能力较差，建设进度或继续放缓，但新增压力仍不容忽视。需求面上，受资金面影响，2013年疆内水泥产量增速约为20%，较12年28%出现明显下滑，受整体经济转型制约，我们预计2014年疆内需求增速仍在20%左右。据此判断，14年疆内供需总体平衡，全面反转仍需等待。

　　我们判断明年或是疆内反转时点，预计14、15年EPS 分别为0.41和0.72元，对应PE 为13和8倍，目前PB 仅0.7倍，估值处于底部，关注供给投放，配置时点或临近。

　　中天城投:“去大盘化”最大受益者，销售业绩将高增

　　中天城投 000540 房地产业

　　研究机构：国泰君安证券分析师：李品科，孙建平，温阳

　　投资要点:

　　维持增持评级。我们认为贵阳新土地供给模式会带来大盘供给下降，同时持续外来购房需求，将缓解市场原有的供给过剩担忧。中天城投优质资源有望集中释放，成为贵阳“去大盘化”最大受益者，销售、业绩进入快增轨道；“走出去”战略推进亦将打开成长空间。

　　贵阳楼市供求格局生变:大盘供给将减少，购房需求依旧旺盛。1）供给端:新土地供给模式即将实施，预计将减少未来大盘数量、提高土地成本；2）需求端:除本地人购房需求外，因区位、基建、公共服务、房价、政策等诸多优势，贵阳还吸引了大量外来购房需求。3）2013年前3Q，贵阳商品房市场供给同比下降25%，成交上升6.3%。

　　公司大量优质资源集中释放，市场话语权提升，成为“去大盘化”最大受益者。1）优质资源集中释放，销售将步入高增轨道:未来方舟、国际金融中心、假日方舟三主力项目将在未来三年集中释放，产品定位准确，去化前景看好；2）市场话语权提升:目前贵阳几个可比的大盘，或销售殆尽，或产品定位与公司存差异，公司在贵阳市场产品定价方面更为主动；若房价出现上行，公司产品更可直接受益。

　　“走出去”战略打开公司长期成长空间，股权激励保驾护航。南京拿地标志着公司走出去战略的正式实施，我们认为公司在财务、成本管控、人才培养等方面均已自成体系，根据公司策略，“走出去”的经营风险在可控范围内，一旦证明成功，公司长期成长空间将被打开。

　　因存量释放加快，我们上调2013-15年EPS至0.81（+0.15）/1.06（+0.27）/1.41元，每股RNAV14.7元，维持增持及目标价10.93元。

　　催化剂:贵阳新土地供给模式实施、走出去战略顺利推进风险提示:政策调控风险、销售不达预期、“走出去”进展缓慢