房地产：京津冀引领风向 剪刀差修复可期 荐12股

　　一手房销量：1）环比：整体环比上升11%，其中一线上升21%，二线上升11%，三线上升4%。2）同比：整体同比降12%，其中一线降27%，二线降6%，三线降11%。3）本周与2016年全年周均比：整体降18%，其中一线降33%，二线降15%，三线降8%。4）累计同比：整体同比降26%，其中一线城市降46%，二线降30%，三线降2%。一手房整体成交均价：环比降3.0%，同比升10.3%。二手房销量：本周环比升16.6%，同比降22.2%。

　　库存水平：17个典型城市一手房平均可售面积环比降0.8%，同比降19.6%。去化时间：17个城市新房去化时间24.9个月。2017年PE主流公司25.2倍，RNAV8.69%折价。

　　本周观点：中央重点视察新机场建设，确保京津冀交通一体化进程推进，预计后续交通、产业、人口协同规划的将会有动作持续落地。2017年是京津翼近期目标兑现的一年，是近期地产板块最大的主题所在。两会前后，有望引领地产板块整体的估值修复行情，缩小与上游周期品行业的固执剪刀差，目前低估值龙头股已经具备了较高的配置价值。北京今年出让多幅自持地块，倒逼开发商从供给端增大租赁业务面积。在购租并举成住房制度改革主要方向背景下，租赁政策红利不断释放，长租公寓有望成为下一个风口。2017年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主。

　　国泰君安地产个股推荐组合包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展和皇庭国际，权重占比均为25%。国君地产个股推荐组合指数上周升0.90%，跑输房地产指数0.8%，跑输上证指数0.7%。2017年累计涨幅为5.1%，跑赢房地产指数3.5%，跑赢上证指数0.2%。

　　北京市常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》。2017年全市计划供地3900公顷，相比2016年的计划减少了200公顷，其中2145公顷为政策鼓励和引导利用的存量建设用地，但保障房用地供应和2016年持平，仍旧为350公顷。

　　维持行业增持评级。2017年近期房地产板块投资策略是“主题领军，价值轮动”；推荐：1）龙头房企受益于市占率的提升和行业壁垒的建立，业绩稳健，分红可期，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A；2）两会临近，京津冀主题持续升温，推荐：华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份；3）区域主题，受益：西南区域（金科股份）、大深圳区域（天健集团、格力地产）、大上海（新城控股）。