投资时钟步入股权投资区 两策略优选地产股(附股)
编者按：伴随地产供给端恶化速度远快于需求端，在耐心的等待中，终于迎来了首次降息。预计未来央行会继续维持宽松的货币政策，直至利率降到完美利率之下，催生出新一轮地产的繁荣。当下，地产投资时钟正在滴答滴答往前走，从债券投资区正式步入股权投资区，地产股票将会呈现显著的绝对超额收益。
投资时钟步入股权投资区
其实地产行业非常单纯，它往往只受到两个重大因素的影响，一是当下地产行业的景气度，另一个是当下的利率水平。
降息所标志的宽松化信号意义十分重要，在实体经济疲软、基建投资边际收益率下滑的情况下，央行终于在地产基本面实质性恶化之前出手。预计未来央行会继续维持宽松的货币政策，直至利率降到完美利率之下，催生出新一轮地产的繁荣。当下，地产投资时钟正在滴答滴答往前走，从债券投资区正式步入股权投资区，地产股票将会呈现显著的绝对超额收益。至此，我们可以确认地产始终处于债牛的末期、股牛的初期。
我们预计，2015年地产基本面将呈现出销售四平八稳，投资在上半年见底，房价温和上涨并于2016年加速的局面。消费端看，在货币政策持续宽松的大前提下、预计2015年商品房成交将延续2014年底的回升态势，并维持四平八稳的销售节奏，预计全年成交面积和金额将分别增长6%和8%。在新开工面积和土地复苏的引导下，预计2015年商品房开发投资额也会在上半年见底，呈现出前低后高的走势，预计房地产投资全年增速为12%。
从房地产市场供求关系看，2016年也将是行业变化的一个拐点。在市场化的背景下，预计2014-2015年将是房地产周期的温和过渡期，一方面，新开工施工面积减缓，房地产市场供给减少将逐步改善目前阶段供给过剩的态势；另一方面，在宽松的货币环境下，居民的住房需求会进一步释放，刚需、改善型需求仍然会保持较大的成交量。预计房地产市场供需关系会在2016年出现较大的改善，届时，得益于我国经济将进入新一轮的中速增长期，房地产也将步入新的上升周期。另外考虑到，2014年这一轮房地产下降周期景气程度高于2008年，因此房价再次上涨所需的降息、降准次数可能少于前两轮周期。
由于货币政策宽松才刚刚启动，考虑到时间滞后因素，认为百城房价指数在2015年有望保持温和态势，不会立刻陷入快速上涨的局面（即进入地产投资时钟的不动产投资区）。但是，分化仍将继续，总体向好并不能掩盖个别地区尤其三四线城市供给过剩的局面，三四线城市房价将在较长时间内处于底部徘徊。然而一二线城市房地产市场依然有足够的吸引力，也是房企的主战场；认为一二线城市的房价随着货币宽松政策的逐步展开，在2016年再次掀起快速上涨浪潮，是大概率事件。
两策略优选地产股
在这种背景下，我们认为机构投资者应当维持地产行业的超配地位，具体而言可因循两大选股策略。
选股策略之一是着眼投资下一代房地产商。基于对大陆传统住宅开发业发展瓶颈的预期，地产商转型成为资本市场较为关注的焦点。的确，经过近20年的住房商品化扩张，传统开发商旧有的发展模式受到了挑战，尽管我们并不认为这种挑战不是现时的；展望来看，中长期需求增速趋缓，供给端上行压力的加大加强，伴随传统开发利润空间逐步的收窄，传统的开发模式早晚面临终结的一天。因此我们认为选股在着眼于地产景气度周期性上升的同时，也需要考虑公司发展的长期逻辑。检验地产商转型之路，通过对海外经验的总结与提炼精选，我们认为金融化与投资平台化是地产公司转型的主要方向。
作为金融行业的一个子领域，房地产无时无刻不在与金融打交道，无论是地产公司开发融资，还是消费者购房贷款，地产行业总是与金融服务业紧密相连的。地产商对金融服务的业务流程与商业模式较为熟悉，甚至在开展面向业务的金融服务时，具备一定的渠道优势。随着金融改革的深入、银行牌照的放开以及互联网金融的兴起，我们认为中国地产商已经逐步具备了向金融服务业渗透的能力和环境。结合中国现状，我们认为股东或股东子公司中具备金融基因的地产公司更容易向金融领域渗透，因此推荐具备金融化基因的地产公司。
其次是拥有投资平台潜质的地产公司。对于业务的多元化转型，由于中国地产商兴起只有20多年的历史，大多数企业尚处于在行业内打拼、拓展的阶段。现阶段还很难评判A股地产公司对生息类业务的驾驭能力，只能粗略地看，我们认为具备园区运营经验，以及与其他行业企业的广泛接触，在业务多元化转型方面的能力优于现有同行，此外，12月3日国务院常务会议决定在更大范围推广中关村试点政策、加快推进国家自主创新示范区建设，也为园区地产提供了政策利好。
选股策略之二是玩转高beta。尽管地产商发展面临长期逻辑的困境，但毕竟未来两年地产行业景气度将处于持续上升的阶段。传统地产股也会具备不错的绝对收益。对应于行业景气度上升，认为应当投资于高杠杆的地产商，以获取尽可能大的Beta收益。（中国证券报）
万科A：2014年3月销售数据点评
来源：东北证券 撰写时间：2014-04-09
1、2014年3月，万科当月实现销售面积121.1万平方米，销售金额144.3亿元，分别比2013年同期下降了5.1％和4.8％。2014年1~3月份公司累计实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，分别比2013年同期增长11.7％和24.2％。万科3月份共新增土地储备项目5个。
2、事件点评：
2.1.从3月份当月的销售情况来看，公司当月销售面积和销售金额同比都出现了负增长，虽然，公司去年3月份的销售情况是全年比较好的一个月，基数相对较高也是一个原因，但这也从一个方面显示出全国房地产行业的销售情况继续处于调整过程中。根据往年的规律，市场一般会有半年到一年的调整观望时间。
2.2.公司3月份在土地一级市场获得了5个土地储备项目，支付权益地价36.92亿元。1-3月万科合计新增规划容积率建筑面积253万平方米，权益支付地价75亿元，由于下半年往往是地方政府推地的高峰，预计公司年内在土地储备方面会继续有所表现。
2.3.公司3月份当月平均销售单价为11916元/平方米，较上月的平均成交单价有所下降。我们预计2014年全国商品房调整的概论较大，房价涨幅将会趋缓，甚至不排除部分供应过剩的地区房价有小幅调整的可能。
2.4.盈利预测及投资评级：我们对公司未来3年的业绩预测为：2014年每股收益为1.69元；2015年每股收益为2.03元；2016年每股收益为2.43元，给予增持的投资评级。
2.5.风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。
保利地产：销售优于全国，区域布局扩展
来源：广发证券 撰写时间：2014-04-18
销售规模降幅较大，均价剧增
公司3月份实现签约面积58.85万方，同比下降45.82％；签约销售金额103.74亿元，同比下降13.83％。3月份销售均价17628元，环比大幅上升56.4％，与13年3月同比上升59.03％。公司本年累计实现签约面积217.71万方，同比下降23.66％；签约销售金额280.71亿元，同比下降8.73％。1-3月份平均销售均价12894元，与13年同期相比上升19.56％。与万科、金地集团、招商地产相比，公司3月份同比降幅较大。一季度全国商品房销售规模较去年同期有较大幅度的下滑，但龙头企业销售表现整体优于全国大中城市的平均水平。在销售均价方面，公司均价上升比较明显，主要是公司本月销售项目的结构变化，拉高了整体销售价格水平。
拿地节奏放缓
公司3月份拿地节奏有所放缓，共新增2个项目储备，总建筑面积36.95万方，总地价10.56亿元，莆田市地块权益占比40％，权益建筑面积6.4万方，东莞地块拟引入合作方，权益占比未知。公司延续去年的城市群布局，加大力度深耕珠三角地区。加快布局海西经济圈，首次进入莆田市。
预计公司14、15年EPS分别为1.86、2.29元，维持"买入"评级。
公司受整体市场环境影响成交水平出现一定回落，但优于全国平均水平，价格方面，由于一线城市及部分商业项目整售，均价上升幅度较大。拿地节奏有所放缓，继续深耕珠三角三线城市，并进入海西经济圈的莆田市。公司一直坚持其优秀的基因，在千亿规模后进一步完善自身的管理机制，我们仍然看好公司未来稳定增长。
风险提示
房地产市场波动影响公司销售。
金地集团（600383）：年报及一季报：毛利率下滑拖累业绩
来源：平安证券 撰写时间：2014-04-28
事项：公司公布2013年年报，实现营业收入348.4亿元，同比增长6.0％，归属上市公司股东净利润36.1亿元，同比下降2.9％，实现EPS0.81元，低于此前市场预期。公司拟每10股派发现金股利1.6元（含税）。公司同时公布2014年一季报，一季度实现营收31.5亿，同比下降25.9％，净利润4934万，同比下降73.7％，实现EPS0.01元，同比降75％。
平安观点:
毛利率下滑拖累业绩
2013年公司实现结算收入334
.9亿元，结算面积276.1万平，同比分别增长5.1％和14.5％。由于期内主要结算2012年调价换量及2009-2010年高价地项目，公司房地产业务结算毛利率同比下降5.7个百分点至26.3％。公司期内对投资性房地产会计处理变更为公允价值计量，增厚2013年净利润约13亿，因此尽管同期毛利率大幅下降，但净利润同比仅下跌2.9％。扣非后净利润同比下降24.5％。2014年一季度公司毛利率仍处于低位，为24.7％，我们判断随着前期高价地项目逐步结算完毕，全年毛利率仍有望小幅回升。
销量稳步增长，项目周转提速
2013年公司累计实现签约金额450.4亿，签约面积359.8万平米，同比分别增长32.2％和25.3％。销售均价12518元/平米，同比增长5.5％，可售充足且产品结构合理是公司销量高增长的主因。区域分布上，公司在西安、沈阳的市占率分别达5.8％和4.3％，杭州、南京市占率亦有3％，传统布局区域份额进一步巩固。在销量高增长的同时，公司进一步加快项目周转速度，平均拿地到开盘周期由12个月缩短至近10个月。2014年一季度受推盘节奏和信贷环境影响，公司实现销售额77.1亿元，销售面积57.7万平，同比分别下降10.9％和11.9％。其中年初450亿存货仅贡献20多亿，后续加快存货去化尤为重要。公司2014年可售货值超千亿，随着推盘量逐步上升，销量增长仍有保障。维持全年600亿销售，同比增长33.2％的判断。
2013年拿地开工双提速，一季度有所放缓
公司2013年新增土地储备26个，对应可售753万平，同比增长211.5％。期末土地储备超过2500万平，区域分布上新增项目仍以公司传统布局的一二线城市为主。进入2014年以来，公司拿地相对谨慎，一季度仅新增建面63.3万平，同比下降69.7％。我们认为公司近期拿地趋缓为在目前高地价背景下的暂时性撤退，预计公司全年拿地仍将保持较高积极性。公司2013年全年实现新开工面积573万平，同比增长100％，略低于公司667万平的开工目标。2014年公司计划新开工面积634平，同比仅增长10.6％。一季度公司已实现新开工面积70.8万平，完成全年目标的11.2％。
净负债率有所上升，但经营仍属稳健
截止2013年年末，公司在手现金186亿，为一年内到期长短期负债的1.6倍。净负债率43.8％，同比上升11.4个百分点；剔除预收款的资产负债率为44.8％，与期初持平。期末公司债务融资总额352.8亿，平均融资成本6.2％，处于行业较低水平。由于销售收入大于结算收入，期末预收款较期初增长23.6％至302.8亿。2014年一季度公司负债率略有上升，剔除预收款资产负债率为49.7％，净负债率为59.7％。整体来看，尽管净负债率有所上升，但仍处于合理水平，且公司短期偿债压力较小，经营仍算稳健。
盈利预测与投资评级
考虑到公司毛利率的调整时间可能长于我们此前预期，我们将公司2014-2015年EPS由此前预测的0.99元和1.25元下调至0.85元和1.16元，当前股价对应PE分别为12倍和8.8倍。从销量来看，公司产品结构持续改善，积极补充土地储备，后续可售和销量均有保障。从业绩来看，随着近期新增土地逐步进入结算周期，未来毛利率有望逐步恢复。维持公司"推荐"评级。
风险提示：销量不及预期的风险。
荣盛发展：进军济南，稳定布局发展
来源：广发证券 撰写时间：2014-03-31
事件描述
公司3月26日在济南竞得2014-G008号地块，总地价3.12亿，占地面积4.73万方，建筑面积27.47万方，楼面价1138元。该地块临近凤凰山商业区，距离大明湖景区3公里左右，生活便捷，环境优美，为将来的快速销售奠定了基础，目前周边楼盘售价8800元左右，预计项目的静态毛利率在47％左右。
济南市场概述
济南逐步走出11年限购政策的影响，13年土地市场和商品房市场均呈现供需两旺的局面，而公司布局的历城区更是呈现适合快周转"走量"的特征：13年土地供应建面868万方，同比增316％，商品房市场量价稳中有升，13年销售面积112万方，销售金额82亿，销售均价7305元/平方米。公司将来在继续布局历城区的同时还应积极重点关注高新区和长清区。
深耕重点区域，谋求多元化发展
公司14年坚持了深耕的布局战略，持续深耕了长沙等市场，而布局济南，进一步完善了环渤海区域的布局，推进了环渤海区域的深耕。与此同时，公司积极求变，前期与保利文化合作开发宜兴城东文化游综合体，既在开发方式引进合作模式寻求改变，又进一步加大了旅游地产的布局力度。
14-15年业绩分别为2.09元/股、2.88元/股，维持买入评级近期，京津冀一体化上升为国家战略，公司成为主要的收益标的，预计在政策红利的催化下，公司将继续持续高成长。
风险提示
行业下行风险，高杠杆引起的财务风险及流动性风险推高融资成本。
阳光股份：2013年报点评：向一线聚焦，向电商拓展
来源： 国泰君安撰写时间： 2014-03-14
维持增持评级。由于结算进度变化，下调2014、15年EPS至0.48（-0.09）、0.64（-0.11）元。公司商业管理能力卓越，积极向一线城市拓展，若运营良好预计可有效提升公司品牌形象和知名度。公司积极布局电商，预计线上线下互动可进一步促进实体业务发展。看好公司业务模式，维持目标价7.0元，对应2014年业绩15倍PE。
2013年收入6.9亿，同增26％；净利润1.9亿，EPS0.26元，同降26％，低于预期；拟每10股派现0.3元。期末公司每股净资产3.94元。公司2013净利润下降的主因是，2012年出售酒仙桥科研培训中心项目有2.8亿投资收益；而另一方面，成都锦尚项目未能在2013年底交房结算。向前看，公司2014年货值丰富，阳光上东、天津杨柳青、辛庄和成都锦尚项目预计都可售，预计总货值30亿元左右。
向一线城市聚焦，商业管理能力正当其时。1）当前商业物业结构性过剩，公司良好的物业改造能力和业务模式正当其时。2）积极向一线城市拓展：公司2013年签署了上海淮海路新业广场、松江新生活广场资产管理协议，2014年又收购了上海银河宾馆主楼项目，积极进入上海。3）向一线城市拓展的意义在于，可以帮助公司树立良好的品牌形象，从而有效拓展其他商业物业改造项目。
向电商拓展，线上线下有效互动。公司拟依托目前控股、参股和受托管理的近30个购物中心，打造电子商务平台，实现线上线下的有效互动，增加对购物人群的吸引力，进一步促进实体业务发展。
风险提示：整体信贷偏紧，开发销售偏慢
阳光城：扣非后业绩大幅增长，看好公司多元化探索
来源： 安信证券 撰写时间： 2014-04-08
扣非后业绩大幅增长，房地产业务占比提升：2013年营业收入和利润分别为74.4亿和6.5亿，同比增长36.5％和16.7％。EPS为0.64元。净利润增速略低于收入的主要原因主要是由于去年确认了1.25亿的营业外收入，扣非后净利润增速为42.2％。年ROAE为24.8％，较去年略降低2.5个百分点。综合毛利率为29.8％，较2012年上升4.24个百分点，上升的主要原因是毛利率高的地产业务占比的提升，地产业务毛利率36.3％，同比降低2.6个百分点，但占收入的比重上升16.9个百分点至81.4％。三费合计5.9亿，同比增78.9％，占比上升1.9个百分点至8％。其中销售费用和管理费用合计5.7亿，同比增117％。公司拟10股派0.6元（含税），分红率9.61％，同比下降4.78个百分点。
销售保持快速增长，拿地力度加大：2013年度公司实现结算面积和金额分别为66.3万平和60.6亿元，同比分别增长80％、72.4％，主要是由于位于福建、西安、厦门和兰州的项目结算增加。公司未披露销售具体数据，现金流量表中销售商品及劳务收到的现金145亿，同比增132％，期末预收款114亿，同比增226％，销售仍保持快速增长。全年新增19块土地，计容土地面积385万平，同比增54％。新增项目楼面均价3578元/平。新增土地中41％处在大福建地区，21.2％为大西北，7.4％处在长三角。
财务状况良好：公司剔除预收款后的资产负债率为51.9％，同比下降3.2个百分点。账面现金25.8亿，同比增长166.8％。通过信托融资、基金合作、委托贷款等多种方式，筹集资金96.73亿元，期末公司短期借款和一年内到期的非流动负债分别为16.3亿和24亿。2013年至报告日，公司累计偿还融资金额57.4亿，其中提前偿付3笔融资计划，合计26.9亿。
维持"买入-A"投资评级：公司正从区域公司向全国化公司迈进，我们预计公司2014年销售仍将保持快速增长。公司计划以11.44元/股发行2.3亿股，募资不超过26亿，目前股价低于增发价。并且公司控股股东及实际控制人计划继续增持公股份。值得注意的是公司此前公告与星网锐捷合作向智能家居、互联网社区服务延伸，此次拟对公司章程进行修订，在公司营业范围中增加"对医疗健康行业的投资及投资管理"。我们调整公司2014-2015年EPS分别为1.17和1.75元，上调目标价至14年11X，12.87元。
风险提示：房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。
首开股份：首开股份2014年一季报点评
来源：东北证券 撰写时间：2014-04-25
1、2014年4月25日，首开股份公布了2014年一季报。2014年一季度，公司实现营业收入25.69亿元，比上年增加173.42％；实现归属于母公司所有者的净利润3.24亿元，比上年增加357.58％；基本每股收益0.1447元，每股净资产6.24元，加权平均净资产收益率2.32％。
2、点评：
2.1.一季度销售金额仅占全年计划的11.4％，公司要完成全年计划有一定的压力。
2.2.一季度，公司在新增土地储备方面有小幅进账，但由于公司在2013年土地储备大幅放量，并创下历史最高水平，预计2014年在土地储备方面将会有所收缩。
2.3.在毛利率上，从整体上看公司长期较高的毛利率水平将会下降，并向行业平均水平靠拢；另一方面，由于2013年来房价的持续上涨，我们预计公司的毛利率短期内将会企稳有所回升。
2.5.公司短期内财务周转有一定的压力，需要通过减少支出或再融资的方式来改善。
2.6.盈利预测及投资评级：我们对公司未来3年的业绩预测为：2014年每股收益为0.82元；2015年每股收益为0.92元；2016年每股收益为1.01元；给予增持的投资评级。
2.7.风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。
世联行：代理销售额略有下降，盈利能力仍有保障
来源：申银万国 撰写时间：2014-04-28
世联行公布2014年一季报，一季度公司实现营业收入6.26亿元，同比增长36.15％；实现归属母公司的净利润4459万元，同比增长77.68％，基本每股收益0.11元，同比增长83.33％，低于预期。
利润增速大超收入增速，公司盈利能力有保障：14年一季度公司实现净利润增速77.68％，大幅超过营业收入36.15％的增速；一季度公司净利润率为8.55％，比去年同期上升1.74个百分点；一季度公司毛利率为28.10％，比去年同期上升1.63个百分点；显示在全国房地产市场成交放缓等的背景下，公司的盈利能力并未出现大幅下降，而保持了相对的稳定，同时公司2013年末累计已实现未结算的代理销售额为1865亿元，将在今年前三季度公司约14.4亿元的代理费收入，公司业绩增长仍有相对保障。
受房地产市场转冷的影响，代理销售额略有下滑：受房地产市场一季度整体下滑的影响，公司1-3月分别实现代理销售额192亿元、123亿元、195亿元，一季度累计实现代理销售额510亿元，同比下降11.46％，但公司代理销售占比进一步提升。一季度实现代理销售额占全年预测值的12.75％，去年一季度代理销售额占全年3175亿元的18.14％，我们认为一季度市场反应过度悲观，预计二季度市场将有所回暖。
募投O2M项目进展顺利，转型值得期待：公司之前向其他7位管理层非公开发行股票募资4亿元用于基于大数据的O2M平台建设项目，目前进展顺利。一季度公司云端服务、机构客户服务集群（ToB集群）、生活服务集群（ToC集群）三大业务端分别实现1633万元、18127万元、42810万元，分别占比2.61％、28.97％、68.42％。
投资建议：在房地产市场转冷的情况下，公司代理销售额略有下滑，但盈利能力有保障，募投O2M项目进展顺利，维持14年代理销售额4000亿的预测。我们预计14年公司代理销售额为4000亿，14-16年EPS分别为0.99、1.28、1.57元，对应PE分别为17X、13X、11X，维持增持评级。
招商地产（000024）
招商地产是招商局集团旗下唯一的房地产上市平台，而房地产业是招商局集团制定的三大核心产业之一。公司去年9月公告，拟非公开发行1.8亿股，收购大股东招商局蛇口工业区持有的三幅地块使用权，发行价每股26.92元，土地总价值达48.65亿元；同时，向不超过十名特定投资者定向增发，募集资金总额不超过16.22亿元，发行底价为每股24.23元，该方案在去年11月获得中国证监会受理。
在去年11月，招商地产全资子公司瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易最终完成，并将其正式更名为招商局置地，成功完成在香港借壳上市后，继续推动公司在A股市场实现资产注入和再融资，被认为是招商地产重要工作。此外，由于公司大股东招商局集团在深圳前海仍有大量优质土地资源，公司外延式扩张还有很大空间。
中投证券分析师李少明表示，招商地产仍是一线中最具成长潜力的公司，股价已较充分反映行业各种负面预期，接下来公司的较多正面预期将成为估值修复的催化因素，包括销售重回高增长轨道，境内、境外资本市场融资"双轮驱动"下资金优势进一步增强，集团资源支持力度加大等，提高分红及送转力度也传递了管理层重视市值管理的信号。
华夏幸福:产业集群化正当时，京津冀一体化最受益
华夏幸福600340
研究机构：国泰君安证券分析师：侯丽科，李品科撰写日期：2014-03-13
维持增持评级。公司产业园区渐次成型，为经济结构转型的核心受益标的。储备以北京周边居多，为京津冀一体化最佳受益标的。RNAV28.70元，折23％。看好公司成长性，维持2013 EPS 2.05元预测，上调2014年EPS预测至2.87元（+4％）。京津冀一体化等带来公司资产价值等提升，上调目标价至31.57元，对应2014年11倍PE.
产业结构调整稳步推行，公司业务模式恰逢其时。公司产业园区渐次成型，产业促进和提升开拓新的利润增长点。公司园区具备天然产业聚合优势:1）土地成本便宜；2）布局于一线城市周边，交通便利，易吸引企业投资落地；3）园区定位于公共环境平台、公共服务平台和公共技术平台，平台优势彰显。公司由产业转移、整合逐步向孵化拓展，美国硅谷设立子公司亦可更好促进这一策略。
京津冀一体化提上战略高度，公司为最佳受益标的。1）北京大气污染、交通拥堵等带来产业格局重构的必要性，预计京津冀区域是继珠三角、长三角之后新的发展热点，区域价值提升有望加速。2）公司现有储备约1370万方，京津冀占比达91％；还有园区委托开发面积近800平方公里，环北京周边700多平方公里，潜在土地储备巨大。
首都第二机场预计持续催化。首都第二机场预计2014年全面开工，2018年估计可投入使用。固安项目与首都第二机场仅距离10余公里，通过京开高速可在10分钟内到达。预计可带动京津冀区域价值稳步提升，房地产市场需求更有保障，为公司业绩的持续高增奠定基矗
风险提示:京津冀一体化政策落地偏慢；整体信贷偏紧，销售偏慢
首开股份:投资收益下降，长期受益京津冀一体化趋势
首开股份600376
研究机构：安信证券分析师：万知，何益臻撰写日期：2014-03-20
毛利率和投资收益下降:公司发布业绩快报，2013年实现收入和利润分别为135亿和12.9亿，同比分别变动+6.51％和-20.3％。EPS为0.57元。ROAE为9.56％，同比降3.31个百分点。净利润明显下降一方面是因为公司结算项目的毛利率有所下滑，另一方面参股子公司实现的投资收益有所下降。
从净利润方面来看，公司2013年净利润率为9.6％，低于行业均值，可比公司万科、招商地产、北京城建分别为11.2％、12.9％和16.7％。
已进军廊坊，将长期受益于京津冀一体化:公司在北京项目储备超过550万平方米，占其土地储备的30％。此外，公司在环北京周边仍有部分土地储备，我们认为公司未来将受益于京津冀一体化的发展。在京津冀一体化的推进下，廊坊将是参与京津资源分配的主力，其本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢，与北京相接，实现“1小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后，北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动，廊坊迎来历史性机遇。公司在廊坊拟建国风悦都项目，规划建筑面积43万平，目前正处在前期工作。
投资建议:维持“买入-A”评级:公司是北京龙头地产开发企业，是为数不多的同时参与北京及廊坊开发建设的企业，将长期受益于京津冀一体化。首开目前在北京的项目储备超过550万平方米，是北京区域龙头。另一方面，公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设，我们认为公司未来将在京津冀一体化中发挥重要作用。此外，公司发布了定增预案，发行价不低于5.93元，募集资金不超过40亿，目前股价大幅低于增发底价。我们调整公司2013-2015年每股收益分别为0.57、0.99和1.23元，目标价6.05元，维持买入-A评级。
风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻。
深天健:业绩销量增长可期，旧改项目静待突破
深天健000090
研究机构：平安证券分析师：周雅婷，杨侃撰写日期：2014-02-21
投资要点
预计2014年销量同比增50％，业绩高增长有保障
2013年预计公司实现销售面积和销售额分别为14万平和18亿，同比分别增长118％和80％。其中年内新推南宁天健世纪花园、长沙天健壹平方公里合计贡献近70％销量。预计公司2014年整体可售货值近50亿，按55％的去化保守估计，可实现销售额近27.5亿，同比增长53％。2013年公司因结转南宁天健国际公馆和南宁天健商务大厦，预计净利润同比增长50％-65％。2014年公司将迎来长沙天健壹平方英里和南宁天健世纪花园的结算，项目整体可结算货值达25亿，全年业绩增长仍有保障。
异地布局加快，天健工业区旧改进度有望加快
受制于深圳可供出让土地日益减少，公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。2013年5月至今，公司先后新增广州、上海、南宁项目。目前公司总项目储备达160.9万平，可保障未来5-6年的开发需求。同时在经历与政府近两年的协商谈判后，天健工业区旧改项目或将在年内迎来突破性进展。当前该项目容积率为2，若按照改造后3.5的容积率、45000元的售价和15％的净利润率计算，项目改造净利润在14.9亿左右，每股贡献2.70元。此外公司在香蜜湖片区另拥有12万平旧产房、旧住宅，未来有望逐步进入更新改造范围。
深圳地铁潜在可严作方，或有机会参与地铁物业开发
地铁建设资金需求量大，深圳地铁正逐步尝试由单一的政府主导负债型投融资模式向社会多元化投融资模式转变。“地铁+物业”投融资模式正是深圳地铁集团近期新的投融资尝试。根据深圳地铁规划，目前确定配套物业开发的项目15个，开发总建面达741万平米。现阶段深圳地铁已就塘朗车辆段、横岗车辆段分别与深业集团、深振业达成合作。从深圳地铁选择合作对象、项目招标条件来看，具有国家一级房地产开发资质、规模较大的深圳市属房企无疑是深圳地铁合作首眩同时深业集团、深振业均有入选表明地铁集团尚未找到长期稳定的合作伙伴。公司除满足深圳地铁过往项目所有招标要求外，长期都参与深圳地铁建设，未来或有机会分享地铁物业开发的红利。
盈利预测与投资评级
公司2013年业绩销量高增长，2014年可售和可结算资源依然丰富。上调公司2013-2015年EPS预测至0.71元（+0.17）、0.94元（+0.33）和1.21元（+0.38），当前股价对应PE分别为9.6倍、7.3倍和5.6倍，维持公司“推荐”评级。
风险提示:销量及业绩表现不及预期；天健工业区改造进度不及预期。
中洲控股:管理层换届带来新气象
中洲控股000042
研究机构：国泰君安证券分析师：李品科，温阳撰写日期：2014-02-24
要点:我们认为大股东积极的资产注入动作是基于对公司未来发展前景的认可，预计公司将在新管理层的带领下，走上“扩规模、快周转”的积极发展模式。1）公司拟更名为“深圳市中洲投资控股股份有限公司”并旋即拟收购大股东资产，我们认为此举表明了大股东对公司未来发展前景的坚定信心；2）种种迹象表明公司有望在新管理层带领下积极扩张规模，加快周转:①公司总经理吴见斌辞职，目前董事长（原中信地产总裁，20余年行业经验）代行总经理职责，新鲜血液有望使管理团队更专业化，公司造价管理、招投标等能力进一步加强；②2014年1月9日公司参与了上海临港土地竞拍，意味着公司已在考虑加快外延扩张；③拟收购大股东资产，节奏快于市场预期；公司具备“扩规模，快周转”的条件和能力，未来销售、业绩将高增。1）公司目前未结项目建面约175万平，主要分布在深圳、惠州、成都、上海，盘子小且项目集中在景气度高、市场容量大的一二线核心城市，具备加快周转的条件；2）有加杠杆空间:资产负债率维持在65％左右，远低于行业平均；3）大股东资源丰富:大股东业务遍及深圳、香港、惠州、成都、青岛等地，且一级开发和城市改造资源丰富；4）预计公司2013年销售约20亿，2014年南山项目有望现房销售（预计可售货值20多亿），给销售及业绩带来较大弹性。
维持2013-15年EPS1.46/1.81/2.48元/股预测，每股RNAV33.33元，现股价折28％。我们认为公司有望持续受益资产注入、扩张提速、激励机制完善和周转速度提升，维持“增持”及33元目标价。
