　　《意见》共有26项内容，其中对契税的优惠政策最引人关注：2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房）的，财政部门给予全额契税补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米以下（含）的，再给予150元/平方米购房补贴。

　　“实用和高端人才”享受的补贴更多。除在办理产权登记时，享受财政部门给予所纳契税100%补助外，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格（含初级工及以上职业资格）的购房人，再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格（含高级技师资格）的购房人，给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，给予300元/平方米的补贴。《意见》强调，此举目的在于“鼓励实用和高端人才在芜湖就业创业”。

　　外地购房者则享有 “买房送户口”的政策优惠。外地人购房人均面积达到15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的商品住房（不含二手房），可办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。

　　有业内人士计算，按照普通住房1%的契税税率，再算上货币购房补贴，在芜湖购买一套房屋，最多可享受近10万元优惠。以当地房价水平（据中指院数据，今年1月芜湖样本住宅均价为5567元/平方米）算，是一笔不小的数字。

　　“受益的主要群体是刚性需求的购房者，”江苏南京房地产建设开发促进会一位负责人向《每日经济新闻》记者分析说，“新政是根据芜湖地方的实际情况作出有利政策，该政策既可以活跃市场，又不会促使房价过快上涨，可以更好地促使房地产业向着健康可持续的方向发展。”

　　政策尺度被质疑

　　有业内人士向《每日经济新闻》记者介绍，目前整个楼市大环境不好，芜湖和其他城市一样经历了2011年的持续低迷，积压了大量存货，随着房价持续下降，市民的观望情绪越浓，政府也面临着较大压力。芜湖此时出台新政无疑是及时雨。

　　就在数天前，温总理在《政府工作报告（征求意见稿）》中强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　从芜湖的具体政策来看，其优惠力度和操作空间都比较大。比如，《意见》对享受政策优惠的“自住普通商品住房”并无明确界定。

　　按照芜湖市的相关规定，普通住房应同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍（含1.44倍）。这比北京调整前的普通住房标准还要宽松。在芜湖这样的三线城市，满足标准的房屋比比皆是。

　　对于“自住”，《意见》没有明确是首套房、二套房，还是多套房。这就使购房者在购买多套房时，同样有可能以“自住”名义享受到政策优惠。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，如果明确政策界限，只针对特定群体的特定需求，这对于稳定楼市乃至稳定地方经济都有积极意义。但如果一味刺激住房消费，而不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松调控乃至放弃调控。

　　或引发跟风效应

　　在挣脱调控政策束缚的 “努力”中，芜湖并非首例。春节前夕，广东中山曾暗自调高最高限价标准，松绑“限价令”。去年10月，佛山也出台文件取消“限购令”，但很快被废止。

　　多数业内人士认为，在地方财政、银行贷款等压力下，未来会有更多的城市放松调控政策。芜湖的高调“松绑”很可能引发跟风。

　　合肥365地产家居一位负责人告诉记者，“芜湖出台的楼市新政很有可能影响合肥，因为城市发展都需大量资金，合肥作为省会城市更加需要，土地收入是财政重要来源，政府实际上是渴望房地产回归的。”

　　《每日经济新闻》记者采访了安徽省多个城市的房地产管理部门，部分城市的房管部门表示，芜湖新政作出了表率，他们有可能在近期进行政策调整。

　　“我们关注到了芜湖的楼市新政，根据自身情况，黄山或将实行新的政策。”黄山市房地产管理局一名工作人员说。

　　事实上，在日前召开的央行金融市场工作座谈会上，央行首次提出 “满足首次购房家庭的贷款需求”，这是继住建部、财政部之后，又一个表态松绑首套房贷的部委。尽管这并不意味着全面松动，但有专家认为，局部放开的趋势已现端倪。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，未来一年，会有更多地方政府助力刚需。但要想巿场回暖，关键还得靠中央放松政策。

　　著名经济学家、耶鲁大学终身教授陈志武预测，今年“暑假前后”，政策会出现实质性松动。（每日经济新闻）

　　芜湖出台楼市新政：契税可全免买房获补贴

　　2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。

　　芜湖此举是地方政府终于撑不住开始救市？还是楼市调控政策出现松动？业内人士普遍认为，芜湖此举与中央提出的“支持居民自住和改善性购房需求”政策并不冲突，2012年在继续深化楼市调控的同时，各地有可能支持刚性购房需求。

　　救市意图明显

　　芜湖新政之所以一石激起千层浪，主要是新政对在该市购房给予多重优惠补贴，救市意图明显。芜湖新政中明确指出，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。

　　除此之外，芜湖规定实用和专业人才在该市购房可给予100-300元/平方米的购房补贴。

　　事实上，从去年年底开始，地方政府救市之声就不绝于耳。去年10月，广东佛山放松版“限购令”经历“一日游”的窘境。去年11月，成都一度放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，经媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧。也是在去年11月，重庆市财政局出台政策，在重庆主城区购买住房可实行购房退税，而这一政策随后也被紧急叫停。

　　相较于上述城市“短命”的救市政策，另外一些城市的政策变通手段更为“高明”。从去年12月起，北京、武汉、上海、天津等多个城市陆续上调普通住宅标准价格，使普通住宅所占比例大大提升，由此住房买卖交易可减免的营业税、契税等交易税费相当可观。已开始实施新标准的城市如北京、武汉、天津，楼市交易量立刻出现明显回升。在上海，虽然新标准尚未实施，但据记者了解，楼市看房量近期明显增加，预计政策利好推动的交易意愿将在2月下旬起开始集中释放。

　　各地会否群起效仿“小动作”不断

　　地方政府“小动作”不断，究竟该如何解读？德佑地产研究主任陆骑麟认为，芜湖市这一新规的出台与中央的政策背景有着密切的联系，去年中央经济工作会议提出“支持居民自住和改善性购房需求”。

　　除了顺应中央的总体方针，地方政府采取契税补贴买房措施，也同样有利于自身的收益。这些措施表面上看将使政府损失部分税收，并且增加政府支出，但是，一旦这些措施促成当地楼市回暖，地方政府可以通过其他税收种类弥补，更重要的是，楼市回暖将缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，有利于土地出让金的提高，同时也有利于开发商的后续开发建设。部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤其是那些地方经济对房地产业依赖度较高的城市。

　　那么，芜湖免契税补贴买房，上海、北京等重点城市是否会跟进或作相似变通，调控政策是否走向定向宽松？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前来讲，上海等一线城市的调控基调并没有改变，楼市限购限贷政策还继续执行，但也在制定或执行定向宽松的调控政策。比如北京、上海放宽了普通住房标准，对于房地产市场来说，可以激活部分市场需求。（上海证券报）

　　芜湖“救市”新政发布未必是投资机会

　　“是一个利好消息，对销售有帮助，但是没有大帮助。”2月9日，芜湖“救市”新政发布，一位在芜湖投资高端项目的开发商并未太过兴奋。

　　据上述开发商介绍，其在上海生活了很多年，后来到芜湖来投资了一个80万平方米的综合体，母本就是上海新天地。

　　“想做这个城市的地标，做真正的好项目。我们成本很高，窗户每平方米的成本都在1000元左右，我觉得我们的项目品质和上海新天地比起来也是毫不逊色的。”该开发商说，芜湖去年5月出台的限价政策让其受伤不已。

　　“去年限价以后，我们的项目原本定在9700元/平方米，被限到8288元/平方米，这是什么概念呢？也就说我们的利润只有3%。我们没办法降价，本来就少无利可图了。现在不求赚多少钱，现在只想着能少赔点钱。”

　　去年5月，芜湖发布楼市限价令：续建项目新批准预售的商品住房备案价格，不得高于2011年3月20日之前本项目6个月平均成交价格上浮5%的价格；新建项目商品住房预售备案价格，不得高于3月20日之前周边同类商品住房6个月平均成交价格上浮5%的价格。同时，商品住房预售价格备案后6个月内不得上调。

　　“去年芜湖房价跌了5.8%。市场一直在观望，等待价格降得更低，但这个市场怎么降？本来就不高。”

　　不过，也有开发商认为，芜湖的限价影响不大。

　　“我们楼盘在郊区，定价原本就不是很高。市场很平稳。”芜湖香江比华利山庄售楼处人员称，该楼盘现在3790元/平方米，一次性付款才有优惠。

　　而对芜湖发布的“救市”新政，一芜湖当地楼盘的销售人员称，“新政肯定好啦，户型小的房子更受欢迎了。”

　　芜湖市住建委相关负责人昨日强调，芜湖此番出台的购房补贴政策，针对的是当地的首套房或改善型置业者，对于外地购房者而言，如果要获得补贴，必须符合相关政策，比如具备一定的学历或者在芜湖缴纳一定的社保等。

　　而且，该负责人还称，如果购买多套住房，也难以享受上述补贴。东方早报

　　芜湖只是个案过度解读不利楼市调控

　　就在业界对今年的房地产形势仍感到前途未卜时，安徽芜湖昨日出台的楼市调控新政，被认为是打响了龙年地方政府救市的第一枪，更增加了业界对今年房地产调控政策将会放松的预期。不过，接受证券时报记者采访的业内专家认为，芜湖只是个案，不宜过分解读。

　　在芜湖的救市新政中，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房）将给予所纳契税100％的补助；购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下的，再给予50元或150元/平方米购房补贴；高端人才最高可再享300元补贴；外地人购房可以落户。不过，在给予财政补贴政策的同时，新政也要求普通住房自产权登记之日起3年内不得转让。

　　中国房地产学会副会长陈国强昨日接受证券时报记者采访时表示，芜湖只是个案，但有一定的代表性，反映出地方政府对房地产市场长期低迷的担心，与2009年各地救市相似。他同时指出，芜湖的刺激新政在界定上有尺度约束，只针对特定群体的特定需求。“如果明确政策界限，比如首次置业、自住需求、购买普通商品房、外来专业人才的住房需求等给予政策倾斜和支持，这对于打破僵局摆脱低迷，稳定楼市乃至稳定地方经济都是有积极意义的。”陈国强说。他强调，如果一味刺激住房消费，而不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松调控乃至放弃调控。

　　在北京中原市场研究总监张大伟看来，芜湖的新政并不具有代表性。因为芜湖属于三、四线城市，之前未执行限购、限价等楼市调控政策，并非是楼市调控的重点城市。而且新政优惠幅度有限，不太可能影响购房者的决策。

　　张大伟同时指出，最近一年多来的调控政策出台原则基本是打击投资投机、保护自住，目前楼市调控已经逐渐见效，调控政策针对刚需自住需求的微调，包括年初在一线城市出现的首套房自住贷款利率折扣回归和芜湖对自住住宅的契税补贴，都不应该被过度解读。他提醒购房者不要误判为调控松动，盲目入市。

　　而中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天则认为，尽管目前还不能明确定义政策已经转向，但还会有越来越多的城市尤其是被限购的二线城市加入这个行列。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，未来一年，会有更多地方政府助力刚需，但市场能否回暖，关键还要看中央是否放松调控。（证券时报）

　　房价“合理回归”势在必行全行业陷入缺钱困局
　　中国指数研究院近日公布的数据显示，1月全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均价格环比出现五连跌。更加值得关注的是，北京等十大城市平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次同比下跌。严厉调控之下，国内楼市的种种“神话”正在破灭，在房价“合理回归”的刚性要求下，房地产业“转型发展”谋求突围迫在眉睫。

　　楼市黄金时代终结

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年1月，百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，涨幅较上月缩小1.16个百分点，是自2011年8月以来的最低涨幅。其中，3个城市同比涨幅介于10%至13%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。同比来看，北京等十大城市平均价格下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6个，较上月增加1个。

　　尽管百城价格环比跌幅略有缩小，但多数城市降价项目逐渐增多。从区域来看，降价仍以供应量较大的远郊区县项目为主，近期降价趋势逐渐向内城蔓延。此外，降价项目多以新开盘项目为主，为吸引更多购房者，新项目趁开盘之际加大优惠力度或将成为趋势。

　　业内人士称，中国楼市已迎来一个新的低谷。统计数据显示，近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%，增速回落5.2个百分点，比1-11月回落3.6个百分点。如此情景，仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。

　　与销量大幅下降相伴的是库存的持续高企。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成。而全国商品房待售面积在2011年年底则达到27194万平方米，增长26 .1%，增速比上年加快18 .0个百分点。我国10大典型城市商品住宅库存总量高达6000万平方米，与去年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%。

　　另外，去年全国房地产开发企业完成新开工面积19.01亿平方米，同比增长16.2%，增幅大幅回落24.5个百分点，低于近年来的平均增幅。在房地产调控政策不放松的情况下，房地产开发企业对市场预期悲观。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，考虑到去年土地成交、企业资金等情况，预计2012年全国房地产开发企业的新开工面积将出现10年来的首次负增长。

　　全行业陷入缺钱困局

　　业内人士认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐终结，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。1月30日，央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较前一年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较上年下降8.5个百分点。其中，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

　　业内人士称，从报告公布的数据看，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减，其中超过一半的贷款投向保障房建设。在调控力度不减的大背景下，贷款难度的加大，必然促使房企融资成本增加，2012年房企的融资困局仍然难有突破。

　　相关统计数据显示，2012年将迎来房地产企业偿债高峰，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测，房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房企资金链从2012年二季度起将进一步恶化，甚至将比2008年的最差水平更糟。

　　销售受阻、库存激增正令房地产开发商资金链深度承压，中小房企尤其是资金严重匮乏的企业开始加速以股权和项目换取现金。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471 .76亿，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模（交易额超千万元）股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

　　两三年以前，房地产业堪称“吸金池”。而眼下，越来越多企业被迫退出。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉的在册房企比2010年同期减少了200余家。北京、上海等地也有大量房企项目公司甚至母公司退出楼市。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前开发商的开发贷款已经萎缩的非常厉害，同时各类资金来源都面临增长乏力的情况。一方面，今年房地产开发企业的融资环境难以全面向好；另一方面，房地产开发企业的资金回笼仍将艰难；此外，外资对国内房地产市场持悲观态度，在今年难以大幅增加。他预计，2012年的资金来源不容乐观，估计只会有8%左右的增幅。（中国新闻网）

　　多家上市房企1月销售额大跌
　　上市房企1月业绩快报进入密集发布期。

　　2月8日，绿城集团发布的1月销售数据称，该公司1月累计取得销售面积约6万平方米，销售金额约16亿元（包括2亿元的协议销售额），相较去年1月（同比）52亿元的销售额大幅下滑69.3%。

　　同一天，龙湖地产（0960.HK）发布的数据显示，1月该公司实现合同销售金额11.8亿元，较去年12月下降55.5%。

　　中房信分析师薛建雄认为，今年1月恰逢春节假期，推盘量下滑，加上限购等原因，成交进入冰点。而去年1月是房地产市场较好的时期，去年底部分企业又实行了跑量策略，因此现在上市房企业绩出现同比、环比下滑，属正常现象。

　　事实上，在1月遭遇业绩滑坡的房企，不止是绿城和龙湖。

　　万科和保利此前发布的1月销售见报同样显示，其1月销售业绩同比出现大幅下降。其中，保利1月销售面积同比大幅下降74.7%，至12.5万平方米。万科1月销售面积同比下滑近三成，至119万平方米。

　　万科董事会秘书谭华杰称，春节前后的推盘和认购减少，属于正常现象，并没有超过预期。由于春节这一特殊因素的干扰，近期市场成交可能会呈现出较大波动，未来的走势还需要观察。

　　龙湖地产8日提供的新闻稿称，今年除了春节假期开始的较早外，公司在2012年1月无集中推盘，供货量亦处于全年最低水平，故当月销售情况受到一定影响。

　　龙湖称，该公司接下来将在多地增加供货，新推盘涵盖商业、别墅、高层等业态，继续以灵活的销售策略应对市场挑战。

　　求变，是眼下不少房企摆脱销售低迷现状的选项。

　　绿城中国董事长宋卫平此前在接受媒体采访时也提到，正在进行一轮销售方式的改革。

　　宋卫平称，将对绿城原来被动接待等待客户上门为主的销售模式，做一次革命性的调整，转向为全开放的经纪人模式。

　　正在发力销售的还有保利。

　　1月1日至2月初，保利地产（600048）在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。

　　一位上市房企高管说，市场不好的时候，先卖货不买地，因此销售战会较为激烈。但依然会灵活应对市场的变化，而非单一的促销。

　　上述高管还提到，2012年市场比较差，因为消费者对房价预期产生变化。因此，价格战也会失灵。目前能做的就是加大销售执行力度，点对点地寻找客户。至于是否促销，还要看市场的变化。

　　也有开发商昨日提到，从房贷政策“微调”，到芜湖进行购房补贴，预计下半年政策出现松动，目前先放缓开盘，一切等观望后再做判断。

　　中海外赴港发债房企万亿偿债潮将至

　　2月6日，来自评级机构标普的消息，中海外（00688.HK）近期正在进行一项债券融资行动，预计此次融资所得将用于偿还现有债务等事宜。知情人士预计，融资本周内可完成，发债规模为5亿美元。

　　香港联交所及世联地产（002285）等多家机构数据显示，其他过去数年财务杠杆大幅飙升的房企，尤其是在香港发债融资过多的房企，今年年中至下半年，将有多笔债务到期，迎来“还债年”。

　　海外发债窗口开启？

　　2月2日，中海外主席孔庆平曾对记者表示，今年房地产形势更严峻，中海外正积极筹集更多现金以应对。

　　标普称，中海外本次欲发行的债券的条款与条件，与其已发行的优先无担保美元债券一致。2010年11月，中海外曾发行5亿美元十年期的优先票据，息率为5.5%。

　　知情人士透露，中海外已聘请四家银行担任发债安排行，此次发行的是以美元计价的债券，发行规模为5亿美元。

　　标普预计，中海外将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及一般企业用途。

　　本报记者统计，近期通过债券市场融资的并非只有中海外，还包括新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。

　　这是否意味着，每年一季度的房企海外发债窗口开启？

　　去年一季度，恒大地产、碧桂园等通过香港资本市场发债融资数百亿。中原地产和伟业我爱家研究部统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。

　　但今年与往年不同。香港一投行人士对记者表示，最近很多香港本地房企进行债券融资，但对于内房股而言，发债并没有那么容易。除了类似中海外这样的红筹还能获得债券市场及投资者的认可，其他很多内房企目前并不具备发债融资的条件。而且，去年下半年开始，海外资本市场已不看好内地楼市。

　　穆迪也认为，随着内地信贷紧缩持续，估计内房股约4.2亿美元的公共债务将于今年到期，且大部分亦将需再融资，其中部分发行人评级于B3或以下，如合生创展、绿城中国等。而目前为止，亚洲未有B3或以下的发行人成功发行美元债券的案例。

　　上述投行人士称，不仅现在难获融资，此前债务极有可能加剧今年房企的资金压力。公开资料显示，2010-2011年房企发债融资潮中，已有房企融资利息高达14.5%。

　　“借新还旧”危局

　　2007年以来，随着内地楼市的火爆，内地房企在海外不断上演“借新还旧”的融资游戏，海外发债融资的规模连年递增，与之伴随的，是发债息率的逐年上升。

　　本报记者根据世联地产、香港联交所数据统计，2007-2009年，内地房企海外发债息率保持在5%左右，2010年上升至8%-10%，而2011年则普遍飙升至13%-15%。

　　但2011年的严厉调控使得这种游戏面临危机。以首个在港发债的房企合生创展（HK.0754）为例，截至2011年6月，合生创展的账面资金仅40余亿港元，但公司拥有大量的短期负债，未来1年内需偿还的借款超过110亿港元，其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。

　　“如果2012年销售继续低迷，这笔美元债券或将给合生创展带来危机。”广州一接近合生创展的业内人士表示。除上述数据披露外，合生其他的海外债还包括去年1月发行的2016年到期3亿美元优先票据，这笔债务今年也要支付利息。

　　上半年房地产政策加码可能性小
　　据经济之声《交易实况》报道，西南证券（600369）房地产分析师肖剑13点坐客节目，解读房地产投资的相关机会，肖剑认为至少在今年上半年房地产政策加码的可能性越来越小了。
　　主持人：我们看到从1月31日，国务院第六次会议上传出的消息对房地产调控成果要巩固，对这条消息您是怎么解读的？
　　肖剑：从目前各方面消息来看，主要有两条，第一条是温总理在讲话当中提出来，从坚定不移的调控地产到目前巩固成果，可以看出来有两个变化，第一对于前期的地产调控的成果，我们政府还是比较满意的。从各个方面指标来看，也达到了调控的目标。第二个从巩固成果的情况来看，我们认为下一步在今年至少在上半年政策加码的可能性是越来越小了。
　　主持人：我们首先看温总理的部署，其中有一句是促进房价合理回归，您如何解读合理回归，"合理"二字要怎么理解？
　　肖剑：我认为合理回归就是它的增幅不会在一个很短的时间内有一个巨量的增幅，但是所谓的"合理"，我认为可能从长期来看，我们国家的地产市场长期还是向上的，主要还是因为城市化率，还有我们国家的经济增长的问题，但是在短时期内，比如像前几年在很短的一段时间之内涨幅过大，跟我们国家整体的经济以及城市化率的进程不相匹配的时候，这个时候就产生了一定的非理性的因素了，所以我认为合理回归应该是跟我们国家的城市化率以及我们整体的宏观经济的运行相匹配，这样的一种步调可能才是比较合理的状况。
　　主持人：从之前的坚定不移到现在的巩固成果，几个字的变化是不是跟现在调控基本上有所见效有关系呢？
　　肖剑：我认为是这样的，从坚定不移到目前的巩固成果，我们来看一看这中间的变化的情况，第一个首先从成交量上来看，确实通过限购等等一系列的政策对于成交量的打压是非常显著的。另外一方面从房价的情况来看，从目前新开盘均价的情况基本上出现了全国的房价出现了掉头向下的趋势。可能在一季度或者今年的上半年这个趋势仍然不会改变。从投资的情况来看，由于保障性住房的大力的投入，整体的投资并没有大幅的回落，但是商品房这块的投资其实减的速度还是比较大的，既保证了整体地产行业的投资，以及通过这个投资对其它行业的拉动，保证了我们国家整体的经济运营的平衡，另外一方面对于商品房的价格以及它的成交量又进行了一个有效的控制。所以在这样一个过程当中，调控的成果主要体现在这样的几个方面。
　　主持人：其实我们也看到有一条是抑制投资投机性需求，我们是否可以理解为未来政策微调的空间主要是在扶持自住需求上面呢？
　　肖剑：我认为是这样的，在近期温总理的讲话当中提出来一个超乎大家预期的问题，就是说把保障性住房放在了后边，而把增加商品房的土地供给放在了前面，这样的一个微妙的变化我认为也是比较有意思的，就是说从目前的调控结果来看，在保障性住房竣工的同时进行的同时，还要保证商品房的稳定的土地供应，因为这样商品房的价格才能够得到一个平稳的过渡。从目前我们政策主体的导向就可以看得出来，大的调控方向是不会改变的，但是在大的调控方向过程当中还有一些反向的微调，也就是说对于房地产既不能打压得太狠，也不能够完全的放手，所以说在今年整个一年我们的房地产调控政策将是微妙变化的一年。
　　主持人：在土地供应量方面你们有一些什么样的理解或研究呢？
　　肖剑：在土地供应量方面整个从去年的情况来看，土地供应跟2010年的情况变化不大，土地的推出量变化不大，但成交量有一个巨幅的下降。在2012年整个各地政府的预算里可以看得到对于土地的出让金这一块的预期是有一个比较大的回调。比如北京在2011年的时候大概土地收入是700多个亿，在2012年政府的预算报告里面预期土地出让金大概只有300多个亿。也就是说政府对于土地成交这一块其实并不是特别的乐观，从土地收入对财政的影响角度看，我想他们可能会有这样一种考虑，逐渐增加土地的供应从而促使成交量有一定的上升，从而使土地出让金能够有一个比较平稳的过渡，而不至于有一个大幅的下滑。(中国广播网)

　　重要股东出手房地产公司 5个月增持8亿元减持超21亿元
　　据数据统计，截至今年2月8日，去年10月以来，万科A、万泽股份(000534)等13家地产公司先后发布股东增持公告。根据公告统计，13家上市公司的股东累计增持0.64亿股，增持市值合计8亿元。
　　同期，金融街、南国置业(002305)、荣盛发展(002146)、深振业A等12家地产公司亦先后发布股东减持公告，而根据公告统计，12家上市公司的股东累计减持股份达1.93亿股，可参考的减持市值合计高达21.46亿元。
　　其中，南国置业、荣盛发展两家公司在有股东增持同时亦出现减持行为。南国置业2011年11月3日公告，公司高管汤伟此前在增持公司股份0.41万股的同时，还减持0.2万股。荣盛发展今年1月11日公告，公司高管邹家立此前增持公司2万股股份的同时，还减持了16万股。
　　数据还显示，南国置业、南京高科(600064)、万科A等12家公司获股东净增持。其中广汇股份(600256)获得股东新疆广汇实业投资(集团)有限责任公司累计增持2980万股，占到广汇股份流通股2.67%，居净增持榜单首位，运盛实业(600767)、莱茵置业(000558)分别以1035万股、1032万股的净增持量居榜单二、三位。上述12家公司中，股东增持最频繁的非阳光城莫属，该公司高管吴洁、何媚22次增持累计增持340万股，占阳光城流通股1.13%。
　　12家减持公司中，遭股东减持量最大的为首开股份(600376)。据去年10月14日公告，公司股东中国人寿保险(集团)公司、中国人寿保险股份有限公司累计减持7785万股，占流通股5.21%。正和股份(600759)公告，股东广西正和实业集团有限公司先后减持公司股份累计6101万股，占流通股5.02%。就减持频率看，深振业A无疑最受关注，方东红、罗力、李富川、李永明等公司股东先后9次减持，累计减持227万股。(证券时报)

　　地产股构筑大底政策松动信号积极
　　昨日，芜湖政府发布了2012年房地产政策，在以收入增长为限的房价控制目标下，提出了针对购买自住普通商品住房的契税减免及购房补贴鼓励政策，同时放宽落户条件准许外地户口购房者迁入。此举激起千层浪，不仅引发业内热议，也激活A股市场的房地产板块。在沪指围绕2350点展开震荡之际，地产股走势强劲力挺大盘。截至昨日收盘，房地产板块上涨1.90%，领跑行业涨幅榜，这已是该板块连续第二个交易日大幅上涨。近期，房地产板块积极信号逐步显现，部分活跃资金立刻跑步入场。
　　房地产板块积极信号显现
　　近日，央行在2012年金融市场工作座谈会中提出"要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求"。会议同时提出，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。海通证券(600837)房地产行业分析师涂力磊认为，央行此次表态与前期住建部首提的"稳刚需"基本一致。目前房地产行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需偏温和的支持态度。
　　从另一方面来看，银行住房按揭贷款也出现一定程度松动信号。据悉，目前多家银行首套房贷款利率出现松动，部分银行首套房贷利率可打9折，部分银行个人住房贷款审批和放款流程也开始提速。而从2011年的相关数据来看，我国房地产业固定资产投资完成额占全部固定资产投资完成额的比重达25.07%，仍是国民经济重要产业。有业内人士认为，为保障经济不大幅下滑，房地产建设投资仍会保持稳定增长。广发证券(000776)房地产行业研究员也认为，尽管短期以抑制投资投机为主的调控主基调不会发生大的变化，但是积极的信号在增加，扶持自住型购房需求的力度将进一步加大。有分析人士认为，此举或预示地方政策开始松动，政策面存在边际性改善。
　　板块已近两年半底部
　　资金陆续入场
　　从2009年9月中旬股指见到阶段顶部以来，房地产板块开始进入到长达两年多的调整周期。以板块龙头万科为例，经过两年的调整，其股价已经由14元下调到8元，调整幅度近43%。从估值水平来看，目前房地产行业的估值水平处于相对低位。数据显示，截至2月8日，A股市场PE（TTM）在13.33倍，房地产板块PE（TTM）在14倍。经历腰斩后的房地产股进入两年半来的底部区域。
　　从昨日盘面来看，受此消息刺激，房地产板块整体走势强劲，板块内超8成个股上涨。其中，云南城投(600239)、绿景控股(000502)等4只个股涨停，合肥城建(002208)、深圳华强(000062)、苏宁环球(000718)、大龙地产(600159)涨幅均逾6%。从资金流向来看，统计数据显示，昨日共有8.36亿元资金净流入房地产板块，加上前一交易日流入的3.29亿元，已累计有11.65亿元资金跑步进驻房地产板块。从个股来看，万科A仍是最受青睐的地产股龙头，昨日共有2.05亿元资金净流入该股；保利地产(600048)及金地集团(600383)分别净流入1.4亿元及1.01亿元；金融街也有逾9100万元资金净流入。
　　从近期各家券商的行业研究报告来看，部分机构认为房地产行业存在一定安全边际，估值修复行情值得期待。涂力磊也认为，长期看，房地产行业估值低（2012年龙头个股PE在6-7倍上下）、龙头个股年报无明显利空、政策面优化预期将对行业估值构成支撑，维持对房地产行业的"增持"评级。(证券时报)

　　房地产：芜湖救市释放有力政策信号荐8股

　　政策博弈逐步升温,芜湖新政显示地方救市意愿和决心,考虑到出台政策并未触犯政策底线,我们认为,政策整体被否概率较小,后期或成非限购城市效仿版本。

　　1)芜湖新政是既前期佛山、成都等城市一次尝试和突破。与其他城市类似,政策的出台均是基于当前房地产市场的低迷和土地财政的急速下滑。芜湖2011年商品住宅成交面积同比下降11%,房地产投资增速为25%,而住宅投资仅为5%,全年土地出让金下降18%,其中9月份开始,单月土地成交情况仅为上半年的一半左右,12月单月的成交仅为去年同期的13%;2)与前期佛山、成都公然挑战限购等政策不同,芜湖大多政策是在2011年5月的政策基础上做适度扩大,整体来看,并不违背政策主基调,因此,我们认为,政策被否概率较小。后续芜湖政策可能成为非限购城市效仿的样本。

　　芜湖新政扩大了契税补贴范围和购房补贴范围及额度,相当于变相的提高了购买力,有利于在一定程度上刺激销售回升,同时土地出让金缴纳方面也有所软化,有利于缓解开发商的资金压力。1)相对于前期的政策,芜湖新政对于购买力的刺激主要在于:100%契税补贴范围从“90平米及以下普通住房且属于家庭唯一住房”扩大至所有“自住普通住房”,购房补贴范围从“本市居民70平米以下普通住房100元/平米”扩大至“90平米及以下、70平米及以上普通住房50元,70平米以下普通住房150元”。按照5000元的房屋均价计算,相当于减少购房款的1%-5%,有利于适度刺激购买力的回升;2)政府在土地出让金逾期缴纳方面也有所软化,前期政策从开发商的预售资金监管账户清缴,当前政策中给予仅需暂缴纳预售资金额50%的规定,给开发商留足流动资金续建原项目,避免开发商跑路,以保障土地财政及开发商下游企业资金安全。

　　政策出台有利于进一步夯实了政策底部,维持看好,建议关注估值低、销售业绩增长确定的公司。近期央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求,地方政策(如芜湖)也相应提出落实,且地方政府通过调整普通住房标准等措施提振楼市,整体来看,政策的表态意味政策底的不断夯实,有利于稳定市场对于房价下跌幅度的预期,而从当前的股价情况来看,由于地产的PB 处于08年以来最低水平,RNAV 普遍折价35%-40%,一旦房价下跌预期缓和,对于股票的正面刺激是较为明显的。整体来看,我们维持看好,投资标的上,建议关注销售和业绩增长确定,低估值的公司。

　　重点推荐保利、华夏幸福、苏宁环球、首开股份、冠城大通、福星股份、金科股份、金融街等。需要关注的风险包括购房者预期改变带来的销售大幅萎缩、房地产信托兑付出现问题。（申银万国殷姿）

　　房地产：芜湖房地产新政政策如预期逐渐改善荐7股

　　我们预期政策逐步完善无疑是今年政策的趋势所向,可能也将有望成为地产股进入买入周期第一阶段的主要驱动力(参见12年房地产投资策略报告《开启新一轮地产买入周期》的详细论述),其中,1季度地产股上升动力主要来自政策(包括行业、地方政策的松动)及信贷环境改善;2季度来自政策更大幅度调整和成交量明显改善;3-4季度可能来自 “量价共同驱动”。

　　地产股已经进入一个完整的买入周期的开始阶段,这一过程投资者将有望持续获取明显的相对和绝对收益。

　　个股选择方面,受芜湖新政利好影响(预示着二三线城市可能更先松动政策),短期建议关注估值便宜、受局部市场影响较大的区域性公司,如华发股份、滨江集团(未评级)、福星股份(未评级)、苏宁环球(芜湖在售项目城市之光,约113万平米,项目占公司总储备(不考虑吉林天润城后期)约15%)以及全国性布局的价值优势仍很突出的万科、保利、招商、金地、荣盛、中南建设、金融街、首开股份。（东方证券杨国华）

　　房地产：各地力保自住需求建议增持二三线地产股荐5股

　　安徽芜湖市政府出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,该通知提出要引导合理住房需求:对市区购买普通住房实行契税全额补助,并对90平米以下住房给予50-150元/平米购房补贴。具体文件附后。以下是我们的点评:

　　补贴幅度1.5%-4.2%,有助引导预期、刺激需求

　　以芜湖1月市区商品住房5515元/㎡的销售均价为基准,购买144平米、90平米和70平米的市民享受政府补贴分别为1.5%、2.4%和4.2%。尽管总体补贴幅度不大,但对于引导该市居民购房预期有积极意义,有助于刺激购房需求。

　　示范意义较大、需要密切跟踪连锁反应

　　芜湖出台的“补贴促刚需”政策,对于类似的房价涨幅相对不太大的三四线城市、甚至一二线城市地方政府都有着重要的示范意义。如果该政策顺利执行,估计会有更多地方政府会出台政策刺激合理的住房需求。我们需要密切关注这一事件引发的连锁反应。

　　信号进一步强化、建议增持二三线地产股

　　近期,积极的信号在不断增加。先有中央经济工作重点对房地产调控的表述从“坚定不移”转为“巩固成果”、再到央行的“满足首次购房家庭的贷款需求”、再到芜湖明确出台刺激购房需求的政策。这些逐步增强的信号或许说明,未来行业调控政策微调的力度将进一步加大、扶持自住型购房需求的举措会进一步增强。

　　我们建议投资者增持二三线城市的地产股。相对而言,房价泡沫小的城市未来采取自救的可能性更大。在我们覆盖的公司中,荣盛发展、中南建设、福星股份、苏宁环球、中天城投等公司值得重点关注。（广发证券赵强徐军平沈爱卿）

　　房地产：政策面见顶已非常明确荐5股

　　芜湖市政府2月9日发文:将于2012年1月1日-12月31日实施如下政策。(1)免契税:购买自住普通商品住房(含二手房),免100%契税。(2)小户型购房补贴:购买新房70-90平米的,给予50元/平米补贴;平方米以下,150元/平米。(3)技术人才新房补贴:中专及以上学历,100元/平米补贴;硕士200元/平米、博士时300元/平米。(4)外地人购房户口迁入:人均面积达到15平以上的,直系亲属户口迁入;购买45平方米及以上的,本人、配偶、未婚子女户口迁入。

　　芜湖2月9日契税补助和购房补贴政策并非新政策,自08年9月至今每年都有,但补贴对象和标准每年稍变,类似重庆的购房退个税。此次新标准与11年5月旧标准对比,补助范围加大、力度加大:(1)契税全额补助和面积套数脱钩,原要求需为家庭唯一住房,现改为自住普通商品房即可。(2)70-90平自住房首次有50元/平米购房补贴。(3)70平以下购房补贴从100元/平米提高到150元。(4)中专以上学历首次有100元/平米补助,研究生以上补100元/平米分解为硕士补元/平米和博士补300元/平米。(5)优惠住房3年内不能转让。

　　芜湖并不限购,据我们和芜湖开发商沟通,芜湖的银行执行的限贷政策相当严格,对销量的遏制作用较强、民众的观望情绪也较强。

　　芜湖房地产市场:经济增速较快,但11年以来量价都有一定的调整,2011年底房市成交均价约为6000元/平米。

　　芜湖政策标准放松,以税费、补贴为手段降购房成本,能够提高需求,特别是刚需盘的需求,与中央政策并不矛盾,且具有一定的示范效应。

　　年政策面判断:见顶明确,逐步趋松,地方性政策松动将从二三线城市开始蔓延。我们于去年10月份已经准确的判断到调控转向、政策见顶,上半年主要的仍是地方政策的松动,核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期,将视基本面的调整速度和程度逐步转向。基本面总体仍将继续探底:上半年总销量在1月低点基础上环比逐月回升,但市场库存仍将持续攀升,行业去化压力、及开发商资金压力仍将上升,新开工、投资将继续下滑。

　　我们维持上半年基本面下行、地产政策局部放松以地方行业政策修正为主、限购等中央政策中期前后调整、行业增持、推荐高周转龙头的观点和逻辑。维持我们政策决定论的逻辑框架,虽然行业基本面尚未见底,但是政策面见顶已非常明确,未来将逐步趋松,托底基本面并抬高地产行业的估值及股价。选股思路为高周转龙头持有致胜,上半年坚定推荐一二线优质龙头:万科、保利、首开、招地、金地等。（国泰君安李品科孙建平）

　　房地产：淡市下销售业绩分化风险荐7股

　　淡市下整体销售增速明显放缓,公司分化显著,龙头公司整体规模取胜,区域公司亮点频现。2011年房地产行业销售额为5.91万亿,增长12.7%。同期申万重点跟踪的24家房地产公司仅增长8.7%,龙头公司(招保万金)合计销售2473亿元,增长13.8%;其中,销售增速超过20%的公司共计6家为:福星股份(61%)、中南建设(59%)、招商地产(44%)、华夏幸福(42%)、华侨城(33%)、金科(25%);

　　而销售增速出现大幅负增长的公司共计5家,为滨江集团(-57%)、冠城大通(-57%)、中天城投(-24%)、嘉凯城(-21%)、金融街(-20%)。整体来看,销售增长分化差异较大,全国布局的公司基本处于中间水平,而区域较为集中且产品偏高端的公司销售普遍表现较差。

　　二线地产股业绩分化严重,业绩增长仍主要来自快周转类公司。业绩结算上,由于2011年销售整体较差,且考虑业绩适度平滑的影响,业绩结算增速明显回落。预计2011年申万重点公司增长19.9%,相较2010年37.4%的增速下降17个百分点,其中剔除掉华夏幸福的业绩增长,平均业绩增速降至17%,但龙头公司的平均业绩增速仍然保持了25.8%,明显好于行业平均水平,彰显龙头公司规模效应带来的抗风险能力。根据统计,24家申万跟踪的公司中,2011年业绩增长在超过50%之间的公司为3家(华夏幸福、金科股份、冠城大通),增长在20%-50%之间的公司为10家,增长在0%-20%之间的公司为7家,增长在-20%-0%的公司为2家(北京城建、陆家嘴),增长低于-20%的为2家(嘉凯城、世联地产)。业绩增长较快的公司仍主要是遵循快周转策略的公司,我们可以明显看到销售增长和业绩增长上具备一致性(具体见表2)。出现负增长的公司中,北京城建主要系公司投资收益大幅低于2010年,陆家嘴、嘉凯城主要系销售大幅低于预期而可结算资源较少,世联地产主要系公司一次性注销期权导致费用加速计提和并购公司商誉的资产减值。

　　维持看好,建议关注估值低、销售业绩增长确定的公司。1)近期央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求,地方政府也通过调整普通住宅标准等方式明紧暗松,信贷宽松带来的销售环比改善值得期待;2)目前地产板块经前期调整后估值较低,隐含悲观预期较充分,行业平均的PB 估值处于08年以来最低水平,而龙头公司对应2011、2012年PE 分别为9、7倍。3)投资标的选择上,建议关注销售和业绩增长确定,低估值的公司。重点推荐保利地产、万科A、华夏幸福、苏宁环球、金科股份、首开股份、冠城大通等。需要关注的风险包括持续调控带来的销售大幅萎缩、房地产信托兑付出现问题。（申银万国殷姿）

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